价值考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__。 A．35年 B．45年 C．48年 D．50年
2、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。 A．0 B．
C．a×n D．∞
3、一级注册建筑师由全国注册建筑师管理委员会负责注册和管理，并报备案。 A：国务院
B：住房和城乡建设部 C：国土资源部
D：人力资源和社会保障部
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价的佣金。 A：5％ B：10％ C：15％ D：20％
E：执行层的组织协调
5、具有保值、增值性，是因为房地产本身的__。 A．多样性 B．固定性 C．稀缺性
D．消耗材料多 6、标准深度是道路对地价影响的转折点；由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价__。 A．逐渐降低 B．逐渐升高
C．可视为基本不变
D．为零
7、甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/m2，建筑容积率为__。5，该两块土地的总价相比__。 A．甲的等于乙的 B．甲的高于乙的 C．甲的低于乙的 D．难以判断
8、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。 A．均衡
B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡
9、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__5档。
A．0，5%，10%，15%，30% B．0，5%，10%，15%，20% C．0，5%，10%，15%，25% D．5%，10%，15%，20%，30%
10、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。 A．一般物价指数 B．建筑材料价格指数 C．房地产价格指数 D．定额调整系数
11、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋__而评估其房地产市场价格。 A．与产权调换房屋结算差价 B．价值
C．货币补偿金额 D．重置价格
12、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。 A：100万元 B：42万元 C：63万元 D：77万元
E：工业用地的监测点评估价格
13、因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理__。 A．转移登记 B．变更登记 C．初始登记 D．注销登记
14、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。 A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 E：工业用地的监测点评估价格 15、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为__。 A．2277.4元 B．2281.9元 C．2728.8元 D．2741.9元
16、下列属于要约邀请行为的是。 A：竞买人举牌报价
B：投标人将标书寄给招标单位
C：采购单位向生产单位寄送采购合同 D：拍卖机构发出拍卖公告 E：执行层的组织协调
17、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．农村集体经济组织 D．土地使用者 18、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。 A：市场法 B：假设开发法 C：收益法 D：成本法
E：工业用地的监测点评估价格 19、敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度。找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目__的能力。 A．盈利 B．清偿 C．承担风险 D．保本
20、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。 A．分期付款 B．收取预售款 C．收取定金 D．返本销售
21、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值
B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化
D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
22、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。 A．2660 B．2427 C．2425 D．2294
23、职工当年缴存的住房公积金按计息。 A：结息日挂牌公告的活期存款利率 B：结息日挂牌公告的定期存款利率
C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率 D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率 E：执行层的组织协调
24、某宗房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35万元、38万元，从第6年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为__万元。 A．600 B．639 C．667 D．669
25、保险的派生职能不包括__。 A．防灾防损 B．融通资金
C．组织经济补偿 D．分配
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房屋登记机构受理异议登记后，应于__个工作日内完成登记。 A．1 B．10 C．15 D．30
2、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产时，便为最高最佳使用。
A：与外部环境最协调 B：达到规模递增
C：内部构成要素的组合最适当 D：外部环境与内部因素相关联 E：外部环境要素为最适当的组合 3、几何平均数是指。
A：分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根 B：分布数列中几个标志值的连相加的n次方根 C：分布数列中几个标志值的连相减的n次方根 D：分布数列中n个标志值的连开方的n次方根
E：执行层的组织协调
4、影响商品需求的因素包括。 A：消费者偏好
B：消费者的收入水平 C：该商品本身的价格 D：相关商品的价格 E：厂商对未来的预期
5、设临街深度价格修正率见下表。另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（）元/m2。 A．6400 B．6800 C．6960 D．7600
6、要做到现金流量折现，首先应做到。 A：后续开发经营期间究竟多长要估算准确 B：各项支出收入何时发生要估算准确
C：各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D：投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E：各项支出、收入发生的机率
7、在下列行为中，属于犯罪的有__。 A．欠税 B．偷税 C．抗税 D．退税 E．漏税
8、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。 A．1.9% B．2.1% C．2.3% D．2.5%
9、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。 A．1:500 B．1:1000 C．1:2000 D．1:3000
10、商品房的建筑面积由组成。 A：套內建筑面积 B：套外建筑面积 C：套内使用面积 D：套外使用面积
E：分摊的共有建筑面积
11、时间序列中的各项指标值为。 A：时间序列 B：发展速度 C：发展水平 D：序时平均数
E：执行层的组织协调 12、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上人民政府依法批准__。 A．县级，划拨 B．省级，划拨 C．省级，出让 D．县级，出让
13、属于拍卖活动类型的是。 A：强制拍卖和任意拍卖 B：动产拍卖和不动产拍卖
C：有保留价拍卖和无保留价拍卖 D：一次性拍卖和再次拍卖 E：个人拍卖和企业拍卖
14、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。 A．75% B．79% C．81% D．84% 15、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2(基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为__元/m2。 A．782.94 B．817.06 C．792.85 D．768.06
16、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。 A．抵押人 B．抵押权人
C．房屋权属登记机关 D．公证机关
17、下列有关综合指标的表述，正确的是{ )。
A：绝对指标是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标
B：相对指标是绝对指标(总量指标)的派生指标
C：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分离趋势的指标 D：平均指标主要是指标准差
E：变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标 18、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是__。 A．项目净现值期望值大于零，则项目可行 B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小 C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大 E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优 19、建立房地产中介服务行业信用档案的意义__。
A．是规范房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要 B．为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务
C．为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的管理系统 D．是促进住宅与房地产业健康发展的需要
E．是拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要 20、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。 A：物业管理的早期介入 B：制定物业管理方案
C：制定临时管理规约及有关制度 D：物业管理人员的选聘与培训 E：选聘物业服务企业
21、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。 A．客观原则 B．合法原则
C．最高最佳使用原则 D．估价时点原则 E．替代原则
22、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。 A．原始价值高于账面价值 B．投资价值高于市场价值 C．谨慎价值低于市场价值
D．快速变现价值低于市场价值 23、房地产档案资料是由组成。 A：房地产法律、法规 B：房地产平面图 C：房地产卡片
D：房地产有关证明和文件 E：房地产权属账册
24、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。 A．7.78% B．8.28% C．13.21% D．14.21%
25、要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的__。 A．适应性 B．相互影响性 C．位置固定性 D．各异性
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