口试题

第１套

１维修资金备案所提交的材料？ 1）《维修和更新，改造方案》及工程预算书 2）《维修和更新，改造方案书面确认证明》及《维修和更新，改造方案书面确认明细表》 3）维修和更新，改造方案公示证明

达到审价和招标条件的维修工程，还需提供维修工程预算审价报告和工程中标通知书。

２联席会议解决哪方面的问题？

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

物业联席会主要协调解决的问题： 1）、业主委员会不依法履行职责的问题； 2）、业主委员会换届过程中出现的问题； 3）、履行物业服务合同中出现的问题； 4）、提前终止物业服务合同的问题； 5）、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题； 6）、其他物业管理问题。

３包干制定义，有哪些内容构成？

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

构成内容：物业管理服务成本、法定税费、利润

案例：某小区因风大将楼上业主家花盆刮掉摔车，问由谁赔，物业公司应注意什么？

答：1） 应由花盆的主人赔偿，如无法找到花盆主人，则由二楼以上全体业主进行赔偿，除非业主能证明事发里家中无人。按侵权法第87条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的除外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。所有李某损失由该楼栋所有业主承担除了能证明自己当时不在楼内的业主。

2） 物业公司应加强巡视，加强宣传，提醒业主整理好个人的物品，协助业主出据证明到保险公司办理理赔手续

第２套

１档案内容？

1）基础管理文件资料 2）房屋管理与维修保养 3）共用设施设备管理

4）公共秩序维护，消防，车辆管理 5）环境卫生管理 6）绿化管理

7）社区文化活动文件材料 8）项目管理效益

２装修协议的内容？

１）装饰装修工程的实施内容 ２）允许施工的时间 ３）废弃物的清运与处置 ４）窗户栏的安装要求 ５）管理服务费用

６）禁止行业和注意事项 ７）装修施工安全消防责任书 ８）违约责任

９）其他需要约定的事项

案例：私装车锁

某小区业主与物业公司签订了车位使用协议，车位让另一个业主占用，问私占车位的业主对吗？如何解决。

答：1）私占车位的业主不对，车位属于小区共有部位，任何一个业主没有权利私自占用。 2）物业公司应对私占的业主进行了劝阻协商沟通，如业主不配合，可以由物业公司、业主委员会，居委会三位一体共同进行劝导工作。如仍无效果可以动员被侵占业主起诉或委托物业公司进行起诉。

第３套

１装饰装修协议内容？ ２物业档案管理的内容？

健全完善的档案管理制度应该达到下列内容： １）档案管理规定；

２）企业（项目）各类文件材料的归档制度； ３）企业（项目）档案利用制度； ４）企业（项目）档案保密制度； ５）企业（项目）档案利管制度； ６）企业（项目）档案鉴定销毁制度； ７）企业（项目）档案人员岗位责任制。

案例 某小区环境较好，开发商被评为绿化优质小区，园区种植铁树，一小4岁女孩子，由姥姥带领在假山处玩耍，不小心被铁树扎伤眼，问开发商是否有责任，物业公司是否有责任，由谁负责，物业公司今后应该注意什么？

答：1） 开发商已被园林部门评为绿化优质小区，证明小区种植铁树不违规，也就是按侵权行为的四要素分析，无主观过错，因此开发商没有责任。

2） 物业公如果在假山及周围景观附近有安全提示，并且定期巡视有巡视记录，

对景观设施进行定期维护也有维护记录。物业公司已尽到管理责任，无主观过错，因此也不承担责任。如没有做相应管理工作应承担部分责任

3） 四岁儿童属于无完全行为能力人，所有行为应在监护人的监控之下完成，

因此该责任应由其监护人承担也就是孩子的姥姥。

4） 物业公司应注意对管理区域内所有安全隐患部分进行安全提示并对设施加 强巡视并有相关管理记录。

第４套

签物业合同的注意事项，物业合同的定义 备案时间部门 1） 明确业主大会的权利与义务 2） 明确物业服务企业的权利与义务

3） 需明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。违约责任要具有可操作

性。

4） 免责条款的约定。如物业服务企业是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等。 5） 明确争议解决方式的问题。

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案。

物业联席会议解决什么问题

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

物业联席会主要协调解决的问题： 1）、业主委员会不依法履行职责的问题； 2）、业主委员会换届过程中出现的问题； 3）、履行物业服务合同中出现的问题； 4）、提前终止物业服务合同的问题； 5）、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题； 6）、其他物业管理问题。

案例：某小区首次入住，业主不交一年物业费对吗，业主不交一年物业费物业公司就不给钥匙对吗？应该怎么办？

答：1）首先看合同是否有约定，如没有约定按条例规定业主可以按月交纳物业费，业主不交一年物业费就没有错。

2）物业公司不能以业主不交物业费为由拒绝给钥匙，因为交钥匙是开发商的责任，业主与开发商是合同关系，物业没有权利决定应由开发商决定。

第４套

１新条例第五十二条

第五十二条 物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并

在物业管理区域内公告

也就是说物业服务企业应当按照物业服务合同约定，对共用部位、共用设施设备加强日常检查、维修、养护，每年在雨季、冬季前进行查堪，根据检查结果制定好年度、季、月维修计划，有问题及时上报和业委会进行沟通，合理使用专项维修资金和应急解危专项资金。

２项目经理的日常关系维护？

作为项目经理在日常工作中应做好：

1业主的关系沟通：包括与开发商、业主、及业主大会、业委会等的沟通协调并做好满意度调查。

2专业部门和相关单位关系沟通：包括与职能部门、委托方、专业分供方的沟通与协调。 3与行政部门关系沟通：包括：与行政主管部门、专业主管部门、街道、居委会等的沟通与协调。

4与媒体关系沟通：要如实反映，争取理解，密切沟通，加大宣传。

5与员工关系沟通：包括：与管理人员、操作人员及各部门间的沟通与协调。

３物业服务企业应当向业主公示的内容有哪些？ １）物业服务企业工商营业执照、资质等级证

２）物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 ３）场地占用费收取和使用情况 ４）实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况

５）每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。

６）提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知另一方并在物业管理区域内公告。

８）专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益

案例：花盆砸车，当事人说因台风，最后法庭怎么判，今后物业怎么处理，注意什么？ 当事人，知道台风要来没有及时转移花盆，未尽安全保障义务，需要承担一部分责任；花盆被台风卷起砸落，是导致砸车的另一因素，当事人也应承担一部分责任；而车主在台风当晚没有对车采取相应的安全措施也有一定的过失，侵权责任法第８５条规定，建筑物上搁置物脱落、坠落造成他人损害，所有人不能证明自已没有过错的，应当承侵权责任，而如果物业公司疏于管理，没有做到告知、巡视的，也可以负有一定的责任，在日常管理中，特别是台风来临前要提醒业主清理个人物品，协助业主出具证明办理索赔手续。

第６套

１物业项目经理应该建立哪些内外部制度？

内部管理制度： 1. 人力资源管理制度 2. 财务管理制度 3. 物资采购供应制度 4. 档案管理制度

外部管理制度： 1.管理规约

2.物业承接验收管理规定 3.综合服务管理制度

4.共用区域房屋、外观、道路等维修养护制度 5.共用设备设施维修养护制度 6.公共秩序维护管理制度 7.公共区域环境卫生清洁制度 8.公共区域绿化养护管理制度 9.各类应急预案

２专项维修资金的使用？

专项维修资金使用程序共分六步。

第一步 制定方案 物业服务企业制定《维修和更新、改造方案》。

第二步 业主确认 维修和更新、改造方案》经业主书面同意，在小区进行公示。 第三步 办理备案 物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理使用备案。 第四步 开户划款 物业服务企业到专户管理银行开立使用专户，由市房屋维修资金管理中心划款。

第五步 竣工验收 工程竣工后，物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。 第六步 决算核减 物业服务企业填写、公示《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程决算核减手续。

案例：某业主找朋友借的摩托车放在公共停车棚内丢了，每月交28元物业费，业主要求物业赔偿。问业主说的对吗，为什么？物业公司今后应怎么处理

答：1） 业主说的不对，看合同是否约定有业主财产的保管约定，如果没有就没有赔偿责任 2） 物业公司应该加强巡视，并在公共停车棚贴温馨提示，财物自理，摆放整齐等内容

第７套

项目经理关系维护，内外部制度？满意度调查？

案例：某高层小区，地下车位费400元/月，因物业公司亏损，物业公司决定将车位费作为弥补物业费不足便在小区内张贴告示向业主通知。问物业公司对吗？应该怎么办？

答：1）物业公司的做法是不对

2）物业公司应与业主大会进行沟通，通过业主大会讨论决定此事，写在合同里有效。 ２）但是车位费可以补偿各种成本，，物业费成本支出是有许多细项的，比如道路修缮，公共设备维护等成本是可以使用的。

第８套

１物业装饰装修协议的内容

２新条例第５１条，机动车的内容

第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。

占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。 机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。 ３物业联席会议的内容？

第９套

１物业企业与小区业主大会签订物业服务合同时应注意哪些问题？ 1） 明确业主大会的权利与义务 2） 明确物业服务企业的权利与义务 3） 需明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。违约责任要具有可操作性。

4） 免责条款的约定。如物业服务企业是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等。 5） 明确争议解决方式的问题。

２简述项目应建立的应急预案？（请结合自己所在项目） ①消防灭火逃生自救处置预案； ②绿化出现病虫害处置预案； ③紧急停电、停水事故处置预案； ④突发性跑水、浸水事故处置预案； ⑤电梯故障（困人）紧急处置预案； ⑥公共卫生突发事件处置预案；

⑦特殊天气（大风、雨、雪、地震）突发性紧急处置预案； ⑧设备设施突发事件紧急处置预案。

案例：某年除夕父子俩在小区化粪井上放炮，化粪井爆炸井盖将儿童摔伤，问谁承担责任，物业公司应注意什么。

答：1） 因儿童为无完全行为能力人，所有行为应在监护人的监控之下完成，因此该责任应由其监护人承担主要责任。如物业公司已事先对燃放危险区域公示告知业主并留存相关照片或记录，同时化粪井按规定定时清掏并有清掏记录，物业公司无责任，否则的负次要责任。 2） 物业公司应注意对管理区域内所有安全隐患部分进行安全提示并对设施加强巡视并应该有相关的管理记录。

第１０套

１新条例５１条，机动车 ２物业管理概念 特征？

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

1）公共性和综合性 ，使物业管理服务有别于特约服务和专项服务 2）广泛性和差异性 ，使客观评价物业服务质量的难度增大

3）即时性和无形性 ，使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业的真实存在 4）持续性和长期性，是物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验

３ 装修应该注意的问题？

案例：某业主找朋友借的摩托车放在公共停车棚内丢了，每月交28元物业费，业主要求物业赔偿。问业主说的对吗，为什么？物业公司今后应怎么处理

答：1） 业主说的不对，看合同是否约定有业主财产的保管约定，如果没有就没有赔偿责任 2） 物业公司应该加强巡视，并在公共停车棚贴温馨提示，财物自理，摆放整齐等内容 第１３套

１专项维修资金的程序？ ２承接查验的资料？

现场查验20日前,建设单位应向物业服务企业移交基础资料、房屋本体的资料、设施设备资料，具体如下:

1)竣工总平面图,单体建筑,结构,设备竣工图,配套设施,地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

2)共用设施设备清单及其安装,使用和维护保养等技术资料 3)供水,供电,供气,供热,通信,有线电视等准许使用文件 4)物业质量保险文件和物业使用说明文件 5)承接查验所必需的其他资料

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限.

３应急预案？

案例：某大学道路管道施工，白天有围挡，晚上施工还没装警示灯时，一大学生不慎掉入坑中。问物业公司有无责任，物业公司应怎么办

答：1）看物业服务合同是否有约定园区环境秩序的维护及管理

2）《民法通则》第１２５条规定，在公共场所、道路、通道上挖坑、修缮安装地下设施等 ，没有明显标志和采取安全措施造成他人伤害的，施工人应当承担民事责任，物业公司如有约定进行先期赔偿后，也可由施工单位最终进行赔偿

3）物业公司应要求施工单位文明施工，做好警示工作，加强检查巡视。

第１４套

１公示的内容？

２需要建立的档案制度？ 1）基础管理文件资料 2）房屋管理与维修保养 3）共用设施设备管理

4）公共秩序维护，消防，车辆管理 5）环境卫生管理 6）绿化管理

7）社区文化活动文件材料 8）项目管理效益

案例：新条例第５１条停车的问题

第１５套

１物权法规定公有部分包括什么？

业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，是指建筑物区分所有权人按法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分享有的使用、收益、处分的权利；

共有权的范围界定—根据物权法的规定，共用部分应当由三部分构成：

A区分所有建筑物本体中专有部分以外的其余部分；

B、不属专有部分的建筑物附属物及附属设施，也就是物业区域范围内共用的设施设备、电梯、消防设施、安防设施，道路、绿地等；

C、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物；

２新条例新增的八项制度？

1） 建立了物业管理联席会议制度

2） 建立了从业人员持证上岗和继续教育制度

3） 建立了对物业管理共用部位、共用设施设备前期查验和日常检查制度 4） 建立了中介机构和外埠来津企业备案制度

5） 建立了物业服务企业退出项目管理预警报告制度 6） 建立了场地占用费的收取和使用情况公示制度 7） 建立了物业管理用房登记和公示制度

8） 建立了物业服务内容和特约服务内容收费标准的现场公示制度。

案例：某小区业主家中被盗，物业公司如何看，物业应注意什么。

答：1） 首先确认合同是否有财物保管的责任，如果没有物业应做到协助公安机关处理如先报警，提供园区内监控录像，小区定时巡视记录。小区监控设备完好，巡视记录完整，物业公司可免责。

2） 物业公司应加强对工作人员的教育和培训工作，按时巡视，保证安防设施设备完好同时留存相关工作记录。平时提醒业主关好门窗。