价值模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、引起真正的房地产自然增值的原因是．【2007年考题】 A：装修改造 B：需求增加 C：通货膨胀
D：改进物业管理
E：工业用地的监测点评估价格
2、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。
A．方案甲 B．方案乙
C．方案甲和方案乙均可 D．无法判断
3、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守__。 A．现实性原则 B．适宜性原则 C．技术性原则 D．客观原则
4、建设工程概(预)算最基本的内容是__。 A．单位工程概(预)算书 B．工程项目综合概(预)算书 C．已建设项目总概算书 D．其他工程费用概(预)算书 5、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。 A．10.2万元 B．11.0万元 C．11.3万元 D．11.5万元
6、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。(2005年试题) A：1005.56 B：1010.56 C：11 10.56 D：1115.56
E：借款合同
7、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。 A．市场状况 B．经济状况 C．物价状况 D．房地产状况
8、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。 A．购买者意图调查法 B．销售人员意见综合法 C．专家意见法
D．时间序列分析法
9、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。 A：为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C：为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D：为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 E：工业用地的监测点评估价格 10、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009年试题) A：发现地下文物
B：银行贷款未按期到账 C：相关建材供应缺货 D：更改建筑设计
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、某宗土地的面积为1 000㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为。 A：8．0 B：5．6 C：5．0 D：0．7
E：工业用地的监测点评估价格
12、动产拍卖的成交一般以__为标志。 A．拍卖标的物财产所有权的转移 B．拍卖标的物实际占有的转移 C．拍卖过程中最高应价者的确定 D．拍卖合同的签订
13、房地产投资的缺点是（）。 A．相对较高的收益水平 B．易于获得金融机构的支持 C．抵消通货膨胀的影响 D．投资回收期较长
14、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共
部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。 A．3000 B．3277 C．3295 D．3599
15、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分) A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90
E：工业用地的监测点评估价格 16、房地产买卖。
A：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为
B：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 C：属于单务行为
D：其受让人不需承担任何义务 E：执行层的组织协调
17、不属于法人成立必须具备的条件是。 A：独立承担法律责任 B：依法成立 C：必要的经费
D：自己的名称、组织机构和场所 E：执行层的组织协调
18、是指会计信息所反映的特定单位，也称为会计实体、会计个体。 A：会计主体 B：持续经营 C：会计分期 D：货币计量
E：执行层的组织协调 19、某临街深度30.48%（100ft）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（50ft）、临街宽度20%的矩形土地的总价为（）万元。 A．1200 B．1150 C．1100 D．1050
20、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。
A．提高贷款利率
B．提高购房最低首付款比例 C．提高法定存款准备金率 D．提高房地产交易环节税收
21、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。 A：2.00％ B：2.13％ C：2.22％ D：2.50％
E：工业用地的监测点评估价格
22、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。 A．0.5% B．6% C．6.16% D．6.19%
23、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。 A．5 B．7 C．10 D．15 24、注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。 A：20 B：30 C：60 D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、投资性物业中运营支出占的比例是运营费用比率。 A：税后利润 B：经营利润 C：净经营利润 D：净租金收入 E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。 A：按施工顺序计算法
B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法 C：按顺时针方向计算法
D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法 E：按图纸分项编号顺序计算法 2、下列应免征房产税的有。 A：职工自用住房 B：军队自用的房产
C：产权不确定及有纠纷的房产 D：名胜古迹自用的房产
E：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
3、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有__。 A．投资回收期 B．借款偿还期 C．利息备付率 D．财务净现值 E．现金报酬率
4、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。 A：市场上有足够多的生产者和消费者 B：市场上的产品是同质的
C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者 D：资源完全自由流动 E：市场信息是完全畅通的
5、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。 A：允许流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：动产 E：不动产
6、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。 A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动 B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动 C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动 D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动
E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等
7、房地产所有权登记发证的法定机关是__。 A．国家房地产管理部门 B．国家土地管理部门 C．市、县土地管理部门 D．市、县房地产管理部门
8、设临街深度价格修正率见下表。另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（）元/m2。 A．6400 B．6800 C．6960
D．7600
9、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案．估价作业方案的内容主要包括。 A：估价服务费的支付方式
B：拟调查搜集的资料及其来源渠道 C：预计所需的时间、人力、经费 D：估价作业步骤和时间进度安排 E：违约责任
10、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是。 A：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
B：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
C：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 D：拆迁估价一般应当采用市场比较法 E：执行层的组织协调
11、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。(2009年试题)
A：等额年值法
B：差额投资内部收益率法 C：净现值法
D：等额年费用法 E：借款合同
12、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是。 A：购买房地产股票 B：购买商铺
C：购买房地产债券
D：购买住房抵押支持证券 E：借款合同
13、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有。
A：隐含估价对象范围不同 B：参数选取不合理 C：估价作业日期不同 D：价值类型选取不合理
E：选用的估价方法不切合估价对象
14、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。 A．比较风险
B．收益现金流风险 C．持有期风险 D．时间风险
15、业建筑设计的评价指标不包括__。 A．土地利用系数
B．厂房展开面积
C．厂房有效面积与建筑面积比 D．单位面积造价
16、甲、乙两个物业2006年4月的价值均为900万元，预计甲物业2007年4月的价值为1000万元和800万元的可能性各为50％，预计乙物业2007年4月的价值为1 100万元和700万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。
A：乙物业投资风险大 B：甲物业投资风险大
C：甲、乙两个物业投资风险相同 D：无法判断 E：借款合同
17、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。 A：全部参加考试人员为总体单位 B：全部参加考试人员为统计总体 C：你作为考生是总体单位 D：你作为考生是个体
E：你的年龄是一个品质标志
18、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。 A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4
19、对零售商业物业进行分类的主要依据有。 A：建筑规模
B：经营商品的特点 C：商业辐射区域的范围 D：周围环境
E：服务人口的收入水平
20、下列保险中，厲商业保险的有。(2004年试题) A：保证保险 B：外汇变动保险 C：信用保险 D：健康保险 E：劳动工伤保险 21、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是．
A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系 B：债券体现的是债权债务关系
C：投资基金证券是由基金发起人发行的
D：投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系
E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系 22、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊
外高的现象，这被称为__。 A．绿岛效应 B．温室效应 C．热岛效应 D．逆温效应
23、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向提交申请资料。 A：人事部
B：住房和城乡建设部 C：省级人事行政主管部门
D：所在地省级房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调
24、房地产投资的可行性研究工作阶段包括。 A：接受委托 B：投资机会研究 C：初步可行性研究 D：详细可行性研究 E：项目评估与决策
25、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。 A．较乐观的估计值 B．较保守的估计值 C．过高的估计值 D．过低的估计值 E．可能的估计值
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