中国商业地产为什么需要REITs

2007-7-17 10:01:00

一、REITs是什么？

从国际范围看，REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种投资信托基金。

通俗地说，REITs是一种大众投资者持有大型商业物业的投资行为。投资人通过购买“REITs”，就可以持有个人能力所不及的大型商业物业，这相当于大家把资金汇集起来共同当大型收租物业的业主。“REITs”委托有经验的管理机构管理和经营物业，每年将收益返回给投资者。REITs起源于19世纪20年代的美国，当时的美国的法律规定：房地产开发以后，不允许出售，只能出租，这样一来，开发商无法迅速地实现资金回笼，发展问题光靠收回的租金难以为继。哈佛商学院的专家经过研究，决定以这样一种方式来解决房地产开发商所面临的问题：以开发商手中正在收取租金的物业为依托，汇聚公众投资，以物业所收取的租金作为投资人的回报，并跟投资人约定赎回期限，返还投资人的本金，这就是REITs基金的发源，即权益式REITs，也有的机构叫“产权式REITs”。

REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。今天，在美国80％以上的商业地产投资资金来自于REITs，是商业地产投资的主要形式。

美国拥有目前全世界最发达的REITs市场，根据美国国家房地产投资信托基金基金协会（Nation Association of Real Estate Investment Trusts，简称

NAREIT）统计，至2005年底为止，向美国证券及交易委员会 (SEC) 注册的 REITs有197只，它们都在美国主要股票交易所挂牌上市：纽约证券交易所（New York Stock Exchange）169 只；美国证券交易所（American Stock Exchange）20只；Nasdaq 交易所（Nasdaq National Market System）8只。这些登记上市的 REITs总资产超过 4 千亿美元。已在 SEC 注册的REITs 约有 20 家未上市交易。大约有 800 家 REITs 尚未向 SEC 注册，也不在证交所交易。

在美国房地产投资信托基金市场逐步发展的同时，房地产投资信托基金这种投资工具的优势也开始在全球范围内得到确认。继美国之后，加拿大、德国、日本、新加坡等国家相继效仿，REITs基金异军突起，战果累累，台湾地区、香港特别行政区REITs的发展已初具规模。

2005年，内地在香港共有三只REITs上市，市值达到31亿美元，投资回报率5%-6%左右。其中越秀基金在香港首次公开招股时，获得超额495倍的认购。2006年，阳光地产、富豪酒店等REITs也陆续在香港挂牌上市，这些上市的REITs下一个目标就是收购没有招架之功的中国内地房产。

近年来，海外基金大举进入中国， 2006年金融要全面开放，外资银行、

外来资金必将成为中国房地产新的力量，面对外资抓住人民币升值的机会以极低的价格围剿中国一、二线城市有限的商业地产资源，已经是一个不容忽视的问题。而中国本土的REITS即将诞生并成为首选，其投资规模将超过2000亿元人民币。

没有REITs金融创新，很难使大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长，也不可能有真正商业地产的运作。中国有14万亿的居民储蓄存款余额，其中居民投资股市的不过1万亿，证明中国居民投资不足，而中国商业地产的银行贷款余额已经超过1万亿，如果建立REITs，解决了这1万个亿，银行还有什么风险？可以预期REITs在中国房地产市场的推出，会对中国房地产市场的发展发挥积极的作用。

二、REITs是国际商业地产通用的投融资规则

REITs起源于是于19世纪20年代的美国，当时的美国的法律规定：房地产开发以后，不允许出售，只能出租，这样一来，开发商无法迅速地实现资金回笼，发展问题光靠收回的租金难以为继。哈佛商学院的专家经过研究，决定以这样一种方式来解决房地产开发商所面临的问题：以开发商手中正在收取租金的物业为依托，汇聚公众投资，以物业所收取的租金作为投资人的回报，并跟投资人约定赎回期限，返还投资人的本金，这就是REITs基金的发源，即权益式REITs，或产权式REITs。

REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3207亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。在美国80％以上的商业地产投资资金来自于REITs，是商业地产投资的主要形式。

在发达国家和地区，REITs一直是分散投资组合风险的有效途径，据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs，投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。

REITs是一种十分成熟、国际通行的一种大型商业物业投资行为。

三、REITs对商业地产意味着什么？

在中国，由于投融资形式单一，商业地产开发的资金来源中，银行贷款占比仍然占到75%以上，给国家金融造成极大负担。而传统商铺发售，由于管理极不规范，产权分散，不利于大型商业物业的统一管理和长期经营。

一方面由于房地产单一依靠信托贷款的方式使银行承担了巨大风险和不良资产负担；另一方面由于居民储蓄存款的大量增加，国家急需引导储蓄存款朝向拉动内需产业的方向启动多元化投资结构。因此，REITs在我国的市场机制已经

具备现实的基础，有着积极而巨大经济价值和社会价值。

由于房地产投资开发规模大，一般大众投资者很难参与其中，而REITs作为一种集合大众资金，专业投资房地产的证券化的投资工具，为投资者提供的是以较低门槛、较高流动性、规范投资于大型商业物业的投资机会。

由于REITs进入到投资基金的专业管理，改变了传统短期信贷发展模式，分散了房地产市场的金融风险，为中小投资者提供了参与房地产投资的机会，发行REITs将使中国资本市场重新活跃。

对于房地产开发商或不动产持有人而言，REITs投资有利于优质的商业地产集中到优质的开发商和专业的资产管理及经营管理机构载体（SPV），可以全面优化了商业地产开发的资本结构、降低债务、增强了资产流动性，并极大的提高了股本回报率。

可以说，创新商业地产投融资手段是刻不容缓的事情，商业地产的发展在投融资手段上积极与国际金融通用手段接轨，实现长线投资，才能避免商业地产短期行为的硬伤。

房地产融资渠道的社会化、多元化创新已经显得至关重要和尤为紧迫，无论是对于挤压房地产泡沫、稳定房价以及整个房地产行业的持续健康发展，还是对于降低银行金融风险、缓解开发企业的资金压力、提高开发企业抗拒风险的能力，都具有极为重要的现实意义。

四、没有REITs就没有中国的商业地产

通过REITs方式融资，对商业地产而言显而易见的具有以下几个方面的优势：

1、可以为商业地产业的发展融通大量的资金。解决商业地产开发的资金来源问题，使REITs成为商业地产业的重要融资渠道，促进我国商业地产金融的发

展。改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。

2、有利于我国商业地产业的健康发展。不仅可以改善商业地产企业的融资渠道；有利于降低商业地产企业对银行贷款的依赖性，实现资本社会化，而且可以优化商业地产行业内部结构，实现资源的优化配置。

3、发展REITs为投资者提供多元化的投资渠道。大型商业物业同时具有长期保值增值的效益，同时，其稳定提升的大部分租金收益通过强制性分配方式返还给投资者，投资者权益有充分保障，成为普通家庭的重要投资产品，实现直接的社会融资合法化。

4、有利优化商业地产企业资产负债结构。REITs是基于有稳定现金流收入的商业地产项目而不是基于商业地产企业，有利于提高商业地产企业的融资效率和优化资产负债结构。未来开发商将旗下部分或全部商业地产打包上市，从而将部分资产变现上市，为开发商提供更灵活、更方便的融资方式选择。

5、上市融资提升投资组合规模效益。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得物业总价60%到70%的资金，同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，通过上市融集到的资金总额数倍于抵押贷款等其他融资方式。

我国商业地产业的巨大增长空间，在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。而目前我国的金融格局已发生很大变化，非银行金融机构等得到了很大的发展，为构建产业投资基金包括商业地产投资基金的发展提供了组织保障。

五、国家政策支持

REITs与中国现行法律在原则上保持一致。它以现有的《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》为依据设立，并符合《信托投资公司管理办法》、《信

托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定，在中国目前的法律制度下，法律障碍较少，有利于在法律层面上保障现阶段REITs的推出。

国家主管部门也已经多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的商业地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善商业地产企业的长期、直接的融资渠道。

据人行副行长吴晓灵2005年年底在“2005中国地产金融年会”上表示，用公开发行受益凭证的方式，设立房地产信托投资基金（REITs），是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

来自银监会的声音与央行不谋而合。银监会政策法规部副主任李伏安此前表示，发展房地产信托投资基金，将是今后房地产信托的重要方向，对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市，银监会并不干涉。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。

国务院主要领导已对商务部关于“开放国内REITs融资渠道”的请示报告也已经作出重要批示，明确推进解决商业地产资金来源狭窄的问题。

六、REITs发展前景广阔

中国商业地产业的巨大增长空间，在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。而目前中国的金融格局已发生很大变化，非银行金融机构等得到了很大的发展，为构建产业投资基金包括商业地产投资基金的发展提供了组织保障。

2006年中国全面开放金融业后，外资银行可以通过参股中国的金融机构或者采取信托等金融创新的模式进入国内资本市场，会有更多的金融产品和金融工具向国内大众敞开，这些外资金融机构将成为商业地产信托投资资金供给渠道的有效补充。而保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的

大力发展，已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者，REITs收益高，风险小，回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求。 基于目前的市场环境，中国国内的REITs产品至少应高于海外市场同等产品租金收益率四成，才能抵消税费方面的劣势。能否拿得出具备这种收益水平的物业，才是推行REITs最为关键的问题。因此，积极寻求符合REITs运作条件的物权资产，未雨绸缪地建立REITs物业资产池，培植能获得稳定、持续、长期较高租金回报的优质房地产项目，是国内企业推行REITs最为重要和前提性的工作。