近段时间

其逻辑，主要是外资出逃，将使房地产市场失血。而国外，确实也有类似案例，比如1997年在索罗斯等国际投资大鳄的做空之下，泰铢忽然大幅贬值，最终使金融体系崩溃，也导致楼市崩盘。中国会否重蹈泰国覆辙？不妨细细分析。

2005年7月，我国实行汇改，之前人民币对美元汇率为8.27,其后人民币对美元持续升值，同时外资大量涌入中国内地。人民币升值节奏不断变化，其中还出现了三次停滞。

第一次，2008年下半年至2010年上半年，由于遭逢国际金融危机，国内经济低迷，为了刺激出口，官方停止升值。第二次，2012年二季度基本停止升值，三季度甚至非常罕见的出现微幅贬值，这一期间中国经济同样不景气。这次只2012年四季度，人民币重新开始升值。

第三次，也就是这次。今年1月就开始停止升值，2月下旬突然贬值，3月来加速贬值。3月20日人民币对美元汇率中间价报6.15，再创年内新低。而人民币即期汇价20日收报6.23(较人民币对美元汇率中间价偏离1.33%)，年初以来不到三个月时间，累计贬值2.8%。这一现象，自2005年汇改以来，从未有过，贬值幅度已明显超过2010年三季度短暂的微贬。

与前面两次相似，这次人民币贬值，实乃政府所为，主因仍是经济低迷、出口受阻；次因是欧美日持续的超宽松货币政策，导致过去两年大量外资及热钱进入中国，显著干扰了我国政府对于流动性的管理。另外，还与我国利率、汇率市场化改革有一定关系。去年GDP增长7.7%，今年目标仍为7.5%，但今年头两个月的数据较差，出口更是糟糕，一季度GDP可能低于7.5%，政府必须采取一些措施，实行“微刺激”。控制人民币汇率，打断升值进

程，即属上策。

接下来，再来分析汇率变化对楼市的影响。毫无疑问，本币升值，利多楼市，本币贬值，利空楼市。国际上案例非常多。最典型的是，1985年广场协议之后几年内，日元对美元便升值近五成，于是外资涌入日本，助长了楼市泡沫。2005年汇改后，2006年至2013年，人民币对美元的历年升值幅度分别为6.8%、6.9%、3.4%、0.1%、3.1%、5.1%、0.3%和2.9%，2013年较2005年汇改前，八年累计升值35%，节奏比当年日本慢得多。

这其中，2007年升值幅度最大，当年中国经济、股市、楼市皆疯狂。2009年，全国楼市再现大涨，但这一期间官方控制汇率，所以与汇率无关。2011年，升值幅度较大，但房价温和，下半年下跌。2013年，一二线城市房价再度大涨，汇率同样上升。由此可见，人民币升值，利好楼市，但并非决定房价的主要因素。

外汇储备的增长情况，与人民币升值基本同步。2005年7月汇改之前几年，外汇储备就已快速增长，其后继续快速流入，不过增速总体回落，2005-2013年历年增幅分别为34.3%、30.2%、43.3%、27、3%、23.3%、18.7%、11.7%、4.1%、15.4%。2013年末，国家外汇储备余额为3.82万亿美元，比上年末增加5097亿美元，15.4%的较高增长，意味着热钱大量流入，这让官方感到紧张，也是导致这次人民币贬值的重要因素之一。

关于本文的结论，不妨从三个角度解析。首先，从汇率与热钱的变化分析。其一，这次人民币贬值只是暂时的，幅度不会太大，年内应该是小跌加盘整的格局，幅度难超10%。其二，我国实行资本项目管制，热钱进出门槛较高，即便想撤退，也需要一个艰辛而漫长的过程，还不致于像当年泰国那样突然全撤，顿时留下一地鸡毛。其三，早在2006年，我国外汇储备规模就已跃居世界第一，根本不怕外资大量出逃，即便索罗斯这样的做空大鳄，也无力玩弄中国。

其次，从外资与中国楼市的关系观察。一方面，外资或热钱，直接购买中国物业的规模较小。2006年国家出台了“171号文”，其后在2007、2010年有所升级，限制外资购房，炒房比重因此明显下降，比如境外人士在上海购房的比重，由2007年之前最高时的7%，降至2010年的3%左右，近两年更低。实际上，国内大部分城市几乎不受境外购房需求的影响，他们只在一线城市和少数热点二线城市活动。这些境外房东即便全部抛售房产，也不会使国内楼市崩盘。

另一方面，与外资直接购房越来越少形成对比的是，近几年，越来越多的外资，通过基金、贷款、债券、票据、股权等方式，进入内地房地产业，主要投资房地产企业和项目。粗略数据显示，2013年国内房企海外融资额超3000亿元，同比增长超一倍。但是，绝对规模也没那么可怕，部分融资用于借新还旧。

如果按国家统计局口径，2013年全国房地产开发企业到位资金122122亿元，其中利用外资534亿元，占比仅有0.4%，远低于15%的国内贷款占比。而且，从趋势上看，近十年来外资占比趋降。在人民币止升的背景下，今年外资进入房地产开发业的热情将有所降低，会对部分大型房企(绝大多数房企根本没资格借外债)融资造成负面影响，但其程度还不致于严重打压房价。

最后，从流动性着眼。随着人民币对美元止涨，今年我国新增外汇储备量，将明显低于去年，这将影响外汇占款。但关键是，外储增量减小后，为了经济稳增长，货币当局会通过其他方式增加流动性，比如逆回购、扩大贷款规模、调降存准率等。

比如，2009全年人民币停止升值，外储增幅(23.3%)也低于2002-2008历年，但2009年M2(广义货币)供应同比增长27.7%，是十多年来的最大值。再如，2013年人民币升值和外储增长幅度远超2012年，但M2增幅13.6%，反倒比2012年减少了0.2个百分点。因此，

人民币止涨、贬值，并不一定冲击货币总供应和流动性，也并不一定通过流动性这个“路径”，显著打压房地产市场。

(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员) 本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。