国有土地上房屋征收评估技术细则

国有土地上房屋征收评估技术细那么

第一章 总 那么 制订依据：

第一条 制订依据：为了规本市国有土地上房屋征收评估 工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民国 城市房地产管理法》 国务院 、 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 、 住建部《国有土地上房屋征收评估方法》、《海安市国有土地上 房屋征收与补偿暂行方法》，参照《房地产估价规》、《城镇 土地估价规程》等有关规定，制定本技术细那么。 适用围：

第二条 适用围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权 调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以与 对相关评估结果进展复核评估和鉴定，适用本技术细那么。 评估机构：

第三条 评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位， 应当是具有省级以上建立行政主管部门核发的三级以上〔包含三 级〕房地产评估资质的房地产估价机构〔以下简称评估机构〕， 并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。 评估人员：

第四条 评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工 作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人 员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。 评估对象：

第五条 评估对象：为被征收围经现场查勘认定的被征 收合法建筑物与其占用围的国有土地使用权和其他不动产 〔以下简称被征收房屋〕以与除政府对于产权调换房屋价格有特 别规定外的用于产权调换的房屋，不包括建筑和超过批准期 限的临时建筑。 评估目的： 被征收房屋价值评估目的应当表述为 “为 第六条 评估目的： 房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据， 评估被征收房屋的价值〞。 1 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部 门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差 价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值〞 。 评估时点

第七条 评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决 定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估 时点一致。 评估假设

第八条 评估假设： 被征收房屋的类似房地产是指与被征收 房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结 构等一样或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房 地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的 市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。 评估方法：

第九条 评估方法： 注册房地产估价师应当根据评估对象和 当地房地产市场状况，对市场法、收益法、本钱法、假设开发法 等评估方法进展适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被 征收房屋价值进展评估。 被征收房屋的类似房地产有交易的，应中选用市场法评估； 被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应中选用收益法评 估；被征收房屋是工业、生产、仓储用房的，如市场交易量较少， 无法选用市场法的，应中选用本钱法评估；被征收房屋是在建工 程的，应中选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应中选用两种以上 评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进展校核和比拟分 析后，合理确定评估结果。 价值标准：

第十条 价值标准：为公开市场价值，不考虑被征收房屋在 估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。 价值构成：

第十一条 价值构成：为被征收房屋的房地产市场价格，不 包含搬迁补偿费、临时安置补偿费和征收非住宅房屋造成的停产、 2 停业损失补偿费以与奖励。住宅和商业经营性房屋合法土地使用 面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时 表达，不再单独估价。 被征收房屋室外装饰装修价值、停产停业损失等补偿，由 征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托与评估被征收房屋 价值的同一评估机构通过评估确定。 评估程序：

第十二条 评估程序：1.承受评估委托，明确评估根本领项 并签订征收评估委托合同；2.验收委托方提供的有关资料，拟订 征收评估作业方案；3.到征收地点进展现场勘查、拍摄影像，做 好记录；4.根据现场查验产权资料与有关数据进展分析； 5.确定 估价方法，进展测算；6.出具分户初评结果；7.交由征收

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部门公 示，征求意见； 8.公示期间负责评估项目的注册估价师进展现场 说明解释；9.对确属错估的局部现场予以记录后进展修改和完善 报告；10.修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收部门，并 由征收部门向被征收人转交分户评估报告；11.评估报告与相关资 料立卷、归档保管。 评估结果表达形式： 第十三条 评估结果表达形式：一是在征收实施之前由征收 部门委托评估机构开展前期调查，向征收部门和征收管理部门提 交项目征收补偿资金总额概算报告；二是在征收实施时由选定的 评估机构评估并提交委托围被征收房屋的整体评估报告与被 征收人分户补偿评估报告，作为被征收房屋的补偿依据。 评估结果应当以人民币为计价的货币单位，准确到元。 第二章

第十四条 房屋性质认定与分类 房屋性质认定： 房屋性质认定：对于已经登记的房屋，其性质、 用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准； 房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋 登记簿确有错误外，应以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑， 3 应当按照相关职能部门认定、处理结果进展评估

第十五条 房屋分类： 房屋分类：被征收房屋一般分为住宅房屋、非住 宅营业用房、非住宅非营业用房〔详见附件 1〕 。 第三章 住宅房屋征收评估 住宅房屋征收评估方法：

第十六条 住宅房屋征收评估方法：被征收住宅房屋适用市 场比拟法的基准价格修正方式估价。其征收评估价格测算的技术 路线为： 1.确立评估基准。在征收项目围设定“标准样本住宅〞 作为评估基准〔 “标准样本住宅〞的设定要求详见附件 3〕 ； 2.测算基准价格。按《房地产估价规》规定的方式，采用 市场比拟法评估出“标准样本住宅〞的基准价格，基准价格按比 准价格的算术平均值确定〔测算基准价格的可比实例的选择要求 详见附件 3〕 。其计算公式为： 1 n 基准价格 V0 = ∑ VS 第二章 住宅房屋征收评估 住宅房屋征收评估方法：

第十六条 住宅房屋征收评估方法：被征收住宅房屋适用市 场比拟法的基准价格修正方式估价。其征收评估价格测算的技术 路线为： 1.确立评估基准。在征收项目围设定“标准样本住宅〞 作为评估基准〔 “标准样本住宅〞的设定要求详见附件 3〕 ； 2.测算基准价格。按《房地产估价规》规定的方式，采用 市场比拟法评估出“标准样本住宅〞的基准价格，基准价格按比 准价格的算术平均值确定〔测算基准价格的可比实例的选择要求 详见附件 3〕 。其计算公式为： 1 n 基准价格 V0 = ∑ VS × 100 × K 2 × 100 × 100 n s =1 K1 100 K 31 K 32 Vs —可比实例价格，n 为可比实例的个数； K 1 —交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可 比实例，因此该系数取 100； K 2 —交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场 情形和评估中的具体情况，并参照当地政府部门公布的相关价格 指数进展确定； K 31 —可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情 况的修正系数〔系数确定详见附件 4〕 ； K 32 —可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情 况的修正系数〔系数确定详见附件 5〕 。 3.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本 住宅〞结合相关调整修正系数进展房地产实体、区位因素比拟， 4 按比拟法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。 其计算公式为： 〔1〕 被征收成套住宅评估价格 Vc= 标准样本住宅分类基准价 格 V0 × K 31i × K 32i 100 100 〔2〕 被征收独门院落住宅评估价格 Vd= 标准样本住宅分类基 准价格 V0 × K 31i × K 32i × Kd 100 100 〔3〕 被征收非成套住宅评估价格 Vf= 标准样本住宅分类基准 价格 V0 × K 31i × K 32i × Kf 100 100 K31i — 标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因 素情况修正系数(系数确定详见附件 4)。 K32i — 标准样本住宅区位因素情况修正为被征收房屋区位因 素情况修正系数(系数确定详见附件 5)。 Kd — 独门院落调整系数(系数确定详见附件 3)。 Kf — 非成套综合修正系数，取值为 0.98。 第三章 非住宅非营业用房征收评估 非住宅非营业用房征收评估 征收 因案例收集等具

第十七条 非 住 宅 非 营 业 用 房 评 估 方 法 ： 体原因无法适用市场比拟法时，可选用本钱法评估〔应用说明详 见附件 6〕 。 本钱法评估技术路线：

第十八条 本钱法评估技术路线： 1. 测算地价： 根据被征收非营业用房的占地围，可选用成 本法、基准地价修正法、市场比拟法等测算其为空地时的土地重 新取得价格 PD； 2. 确定房价：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附 件 6 所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格 PJ； 5

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3．估测折旧：现场勘察并对照《房屋成新因素确定表》 〔详 见附件 7〕 ，估计测算确定建筑物的折旧额 C； 4.补 偿 价 格 评 估 ：根 据《 房 地 产 估 价 规 》 ，考 虑 到 房 屋征收补偿评估的特点，按本钱法评估的根本公式计算被 征 收 非 营 业 用 房 的 征 收 补 偿 价 格 Vi 为 ： Ｖ i＝ PD＋ PJ－ C

第五章 第十九条 非住宅营业用房征收评估 非住宅营业用房征收评估 征收 非住宅营业用房评估方法： 非住宅营业用房评估方法：因案例收集等具体原 因无法适用市场比拟法时，可适用以收益法为根底的商业街区基 准价格修正方式评估。但其中高档宾馆、高档写字楼、高层商务 楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比拟修正方式或单纯收 益法方式。

第二十条 收益法评估商业街区基准价格: 收益法评估商业街区基准价格 :设定典型商铺类 营业用房为样本房〔详见附件 8〕 。采用收益法评估被征收营业用 房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收 评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下 公式计算： 1 a ] Vo = [1 ? r (1 + r ) n Ｖo 为基准价格，a 为设定样本房的年纯收益，r 为资本化率， n 为收益年期〔相关系数确实定详见附件 8〕 。

第二十一条 营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征 营业用房商业街区基准价格修正法评估： 收营业用房评估适用商业街区基准价格比拟修正方式，其征收补 偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后 得到，其评估测算公式为： 被征收房屋评估价格 Vi = V0 × V0 — 商 业 街区基准价格； 6 fm f × 3i 100 100 100 × f xy fxy—商业用途修正系数〔 详 见 附 件 8〕 ； fm—商业街道路线修正系数〔 详 见 附 件 8〕 ； f3i—被征收房屋实体因素修正系数〔 详 见 附 件 8〕 。 第六章 其他征收评估问题处理 地大于房〞的评估：对被征收住宅合法土地 第二十二条 “地大于房〞的评估 使用权面积大于房屋建筑面积的，合法土地使用权面积大于房屋 建筑面积的局部应给予补偿，计算公式为： 1.“地大于房〞面积 S＝合法土地使用权面积－合法房屋建筑 面积 2.“地大于房〞土地单价 W = 被征收房屋所处区域住宅用地 基准地价×L 当被征收房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L 取 0.6； 当被征收房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L 取 1。征收原 为集体性质土地上房屋，参照国有土地上房屋评估时，参照国有 划拨性质 L 取 0.6。 基准地价由评估机构依据市国土资源部门公布的在用基准地 价结合有关情况评估确定，同一个项目和区域执行同一价格。 3.“地大于房〞土地总价Ｖd＝W×S 4.国有直管住宅房屋不享有“地大于房〞补偿。 国有直管住宅房屋的评估： 第二十三条 国有直管住宅房屋的评估：对国有直管住宅房 屋，其重置价结合成新补偿给产权人，其它局部补偿给房屋承租 人，计算方法如下： 1.用市场比拟法求出被征收住宅房的价格 Vi 2.补偿给产权人的局部： Vi′ = Pi × g × S Pi—被征收住宅建筑的建安单价〔详见附件 4〕 ； g—被征收住宅建筑成新率〔详见附件 7〕 ； S —被征收住宅合法建筑面积。 7

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3.补偿给使用人〔承租人〕的局部： Vi′′= Vi— Vi′ 产权调换住宅房屋评估： 第二十四条 产权调换住宅房屋评估 选择产权调换方式的, 对待调换房屋的评估应采用与被征收房屋一样的评估方法进展。 划拨土地非住宅房屋评估：征收评估时涉与被 非住宅房屋评估 第二十五条 划拨土地非住宅房屋评估 征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，非住宅房屋补偿价格 计算公式如下： Vi = V ? 0.4V jo ×s Vi—被征收非住宅房屋的征收补偿评估价格； V—被征收非住宅房屋参照出让土地性质评估价格； Vjo—海安市土地基准楼面地价，V jo = 标准容积率; S—被征收非住宅房屋合法建筑面积。 装饰装修与附属物评估：房屋征收评估中，装 第二十六条 装饰装修与附属物评估 饰装修与附属物等局部为独立的专项评估〔补偿标准详见附件 10〕 。 第二十七 其它评估：未超过批准期限的临时建筑应按成 第二十七 条 其它评估 本法评估其建筑物残值；在建工程应采用本钱法进展评估，工程 建立进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程 土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为 依据。 第七章 第二十八条 第二十九条 征收评估报告 Vj m ，Vj 为基准地价，m 为 出具报告要求：评估机构应按《房地产估价规 出具报告要求 签名盖章：评估机构出具的评估报告应当由专 签名盖章 》的规定格式，依照本细那么〔试行〕的要求出具评估报告。 职注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。在评估报告上 签字的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的 容和结论负责。 8

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第三十条 报告装帧：评估报告应做到图文并茂，所用纸、 报告装帧 封面、装订应有较好的质量。 第八章 征收评估工作准那么 评估委托：被选定的评估机构应与委托单位签 评估委托 第三十一条 订评估委托合同。委托合同中应约定评估操作程序与时间安排等。 评估技术负责人：评估机构应确定受委托评估 第三十二条 评估技术负责人 项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案， 并对评估方法的选用和应用以与评估结果的合理性承当技术责 任。 现场勘察：评估项目均须开展现场勘察工作， 第三十三条 现场勘察 承当评估业务的评估机构应派出有评估资格的专业人员进展现场 勘察。现场勘察记录资料是评估测算和撰写评估报告必备的根底 资料。 评估到户：评估人员应持证上岗，逐户逐项评 第三十四条 评估到户 估，做到实地勘测准确、影像资料全面、评估到户到项。 部审核评议：评估结果须经评估机构部审 第三十五条 部审核评议 核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核 评估报告的技术责任。 报告提交：评估机构应在评估委托协议约定的 第三十六条 报告提交 时间，向房屋征收部门提交正式的分户评估报告，并由房屋征 收部门安排征收实施单位将分户评估报告送达被征收人。分户评 估报告需经含项目评估技术负责人在不少于两名的注册房地产 估价师签字认可。 第三十七 报告解释与答疑： 第三十七 条 报告解释与答疑：评估机构评估技术负责人与 其他评估专业人员负有解释评估报告技术问题，承受征收当事人 就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向征收评估专家 委员会报告情况和答复技术质询的义务。 9

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第九章 第三十八条 评估资料存档 整理存档容： 整理存档容：评估机构应当将以下资料〔原 件或复印件〕与评估报告〔含技术报告〕共同整理存档。 1.评估委托合同； 2.征收决定公告； 3.评估对象的产权证明材料与有关房屋根本情况的证明材 料； 4.评估对象的实地查勘记录、照片等资料； 5.标准样本房屋、可比实例的实地查勘记录、照片等资料； 6.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料； 7.与评估项目有关的其他资料。 第三十九条 年。 第十章 第四十条 成局部。 第四十一条 特种业务：征收评估中涉与原始本钱测算、机 特种业务 电设备搬迁、工程造价分析等特殊专业技术工作的，评估机构可 委托有相应资质的机构协助评估。 第四十二条 处理。 第四十三条 部门负责解释。 第四十四 第四十四条 实施时间： 实施时间：本技术细那么〔试行〕自公布之日起 10 保存期限： 保存期限：评估报告与有关资料一般应保存十 期限 附 那么 细那么附件：附件系本技术细那么〔试行〕的必要组 细那么附件 其它情况处理： 其它情况处理：本技术细那么〔试行〕未能涵盖 的其它征收评估情况，按房屋征收部门会同有关部门提出的意见 细那么解释： 细那么解释：本技术细那么〔试行〕由市房屋征收

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执行。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法 取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。 附件： 1.被征收房屋分类与其说明 2.可比实例选择要求与说明 3.标准样本住宅的条件设定与可比实例选择的具体要求 4.住宅房屋实体因素〔K31、K31i〕修正说明表 5.住宅房屋区位因素〔K32、K32i〕修正说明表 6.非营业用房与其本钱法评估说明 7.房 屋 成 新 因 素 确 定 表 8.营业用房收益法评估应用说明 9.商业经营性用房依据纳税情况一次性停产停业损失补偿标准 10.装 饰 装 修 附 属 物 补 偿 指 导 价 与 其 它 补 偿 标 准 11

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附件 1： 被征收房屋分类与其说明 一、住宅房屋分类 成套住宅 指以商品开发或单位统设方式建造的混合结构单元式住宅，部功能布 局明确，有独立的厨卫设施等。 指办理合法手续后建造的独门独院二层〔与二层以上〕住宅房屋，院落为独 家使用〔独立产权〕 ，房屋部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。 以上两类房屋以外的房屋。 住宅 房屋 独门院落 非成套住宅 二、非住宅营业用房分类 商场类建筑 商铺类建筑 以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大 跨度的厅堂作为营业场所， 一般都配有附房作为仓库、 办公和相关业务之用。 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、 砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街 钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和 2、3 层等低层局部为大厅形 式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常外装修的等级较 高。 各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和 混合结构， 通常有娱乐用途大厅和包间， 设有公共卫生间。 电照设施较复杂。 分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建 筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设效劳台或值班室，廊， 水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫 生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等 级、规模、功能数量与综合程度，通常设大厅总效劳台、餐饮、娱乐、商务 等配套效劳性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪 华套间等形式。外装修高档或较高档，配有比拟完整的现代宾馆效劳设备 设施系统。 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混 合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮 类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、效劳窗。一般设有公共卫生间。 上述类型之外的其他营业性质用房。 商务类建筑 营 业 性 用 房 娱乐类建筑 旅馆类建筑 餐饮类建筑 其他类建筑 三、非住宅非营业用房分类 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢 工业性建筑 屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体， 水泥地面，木门或铁皮门。 非营 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊 业性 办公性建筑 〔廊或外廊〕 ，砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室 普通装修。 用房 公共性建筑 以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造 型，一般为钢混或砖混房屋。 12

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附件 2： 可比实例选择要求与说明 以下可比实例选择要求适用于市场比拟法应用中的可比实例修正方 式、收益法应用等市场评估情形。 一、可比实例应与估价对象处于一样地段或邻近地段。 二、可比实例应与估价对象的用途一样。其中住宅房屋的可比实例必 须用途一样，非住宅房屋的可比实例应按本细那么的分类与评估对象的类别 一样。 三、可比实例应与估价对象的建筑结构一样。建筑结构主要指大类建 筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖 混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。 四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易 价格应是正常市场交易价格。 五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月， 近期六个月成交的类似房地产案例应优先选用。 六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量 应为 3 个与以上数量。 七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格， 标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。 八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20％，综合系 数调整不得超过 30％。 九、 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%, 在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过 30%。 13

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附件 3： 标准样本住宅的条件设定与可比实例选择的具体要求 一、住宅标准样本房屋设定要求 住宅标准样本房屋设定要求 采用基准价格修正方式对住宅房屋进展评估时，首先应在征收项目 围寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅〞的原型，再根 据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型 特征，设定“标准样本住宅〞 。设定的“标准样本住宅〞必须符合下述条件： 1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备 使用条件。 2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。 3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。 4.成套住宅标准样本房屋设定说明表 是否成套 成套 套型 二室半一厅 坐落位置 征收围相对中央位置 建筑面积 结构 混合 5 层 小区配套 所在层次 1-5 已使用年限 10 年左右 朝向 一室朝南 其他条件 室水电与装修 同 征 收 围 的 配 普通室装修，采光、通风、日照、 套情况 普通厨卫设施 休息等条件中等 70－100m2 分摊占地 权属与证照情况 产权，证照齐全 5. 独门院落住宅标准样本房屋设定说明表 是否独门院落 独门院落 坐落位置 征收围相对中央位置 建筑面积 套型 一层三间 结构 混合一等或二等 已使用年限 10 年左右 朝向 一间朝南 其他条件 小区配套 室水电与装修 同征收围的配 普通室装修， 采光、 通风、 日照、 套情况 普通厨卫设施 休息等条件中等 140-220 m2 分摊占地 权属与证照情况 产权，证照齐全 6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高 2.8m—3.0m，一等或二 等住宅功能，其余根本同成套样本住宅情况。 14

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二、住宅房屋评估中可比实例选择要求 1.可比实例应是与估价对象处于一样地段或邻近地段的住宅房屋。 2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。 3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。 4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格 类型。 5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商 品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。 6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近 期六个月成交的类似房地产交易案例应优先选用。 7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应 为 3 个与以上数量。 8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20％，综合系数 调整不得超过 30％。 9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%, 在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过 30%。 三、独门院落调整系数 合法院落 面积 S〔㎡〕 调整系数Ｋd S≤10 106 10＜S≤20 108 20＜S≤30 110 S＞30 112 合法院落面积=合法建立用地面积-建筑占地面积 15

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附件 4： 住宅房屋实体因素〔 住宅房屋实体因素〔K31、K31i〕修正说明表 一、成套住宅房屋实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数 p1 表 钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系数 2.住宅房屋成新因素修正系数 p2 表 房屋成新 系数取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成与以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系数 3.住宅房屋朝向因素修正系数 p3 表 卧室朝向 修正系数 北 97 西 98 东 99 一间朝南 100 两间朝南 101 三间与以上朝南 102 注：上述表数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5 的浮动。 4.住宅房屋层次因素修正系数 4.住宅房屋层次因素修正系数 p4 表 住宅房屋层次因 楼层数 楼层系数(%) 所在楼层 一 二 三 四 五 六 七 16 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 100 100 100 100 110 90 100 105 110 85 100 105 110 105 80 100 105 115 110 100 70 100 105 115 115 105 95 65

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说明：a.底层为车库的，底层系数增加 0.5，顶层系数减少 0.5。 b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加 2-5，具体取值根据阁楼高度与可 利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋〔含阁楼〕的 综合价格由评估机构评估确定。 c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少 0.5。 上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5 的浮动。 二、独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数 p1 表 钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系数 2.住宅房屋成新因素修正系数 p2 表 房屋成新 系数取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成与以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系数 3.住宅房屋朝向因素修正系数 p3 表 卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 100 两间朝南 101 三间与以上朝南 102 注：上述表数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5 的浮动。 4.住宅房屋套型与平面布置因素修正系数 4.住宅房屋套型与平面布置因素修正系数 p4 表 住宅房屋套型与平面布 套型等级 系数取值 一等 100－110 二等 96－100 三等 94－96 四等 92－94 五等 90－92 17

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住宅房屋套型与平面布置因素等级说明表如下： 住宅房屋套型与平面布置因素等级说明表如下： 等级 容 一等 二等 三等 四等 五等 设计合理， 部功能 布局得当， 独立厨卫 设计较为合理， 部功能布局 部功能布局 明确， 有独立的 厨卫设施， 露天 较为凌乱，设 施不全，搭建 厨卫，院落凌 部功能布 局凌乱，房间 比拟分散。 不满足上 述要求的 独 门 院 落。 说明 设施，明厨明卫，大 卧明厅， 露天院落整 洁。 院落较为整洁。 乱。 三、非成套住宅房屋实体因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数 p1 表 钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系数 2.住宅房屋成新因素修正系数 p2 表 房屋成新 系数取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成与以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋檐高因素修正系数 3.住宅房屋檐高因素修正系数 p3 表 檐高 ＜2.6 系数取值 94 2.6-2.8 2.8-2.9 97 100 2.9-3.1 102 3.1-3.3 104 3.3-3.5 106 3.5-3.7 108 3.7-4.0 110 ＞4.0 113-115 4.住宅房屋功能因素修正系数 4.住宅房屋功能因素修正系数 p4 表 住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。 功能等级 系数取值 一等 101－103 二等 99－101 三等 97－99 四等 95－97 五等 93－95 18

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住宅功能因素等级说明表如下： 住宅功能因素等级说明表如下 等级 容 一等 通行方便，二 室朝南， 二等 通行较为方 三等 设施不全，无 四等 部功能布局 凌乱，房间大 小不一，通行 不变。 五等 不满足上述要 求的非成套住 宅房屋。 便， 一室朝南。 朝南房间。 说明 充分，空气流 畅，房间大小 适宜。 四、有关说明 1.K31i 的取值围应该界于 80～120 之间。 2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数确实定也可参照上述测 算方法进展。 3.实体因素修正系数采用计算方式为： Ps、Po、Pb＝ 0.3 p1 + 0.2 p 2 + 0.25 p3 + 0.25 p 4 可比实例实体因素调节系数为 Ps，标准样本实体因素调节系数为 Po， 被征收房屋实体因素调节系数为 Pb。 可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数 K31=Ps/Po×100 标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数 K31i=Pb/Po× 100 4.成套住宅层高超过 2.8m、独门院落住宅房屋层高超过 3.0m、三层与 以下框架结构房屋层高超过 3.6m、砖木结构房屋层高超过相应等级根本层 高的，每增加 10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的 2%增加补偿。 19

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五、房屋建筑结构等级与建安本钱价说明表 房屋建筑结 等级与建安本钱价说明表 本钱 单位:元/㎡ 结 构 等级 一等 结构、 结构、装修与设施 建安价 建安价 层高 2.8m 以上，整板根底、桩根底，框剪结构，外墙屋面保 温，墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空 高层〕 〔高层〕 玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。 框 架 四层与以上，层高 2.8m 以上，整板根底或独立根底，框架结 构，外墙屋面保温，墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑 二等 钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。三层与以下，平均层 高 3.6m 以上，钢筋混凝土条形根底或独立根底，框架结构， 多层〕 〔多层〕 墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫 齐全。 层高 2.8m 以上，钢筋混凝土根底，底层楼板架空，240mm 实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层与 层顶，墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、 电、卫、通讯齐全。 1150 1020 一等 砖 混 920 层高 2.8m 以上， 砖根底或局部钢筋混凝土根底， 底层楼板架 空， 240mm 实心砖墙， 层层圈梁， 现浇或多孔板楼层与层顶， 850 二等 墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门 窗，有水电，单独或合用卫浴。 层高 2.8m 以上，砖根底，180mm 或 240mm 砖墙，有圈梁， 现浇或多孔板屋面，墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷， 780 三等 水泥地面，木门窗，有水电。 层高(檐高)2.8m 以上，砖或钢筋混凝土条形根底，有圈梁实 砌 240mm 或以上砖墙，直径 20cm 以上较好松杉木桁条，水 800 一等 泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面， 墙抹灰，较好木门窗，室采光通风良好，水电设施齐全。 层高(檐高)2.6m 以上，砖根底，实砌 240mm 或以上砖墙，直 砖 径 17 至 20cm 松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦 700 二等 木 屋面，木门窗，水泥砂浆地面，墙抹灰，室采光通风较 好，水电设施齐全。 层高(檐高)2.4m 以上，240mm 砖墙、墙抹灰，直径 15 至 17cm 松杉木桁条或杂木桁条、 水泥桁条， 稀疏的屋面或椽条 三等 600 芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般， 水电设施齐全。 檐高 2.2m 以上，180mm 或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易 瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预 460 一等 简 制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。 易 檐高 2.2m 以上， 空斗墙或土坯墙， 砖、 泥土地坪， 简易门窗， 390 二等 水泥桁条或毛竹桁条。 注： 不包括工业与仓储用房的非住宅用房， 房屋层高为地平面与上层板顶面之间的 高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。 20

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附件 5： 住宅房屋区位因素〔 32、 住宅房屋区位因素〔K32、K32i〕修正说明表 一、住宅区位因素修正调节系数评分表 因素 类别 因素项目 容 评分等级 考 察 项 目 一等 自然景观、风向 a11 二等 6 6 8 8 9 9 19 11 7 10 10 10 三等 5 5 7 7 8 8 18 10 5 9 9 9 四等 4 4 6 6 7 7 17 9 4 8 8 8 五等 3 3 5 5 6 6 16 8 3 7 7 7 自然环境 7 7 10 9 10 10 20 12 8 11 11 11 征收 项目 周边 大环 境 教育医疗设施 交通条件 空气污染、噪音、水文 a12 离市区主干道的距离 a21 公交线路情况 a22 所在学区 1 公里学校情况 a31 医院与医疗机构分布情况 a32 商业配套设施 重要商业配套设施 a41 建筑小区布局与外形等 a51 征 收 项 目 规划设计 建筑密度、外型等 a52 绿化率、室外公共活动空间与绿 围 化景观 a53 小 环境 物业管理 配套设施 物业管理情况 a61 住宅区配套设施完备程度 a71 以上评分等级数据在现场实际勘察时， 根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5 的浮动。 21

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二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表 序 因素 号 项目 考察项 目容 一等 二等 自然环境 良好，附近 有一定的 绿地和绿 化，根本整 洁、卫生。 空气良好， 少量污染， 白天有部 分交通噪 音，水体局 部污染。 离主干道 的距离在 50-150m 之 间。 三等 四等 五等 自然景 观、风 向 1 自然 环境 公认的自 然环境优 越地区。 附近周围 附近无绿 附近有少 无绿化，比 化，环境散 量绿地和 较拥挤、杂 乱，自然观 绿化，卫生 乱、环境较 环境欠缺。 感明显差。 差。 空气局部 受污染，靠 靠近污染 近大马路， 源或重噪 白天和晚 音源。 间均有噪 音影响。 离主干道 的距离在 300-500m 之间。 距离公交 线路的距 离在 350-450m 之间，至少 有 1 条公交 线路。 一般中小 学学区。 距市级与 以上医院 1500－ 2500m。 在 800m 围根本 上无商业 网点。 长期受气 味、烟尘、 噪音、污 水、垃圾等 污染影响， 环境污染 明显。 离主干道 的距离在 500m 以上。 距离公交 线路的距 离在 450m 以上。 空气清新、 空气污 无污染，无 染、噪 噪音，水域 音、 水文 清洁，达卫 生标准。 离主干 道的距 离 离主干道 的距离在 50m 以。 离主干道 的距离在 150-300m 之间。 距离重要 交通 距离公交 的公交线 2 距离公交 条件 站点 路的距离 站点 100m 100-250m 公交线 在 250，有 2 条 路情况 ，至少有 -350m 之 以上重要 公交线路。 1 条重要公 间，至少有 交线路。 1 条公交线 路。 属于本市 属于本市 所在学 属于本市 较好的重 区 1.5 公 最好的重 点中学〔初 点中学〔初 一般中学 里学 〔初中〕和 中〕和重点 中〕和重点 小学学区。 教育 校情况 小学学区。 小学学区。 3 医疗 设施 医院与 距市级与 距市级与 距市级与 医疗机 以上医院 以上医院 以上医院 构分布 500－ 1000－ 500m 以。 1000m。 情况 1500m。 商业 重要商 4 配套 业配套 设施 设施 在 500m 围有大 型的市级 商业配套 设施。 在 500-800m围市 级商业设 施较集中。 在 800m 围有零 散分布的 商业网点， 根本满足 生活需求。 无中学或 小学。 距市级与 以上医院 2500m 以 上。 在 1000m围无 商业网点。 22

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序 因素 号 项目 考察项 目容 一等 二等 布局一般， 外形整齐， 满足通风、 日照等健 康要求。 三等 四等 五等 布局合理、 外形美观、 建筑布 局、 小区 错落有致， 满足通风、 外形等 日照等健 康要求。 5 规划 建筑 设计 密度 建筑密度 建筑密度 在 40% 40%以下。 -50%。 。 绿化率、 绿地率在 绿地率在 室外公 30%以上， 30%以下， 共活动 局部绿地 室外公共 空间与 和绿树，公 活动空间 绿化景 共活动空 丰富。 观 间较小。 全封闭物 业管理。 半封闭物 业管理。 建筑散乱、 没有布局， 布局一般， 任意布置、 且通行、空 排列不整 外型破旧 地利用明 齐，外型较 杂乱、拥 显不合理， 整齐。 挤。 外型破旧 杂乱。 建筑密度在 建筑密度在 建筑密度 在 65%以 50-60%。 60%-65%。 上。 少量绿化， 无绿化，基 无公共活 动空间，出 少量的公 本无公共 行通道狭 共活动空 活动空间。 窄，小道弯 间。 曲。 有物业管 理。 无物业管 理。 6 物业 物业管 管理 理情况 住宅 7 区 配 配套完 套 设 善程度 施 无物业管 理，无环卫 管理。 在住宅区 在住宅区 在住宅区 在住宅区 在住宅区 具备小 具备宽 具备宽 具备宽 具备有 区智能化、 带网、有线 带网、有线 带网、有线 线电视线 宽带网、有 电视线路、 电视线路、 电视线路、 路、上下水 线电视线 燃气管道、 上下水管 上下水管 管道和住 路、燃气管 上下水管 道、污水管 道和住宅 宅区道路 道、上下水 道、污水管 道和住宅 区道路等 等配套设 管道、污水 道和小区 区道路等 配套设施。 施。 管道和小 道路等配 配套设施。 区道路等 套设施。 配套设施。 三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明 1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数 为 基 础 确 定 ， 住 宅 房 屋 区 位 因 素 调 节 系 数 Q＝ ∑∑ aij ，其中 f1＝2，f2 i =1 j =1 7 fi ＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。 2.可比实例区位因素调节系数为 Qs，标准样本住宅区位因素调节系数 为 Qo，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数 K32＝Qs/Qo×100 标准样本住宅区位因素调节系数为 Qo，被征收房屋区位因素调节系数 为 Qb，标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数 K32i＝Qb/Qo×100 23

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附件 6： 非营业用房与其本钱法评估说明 一、非营业用房的本钱法评估应用 1.本钱法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折 旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本技术细那么中定义的 本钱法系以房地产价格各构成局部的累加为根底来估算房地产市场价格的 方法。本本钱法中的“本钱〞含义，并不是通常意义上的本钱，而是以成 本为根底的市场价格。 2.本钱法评估的根本公式： 征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折 旧 3.土地重新取得价格应首选市场比拟法测算，在无法适用市场比拟法 时，可采用基准地价修正法、本钱积算法等方法求取。土地重新取得价格 涵包括土地取得本钱、土地开发本钱、土地取得所涉税与费、土地开发 利润。 注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为： PD＝PO〔1＋a〕n×k1×k2×k3 PD—土地重新取得价格； PO—地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准； a—地价涨落的年均价格变动率； n＝估价时点年份-基准地价公布年份 k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算； k2—土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划 条件和地上附属物状况确定，取值围 0.85-1.2。 序号 1 2 3 4 5 因素容 土地形状 地势 地质条件 规划条件 地上附属物状况 因素权重 0.25 0.10 0.10 0.35 0.20 一等 二等 三等 四等 五等 85-90 85-90 85-90 85-90 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 24

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k3—土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业效劳设施配套、 金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值围 0.85-1.2。 序号 1 2 3 4 5 6 7 因素容 交通状况 商业效劳设施配套 金融配套 通讯等条件 学校配套情况 医院配套情况 其他公共设施配套 因素权重 0.15 0.20 0.10 0.10 0.20 0.15 0.10 一等 二等 三等 四等 五等 85-90 85-90 85-90 85-90 85-90 85-90 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 4.建筑物重新购建价格通常采用本钱积算法求取。建筑物重新购建价 格涵包括建筑物建造本钱、管理费用、投资利息、建筑物开发利润等。 5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》 的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。 二、工业与仓储用房结构等级与重置价格 单位:元/㎡ 类别 钢混 结构 〔框 架〕 级 别 一 级 二 级 一 级 二 级 一 级 二 级 结构、装修与设备状况 多层钢砼架承重，钢砼根底，实砌墙围护，现浇楼面，柱 网较大〔6m×6m〕 ，水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。 钢砼框架承重〔或半框架〕 ，钢砼根底，实砌墙围护，柱 网较小，水泥楼面，钢门窗，水电齐全。 钢砼柱， 檐高大于 7.5m， 钢砼屋架或钢屋架， 跨度大于 15m， 吊车吨位大于 5 吨。 钢砼柱， 檐高大于 4.5m， 钢砼屋架或钢屋架， 跨度大于 15m， 无吊车。 钢砼根底，钢柱，钢梁，有吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐 高大于 6m。 钢砼根底，钢柱，钢梁，无吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐 高大于 4.5m。 25 重置 价格 1100 930 920 钢混 结构 〔排 架〕 840 950 全钢 结构 790

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砖混 结构 一 级 二 级 砖柱，檐高 5.5m，砼屋架或钢屋架，有行车，跨度 9-12 m。 840 砖柱，檐高 4.5m，砼屋架或钢屋架，跨度 9-12m。 750 扣除折旧后单层工业与仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×〔1+ 檐高调整系数+跨度与跨数调整系数〕×建筑面积×成新率% 扣除折旧后多层工业与仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×〔1+ 层高调整系数+跨度与跨数调整系数〕×建筑面积×成新率% 1.层高檐高调整系数说明表 层高与檐高调整 钢筋砼结构，层高在 3.6m 以上(不含 3.6m) 调 整 值 每增加 0.2m，建筑物重置价格增 2.5％ 单层厂房与仓储用房檐高在 9m 以上调增,4.5m 每增减 0.3m，建筑物重置价格增减 2.0％ 以下调减 砖混结构，层高在 5.5m 以上调增, 4.5m 以下调 每增减 0.2m，建筑物重置价格增减 2.0% 减 2.钢混结构、全钢结构跨度与跨数修正系 数 说 明 表 钢混结构、 钢混结构 全钢结构跨度与跨数修正系 跨度(m ) 修正系数 12 4% 18(15) 0 24 -8% 跨数 修正系数 1 0 2 -10% 3 -15% 26

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附件 7： 房屋成新因素确定表 一、房屋成新评定等级与说明表 完损等级 完好房 根本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 按 《房屋完损等 级评定标准》 的 相关规定执行。 成新评定说明 新旧程度 全新 九成新 八成新 七成新 六成新 五成新 四成新 三成新 缺乏三成新 折余率 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 30%以下 二、房屋成新上限表〔限值〕 、 结构 房屋类别 住宅 钢混 非住宅 砖混 住宅 非住宅 住宅 砖木 非住宅 住宅 简易 非住宅 单层工业厂房 超过 36～40 31～35 26～30 21～25 16～20 11～15 10 年以 40 年 年 年 年 年 年 年 6.5 6 6 5.5 5.5 5.5 0 0 6 7 6.5 6.5 6 6 6 0 0 6.5 7.5 7 7 6.5 6.5 6.5 3 0 7 8 7.5 7.5 7 7 7 4.5 4 7.5 8.5 8 8 7.5 7.5 7.5 5.5 5 8 9 8.5 8.5 8 8 8 6 5.5 8.5 9.5 9 9 8.5 8.5 8.5 7 6.5 9 按实际 情况评 定， 使用 5 年以上 的房屋 成新率 上限应 不超出 9.5。 按实际 情况评 定。 三、房屋成新的评定 、 应根据房屋类型进展细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》 的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构〔包括屋盖、梁、柱、墙 体、楼地、根底等容〕 、设备〔水、电等〕 、装修〔门窗、外粉、楼地 27

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面、天棚以与其他特殊装修等〕三方面评定其新旧程度与完损等级，从而 综合评定房屋成新。 四、房屋完损等级评定标准 房屋 房 屋 类 别 完 好 房 屋 基 本 完 好 房 屋 房屋主体条件 房屋外部条件 、外墙抹面无 空鼓、剥落，勾 缝砂浆密实。门 窗完整无损，开 关灵活，玻璃、 五金齐全，油漆 完好。水、卫、 电设备完好，使 用正常。 房屋主体条件 房屋外部条件 、外墙抹面稍 有裂缝、空鼓、 剥落。门窗少量 变形、 开关不灵， 玻璃、五金少量 残缺， 油漆失光。 水、卫、电设备 根本完好，个别 零部件有损坏。 砖 混 结 构 根底承载无不均 匀沉降，承重墙 体平直，无倾斜、 裂缝、风化、破 损。预制件拼接 处无裂纹、渗漏， 地面平整、无空 鼓、裂缝、起砂。 根底承载稍有不均 匀沉降，承重墙体 有少量细裂缝。预 制楼板拼接处稍有 裂纹、渗水，地面 稍有裂缝、空鼓、 起砂。 砖 木 结 构 承重梁、柱、墙、 板、屋架平直牢 固，无倾斜变形、 腐朽蛀蚀、裂缝。 瓦屋面搭接均 匀，瓦头整体， 不渗漏，无碎瓦。 木板地平整，无 腐朽、下沉，无 较多磨损和稀 缝。 、外墙抹面完 整，无破损、剥 落，门窗完整， 开关灵活，玻璃、 五金齐全，油漆 完好。顶棚无破 损、不变形、无 腐朽，细木装修 完整结实，油漆 完好。水、电设 备完好，使用正 常。 承重梁、柱、墙稍 有裂缝。木构件稍 有变形、倾斜，个 别节点稍有松动。 屋面少量瓦片破 损，稍有渗漏。木 板地稍有磨损和稀 缝、轻度颤抖。 、外墙抹面稍 有空鼓、裂缝、 剥落，砖墙稍风 化。门窗少量变 形、开关不灵， 玻璃、五金少量 残缺， 油漆失光， 细木装修稍有松 动、残缺。水、 电设备根本完 好。 简 易 结 构 承重墙、柱平直、 无倾斜、松动。 木、竹、芦帘、 苇箔无破损，平 瓦屋面瓦片搭接 严密，无缺角， 损坏。 、外墙面平整， 无裂缝、剥落。 门窗完整，开关 灵活，玻璃、五 金齐全。照明设 备齐全，使用正 常。 承重墙、柱有少量 裂缝、 变形、 倾斜、 松动。 木竹、 芦帘、 苇箔稍有破损，平 瓦屋面少量瓦片裂 碎、缺角、风化， 有渗漏。 、外墙稍有裂 缝、风化、剥落。 门窗少量变形、 开关不灵，有少 量残缺。照明设 备根本完好，个 别零部件有损 坏。 28

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房屋 类别 一 般 损 坏 房 屋 严 重 损 坏 房 屋 房屋主体条件 房屋外部条件 房屋主体条件 房屋外部条件 砖 混 结 构 根底承载力局部不 足，稍影响上部结构 出现不均匀沉降，承 重墙体有局部裂缝、 酥松、倾斜、风化等 损坏。预制楼板拼接 处裂缝、渗水，屋面 局部漏雨，砖、混凝 土块局部破损、裂缝、 脱落，地面局部空鼓、 脱壳。 根底承载有明 显沉降， 影响上 、外墙抹面部 部结构变形， 开 分空鼓、裂缝、 裂、 承重墙体有 剥落。门窗少量 严重裂缝， 弓凸 变形、 开关不灵， 等损坏， 预制楼 玻璃、五金少量 板 拼 接 处 裂 缝 残缺， 油漆失光。 渗水， 砖、 水、卫、电设备 明显、 块 料 严 混凝土 根本完好，个别 重渗漏， 地面严 零部件有损坏。 重空鼓、裂缝、 脱壳、起砂。 、外墙抹面严重 空鼓、裂缝、剥落， 门窗榫头松动、翘 裂，木质腐朽，钢 门窗严重锈蚀，开 关普遍不灵，玻璃、 五金残缺，油漆剥 落。水、卫、电设 备锈蚀、漏水，零 件损坏残缺，照明 线路老化，装置残 缺不齐。 砖 木 结 构 承重梁、柱、墙局部 裂缝、倾斜，木构件 局部下垂、侧向变形， 蛀蚀开裂，少数节点 松动，脱榫，铁件锈 蚀，间隔墙局部损坏， 勒脚局部侵蚀剥落。 屋面局部瓦片、旺砖 风化、破碎、漏雨。 木地板局部磨损、翘 裂、松动、腐朽，局 部变形下沉、有颤抖。 简 易 结 构 、外墙面局部 空鼓、裂缝、风 化剥落，勒脚部 分酥松、侵蚀剥 落。门窗部门松 动、翘裂、腐朽， 开关不灵，油漆 老化，玻璃、五 金局部残缺，细 木装修局部蛀 蚀、破裂。水管 承重墙、柱局部裂缝、 锈蛀，照明线路 倾斜、风化、腐朽， 局部老化，少量 个别节点松动、开裂、 装置残缺。 变形。木竹、芦帘、 苇箔局部破损，平瓦 屋面局部瓦片风化、 破碎、漏雨。 承重梁、 柱、 墙 严重倾斜、下 垂、 裂缝、 蛀蚀， 节点松动， 榫头 压裂或折断， 铁 件严重锈蚀， 间 隔墙、 板严重裂 缝， 弓凸、 倾斜、 侵蚀剥落， 屋面 瓦片、旺砖风 化， 破碎， 严重 漏雨， 木板地严 重磨损、腐朽、 变形下沉、颤 动。 承重墙、 柱严重 变形、 倾斜、 风 化、 腐朽， 节点 松动、 变形， 构 件弯曲，墙体、 墙面较多损坏， 平瓦屋面脱槽、 风化、 破碎、 严 重漏雨，木竹、 芦帘、 苇箔严重 破损， 整个房屋 倾斜变形。 、外墙面严重破 损、裂缝、剥落， 门窗松动、翘裂， 开关普遍不灵，油 漆剥落，玻璃、五 金残缺，细木装修 木质蛀蚀、腐朽、 破裂。水管严重锈 蛀，有滴漏，照明 线路老化，装置残 缺不齐。 29

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附件 8： ： 营业用房收益法评估应用说明 一、收益法应用总说明 1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收 益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取 得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可 以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地 产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功 能局部分别按客观收益计算的方法进展。年纯收益计算的本钱费用扣除项 目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的 净收益求取规定进展。 2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进展。资本化率的求 取方法推荐采用市场抽取法和平安利率法计算。其中应用市场抽取法计算 时，必须选取 3 宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应 用平安利率法计算时，资本化率＝平安利率＋风险调整值，平安利率选用 当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值那么由评估人员根据收 益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经历参照 0－10%的限值数额选 取。 3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限 和土地使用年限考虑。 二、商铺类营业用房的典型样本房设定 每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房。 商铺类原始样本商业用房设定条件： 1.位于分区商业用房集中区域； 2.门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等； 3.砖混多层建筑物之底层，房屋七成新； 30

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4.单开间，临街店面宽约 4m，宽深比≤ 1 ； 2 5.一般装修，普通涂料外墙；部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊 顶，日光灯照明为主； 6.临分区街巷。 三、被征收营业用房的评估公式 1.基准价格ＶO 基准价格Ｖ 基准价格 商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO 按下面公式计算： Vo = a 1 [1 ? ] r (1 + r ) n 2.主要参数确定 主要参数确定 商业用房结构 收益年限 n 钢、钢混 40 砖混 35 砖木 30 简易等其他 25 3.被征收营业用房评估值Ｖi 收益法测算 被征收营业用房评估值Ｖ 被征收营业用房评估值 按下面公式计算： Vi = Vo × fm f × 3i 100 100 100 × f xy 其中，Vi 为待评估商业房地产评估值，Vo 为原始样本商业用房基准价 格，fxy 为商业用途修正系数，fm 为商业街道路线修正系数，f3i 为商业用房 实体修正系数。 4.商业用途修正系数 fxy 表 商业用途修正系数 被征收营业用房 X fxy 商场类 商铺类 商务类 餐饮类 娱乐类 旅馆类 其他类 85-90 95-105 80-95 80-90 95-105 样本营业用房 Y 商铺类 115-120 99-100 31

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上表中，行为样本营业用房〔y〕 ，列为待评估营业用房〔x〕 ，表中数值 的比例关系可以理解为 x ，即 fxy。 y 5.商业街道路线修正系数 fm 表 商业街道路线修正系数 分区 沿街 不沿街 主要商业街道 100-120 50-60 次要商业街道 85-100 45-50 普通商业街道 75-90 40-45 一般街道 70-80 40-45 6.营业用房实体状况因素修正系数 f3i 表 营业用房实体状况因素修正系数 〔1〕商场类商业用房实体状况修正系数 商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。 建筑面积 Ｓ f3i S≤2000 m2 78-84 2000 m2＜ 15000 m2＜ 5000 m2＜S 8000 m2＜S S≤20000 S＞20000 S≤5000 ≤8000 m2 ≤15000 m2 m2 m2 m2 84-88 88-94 94-98 98-102 97-100 〔2〕商铺类商业用房实体状况修正系数 商铺类商业用房的实体状况主要从门面临街状态 〔按底层情形考虑〕 与 正面临街宽度因素 f/3i 和楼层因素 f//3i 两方面考虑。 临街状态 f/3i 两面与以 正面临街 正面临街宽 正面临街宽 正面临街宽 上临街 106 宽度≤3m 度 3—5m 95 100 度 5—7m 102 度 7—10m 103 正面临街 宽度≥10m 104 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1 的浮动。 商铺类商业用房楼层调节系数 f//3i: 楼层 标准层 一层 一层 102 二层 40 三层 35 四层与以上 30-35 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1 的浮动。 f 3i = f '3i × f ' '3i 100 32

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〔3〕商务类商业用房实体状况修正系数 商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。 ①平房或多层商务办公楼〔楼高 7 层与以下〕层次因素修正系数 平房或多层商务办公楼〔 层与以下〕 平房或多层商务办公楼 层次 总楼层 一 二 三 四 五 六 七 一 95 95 92 90 90 87 85 95 100 95 95 90 90 92 100 100 100 100 92 100 100 100 90 95 98 88 95 85 二 三 四 五 六 七 ②小高层〔楼高 8－18 层〕商务写字楼层次因素修正系数 小高层〔 小高层 以第 6 层为基准层其层次系数取值 100。 每下降 1 层的系数值在其上一 层系数值上减 1；每上升 1 层的系数值为在其下一层系数值上加 1；底层系 数取值 90，顶层系数取值 92。 〔4〕餐饮类商业用房实体状况修正系数 餐饮类商业用房的实体状况主要从门面临街状态 〔按底层情形考虑〕 与 正面临街宽度因素 f/3i 和楼层因素 f//3i 两方面考虑。 临街状态 f/3i 两面与以 正面临街 正面临街宽 正面临街宽 上临街 宽度≤3m 度 3—5m 度 5—7m 102 93 95 97 正面临街宽 度 7—10m 100 正面临街 宽度≥10m 101 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1 的浮动。 餐饮类商业用房楼层调节系数 f//3i: 楼层 标准层 一层 102 二层 40 三层 35 四层与以上 30-35 一层 f '3i × f ' '3i 100 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1 的浮动。 f 3i = 33

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〔5〕娱乐类商业用房实体状况修正系数 娱乐类商业用房实体状况修正系数 娱乐类商业用房的实体状况主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。 建筑面积 Ｓ f3i S≤500m 90 2 500 m2＜S 1000 m2＜S 5000 m2＜S 10000 m2＜S S＞20000 ≤1000 m2 ≤5000 m2 ≤10000 m2 ≤20000 m2 93 95 100 98 m2 96 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1 的浮动。 〔6〕旅馆类商业用房实体状况修正系数 旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。 星级档次 普通旅馆、 招待所 f3i 83-86 准星级 90 三星级 100 四星级 104 五星级 106 〔7〕其他类商业用房实体状况修正系数 〔同餐饮类〕 附件 9： 商业经营性用房依据纳税情况一次性停产停业损失补偿标准 元 /㎡ 年纳税额 补偿标准 0-100 100 101-200 200 201-500 300 501-1000 400 1000 以上 600 1.年纳税额指征收决定公揭发布之日前两年营业税纳税额年平均值。 2.前两年营业税纳税额年平均值以完税凭据为依据。 3.年纳税额 0 是指经税务机关批准免税的单位或个体工商户。 34

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10： 附件 10： 装饰装修附属物补偿指导价与其它补偿标准 装饰装修附属物补偿指导价与其它补偿标准 指导价与其 一、装饰装修附属物补偿指导价 装饰装修附属物补偿指导价 分类 编号 名 称 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 单价 (元) 15 25 50 40 45 55 120 55 180 140 80 90 60 60 150 180-300 90 60 15 30 20 10 20 20 备 注 砖地〔平铺〕 水 泥 1 制 品 类 简易水泥场地 砼地面 架空板地面 水磨石地面 水磨石铜嵌条地面 水磨石铜条拼图 碎片石拼贴地面 石 〔 一 〕 楼 地 面 类 木 地 板 4 类 3 地 砖 类 玻化砖 600×600 玻化砖 800×800 地钢砖、马赛克、 同质地砖、釉面砖 小积木、拼花木地板 水曲柳地板 实木地板 高档复合地板 普通复合地板 其 它 喷 涂 5 漆 类 墙面涂料 〔乳胶漆含刮腻层〕 喷塑墙面 107 胶地面、油漆地面 化纤地毯 塑料与塑料压花地面 外墙涂料 2 材 类 花岗岩地面 石地面 侧铺 30 元/㎡ 水泥方块场地 20 元/㎡ 含垫层 含龙骨 含龙骨 类似 106 涂料； 白水泥 6 元/㎡ 简易 10 元/㎡ 35

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分类 〔 二 〕 墙 面 类 编号 墙 纸 墙 布 名 称 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m 单价 (元) 40 80 60 30 60 40 80 90 75 60 50 110 100 120 80 40 备 注 墙纸、墙布 夹板墙面软包墙面 马赛克 6 面 7 砖 类 瓷砖 150×150 瓷砖 200×300 外墙条砖 仿麻石 凹凸水曲柳墙裙 平面水曲柳墙裙 凹凸三夹板墙裙 300×450：75 元/㎡ 胶 8 板 类 平面三夹板墙裙 凹凸榉木墙裙 平面榉木墙裙 拼花套线凹凸墙裙 铝塑板 腰 脚 9 线 类 腰线砖 踢脚线 文化石装饰 m ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 15 120 180 20 20 100 80 70 60 120 150 实木类〔含油漆〕20 元/ m 其 10 它 花岗岩墙面 干粘石墙面 纤维板 〔 三 〕 吊 顶 类 11 胶 板 类 凹凸式水曲柳夹板 平面水曲柳夹板 凹凸式普通夹板 平面普通夹板 含龙骨 彩 12 玻 铝合金骨架彩玻 不锈钢骨架彩玻 36

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布、编织 塑料压膜泡沫 塑扣板 铝塑扣板 其 13 它 石膏板平顶〔含乳胶漆〕 石膏线条 石膏线条 集成吊顶 铸铁铁艺门 不锈钢栏杆式防盗门 栏杆式、镀锌管、方管防盗门 制式防撬进户防盗门 普通铁皮防盗门 不锈钢防盗窗 方铁管防盗窗 〔 四 〕 门 窗 隔 断 阳 台 类 15 门 窗 类 铝合金卷闸门 无框地弹门 铝合金、塑钢全玻地弹簧门 普通木门 三合板单面包木门 三合板双面包木门 单面包不锈钢门 钢元防盗栏 铝合金网格式防盗门窗 双层铝合金夹心工艺进户门 铝合金门 手工制作门套〔普通〕 小方块石膏板 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m m ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 樘 樘 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 樘 ㎡ ㎡ ㎡ 樘 樘 樘 ㎡ 8 20 30 80 30 50 10 15 120 150 180 130 不少于三面暗插销 1000 300 130 100 50 40 480 220 200 120 420 350 150 180 240 350 主体按 90%计算 主体按 70%计算 主体按 90%计算 主体按 70%计算 高档 300 元/樘 电动遥控装置另加 600 元/樘 主体按 80%计算 含龙骨 含龙骨 含龙骨 含龙骨 含龙骨：凹凸式 70 元/ ㎡ 宽 8 ㎝以下 宽 8 ㎝以上 含龙骨 防 14 盗 类 37

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双面包不锈钢门 成品木门 成品移门 塑钢窗 铝合金窗 不锈钢窗 铝合金、塑钢固定窗 窗套 窗帘盒 纱 16 门 窗 类 粘贴式纱门、窗 单面三合板隔断 隔 断 17 、 阳 台 类 双面三合板隔断 铝合金隔断 夹板吊柜、壁橱、柜橱〔按正 立面计算〕 博古架 铝合金封闭阳台〔固定〕 坐便器 洁 18 具 蹲式便器 搪瓷、铸铁浴缸 〔 五 〕 卫 浴 设 施 热 20 水 器 燃气淋浴器 太阳能热水器 19 水 池 立式瓷面池 台式瓷洗脸盆 石洗漱台面 水泥板面板 拖把瓷水池 浴霸 电热浴器 木制纱门、窗 铝合金纱门、窗 ㎡ 樘 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m m ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 只 只 只 套 套 ㎡ ㎡ 只 套 套 套 套 500 600 180 200 200 220 100 30 40 50 60 20 60 80 130 160 250 80 350 120 350 200 120 150 50 80 50 180 180 400 主体按 90%计算 含门套 双层真空玻璃 240 元/ ㎡；主体按 70%计算 主体按 70%计算 含轨道；罗马杆 30 元/m 75-90 系列，1.0 ㎜以上 深度 50 ㎝以上 推拉 170 元/㎡ 瓷砖面另计 拆卸费 拆卸费 拆卸费 拆卸费;收购价每管 80 元 38

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梳妆镜〔含镜〕 其 21 它 毛巾架 镜面玻璃 磨砂玻璃 磨石子水池 搪瓷水池 水 22 池 水泥水池 不锈钢单槽水池 不锈钢双槽水池 〔 六 〕 厨 房 设 施 23 灶 具 、 台 面 、 脱 排 单眼灶 双眼灶 三眼灶 不锈钢灶台〔含柜〕 水泥板液化气灶台〔砌砖〕 整体成品灶台〔含柜〕 石灶台面〔含抛光边线〕 脱排油烟机 换气扇 固定地柜〔按正立面计算〕 橱 24 柜 固定壁橱〔按正立面计算〕 吊厨〔按正立面计算〕 大刀片围墙 〔 七 〕 院 墙 大 门 25 围 墙 〔 含 基 础 〕 铸铁〔铁艺〕围墙 方铁围墙 镀锌管围墙 钢元围墙 空斗砖砌围墙 12 单砖砌围墙 24 整砖实砌围墙 付 只 ㎡ ㎡ 只 只 只 只 只 座 座 座 m m m m 台 只 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 40 10 100 90 40 60 30 150 250 400 700 900 800 50 600 100 100 20 160 160 150 60 60 40 80 130 60 70 40 拆卸费 拆卸费 含灶台瓷砖贴面 带橱柜 200 元；含贴面 带橱柜 350 元/ m 拆卸费 拆卸费 铝、塑、木制 深度 50 ㎝以上 铝、塑、木制 单粉 70 元；双粉 80 元 单粉 50 元；双粉 60 元 单粉 90 元；双粉 100 元 含铁艺花 39

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挡土墙 门樘：门洞宽 2.6m 以上 〔含双面不锈钢大门〕 门樘：门洞宽 2.6m 以上 〔含单面不锈钢大门〕 门樘：门洞宽 2.2m 以上 〔含双面不锈钢大门〕 门樘：门洞宽 2.2m 以上 〔含单面不锈钢大门〕 门樘：门洞宽 2m 以上 ㎡ 樘 80 10000 双层现浇板压顶， 较好面 砖贴面 双层现浇板压顶， 较好面 砖贴面 双层现浇板压顶， 普通面 砖贴面 双层现浇板压顶， 普通面 砖贴面 现浇板压顶， 含双面铁皮 大门，普通面砖贴面 现浇板压顶， 含单面铁皮 大门 〔含无压顶、 柱贴面、 铁艺院门〕 简易压顶〔含小瓦〕 ，含 单面铁皮或铁栏杆式大 门。 简易压顶〔含大瓦〕 ，含 单面铁皮或铁栏杆式大 门。 有砖垛，简易门 樘 9000 樘 8000 樘 樘 7000 6000 门樘：门洞宽 2m 以上 门 樘 、 26 挡 驳 门樘：门洞宽 1.2m 以上 门樘：门洞宽 0.9m 以上 石驳坡 砖驳坡 〔 八 〕 灯 具 、 表 具 电器盒〔不锈钢〕 现浇双层屋面 屋 28 面 类 挂瓦扳、砖木式双层屋面 简易双层屋面 隔热层 琉璃瓦〔双层屋面局部〕 釉面瓦〔双层屋面局部〕 27 灯 表 具 吊灯 大型吊灯 壁灯、吸顶灯 牛眼灯、筒灯、射灯 电套表 水套表 电器盒〔铁制〕 门樘：门洞宽 1.5m 以上 樘 4000 樘 2000 樘 樘 m m 只 只 只 只 只 只 只 只 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 1000 600 500 160 100 300 30 15 100 100 100 200 220 120 80 40 100 60 预制板驳坡 140 元/ m 拆卸费 拆卸费； 直径 150 ㎝以上 拆卸费 拆卸费 按投影面积计算 按投影面积计算 按投影面积计算 按投影面积计算 含脊筒、脊瓦 含脊筒、脊瓦 40

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单面彩钢板双层屋面 双面夹层彩钢板 琉璃瓦贴面女儿墙 小瓦贴面女儿墙 无贴面女儿墙 油毡夹层雨篷 雨 29 篷 类 石棉瓦雨篷 玻璃钢雨篷 不锈钢雨篷 彩钢雨篷 渗塑布伸缩含架雨篷 PVC 水管 管 30 道 类 镀锌水管 砖砌下水道 铸铁、水泥涵管下水道 窨井〔含盖〕 〔 九 〕 附 属 物 32 水 井 水井 独管水井 加压泵 晒衣水泥柱 33 柱 类 不锈钢包柱 罗马柱 外墙门窗套 喷绘广告牌〔单面〕 立式空调 电 器 类 挂壁式空调 窗式空调 播送喇叭 吊扇、排风扇 31 搁楼 辅 房 类 搁楼 猪羊鸡鸭棚舍〔水泥地〕 ㎡ ㎡ m m m ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ m m m m 个 ㎡ ㎡ ㎡ 口 口 只 支 ㎡ m 套 ㎡ 套 套 个 只 只 60 90 240 200 100 20 18 40 70 60 40 15 20 30 50 100 300 200 70 500 200 50 25 150 150 180 80 350 250 150 15 20 双面 100 元/㎡ 拆卸费；含制冷液 拆卸费；含制冷液 拆卸费；含制冷液 拆卸费 拆卸费 直径 30 ㎝以上 拆卸费 净空高度 170 ㎝以上 净空高度 170 ㎝以下 墙砌 1.5m 以上 110 元/ ㎡ 含脊筒、脊瓦 含脊筒、脊瓦 34 41

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35 室 扶 梯 类 不锈钢栏杆 铁艺栏杆 钢元扁铁栏杆 木栏杆 信鸽 大猪〔101 ㎏以上〕 中猪〔30 ㎏至 100 ㎏〕 苗猪〔30 ㎏以下〕 m m m m 120 150 80 300 含扶手 含扶手 含扶手 综合 10 只以信息费 1000 元，11 只以上信息费 最高不超过 3000 元 头 头 头 头 只 只 只 只 吨 吨 ㎡ 只 m m ㎡ ㎡ 口 个 ㎡ m 3 20 30 10 10 5 100 500 500 10 自行处理 自行处理 自行处理 自行处理 规模养殖，非正常出栏； 自行处理 〔 九 〕 附 属 物 羊 肉鸽、鸡、鸭、鹅 缸式粪坑 砌砖粪池坑 化粪池、沼气池 建筑材料装卸费 建筑材料装卸费 其 它 中堂 晒衣铁吊勾 镀锌晾衣管 不锈钢晾衣管 欣赏鱼池(室外) 36 欣赏鱼池(室) 棺材坟墓 罐、骨灰盒坟墓 较好砂石路 砖砌体 钢、木结构招牌 钢字 塑字 水表 含预制板盖 专营堆场的黄沙、石子、 木材、 钢铁等； 自行处理 砖块、木材、钢、铁、 30 100 6 25 50 110 180 1000 600 20 300 50 10 5 水石灰；自行处理 含支架 含支架 深度大于 60 ㎝，含贴面 深度大于 60 ㎝，含贴面 自行迁移处理 自行迁移处理 块 个 个 户 拆卸费；自行处理 拆卸费；自行处理 拆卸费；自行处理 按征收时相关部门规定 标准补偿 42

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电表 有线电视 移机 宽带网 管道燃气 户 户 门 户 户 按征收时相关部门规定 标准补偿 按征收时相关部门规定 标准补偿 按征收时相关部门规定 标准补偿 按征收时相关部门规定 标准补偿 按征收时相关部门规定 标准补偿 说明： 1.未列入的养殖业，综合养殖器具处理因素按市场收购价的 20%估价； 2.未列入的项目、装饰装修采用新品与高档品牌的，参照市场价结合成新估价； 3.使用劣质材料和简单工艺装修的，应根据实际情况对以上标准作相应下浮； 4.被征收房屋应具备的水、电、卫生等设施已列入评估条件，包括在房屋的评估价 中，房屋征收中不再另行补偿； 5.门樘估价介于两等级之间的，可采用插入法评估； 6.构筑物的评估按评估时点建安价结合成新计算。 43

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二、树木类补偿标准 1.零星树木 元/棵 树木地坪以上 1m 高处胸围〔㎝〕 补偿价格 树木品种 树、楝树、柳树、桑树、水 杉、榆树、槐树、泡桐、壳树 等杂树 刺槐、合欢、梧桐 椿、榉 黄、柏、松、法桐 10 以 下 11-30 31-50 51-70 71-90 91-110 110 以 上 1.00 2.00 1.00 6.00 2.50 3.50 4.80 16.00 8.00 11.00 13.00 28.00 18.00 28.00 18.00 32.00 21.00 35.00 38.00 65.00 35.00 45.00 50.00 95.00 50.00 70.00 70.00 130.00 2.零星果树类 树 种 苗木 1 年生 2.50 2 年生 5.00 幼树 胸围 8-15 ㎝ 80.00 胸围 16-22 ㎝ 140.00 元/棵 胸围 22 ㎝以上 200.00 梨、苹果、柿、枇杷、桃、 、石榴、枣、橙、桔、金 桔、无花果 30.00 3.球类树木 球 径〔㎝〕 30 以下 2.50 30-50 10.00 50-80 20.00 80-110 40.00 元/棵 110-150 45.00 150 以上 60.00 小叶黄、柏树、冬青、海棠、海 桐 4.绿篱 树高 0.6m 以下 20.00 0.6-1m 25.00 元/m 1m 以上 30.00 44

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5.其它 〔5-1〕 名称 单位 独杆苗 两年生 葡萄 棵 3-5 年 5 年以上 竹园 ㎡ 10 23.00 32.00 单价〔元〕 1.50 5.00 符合正常葡萄园种植行距株距要求。 备注 〔5-2〕 树木地坪以上 1m 高处直径〔㎝〕 名称 2 以下 银杏树 2.5 2-5 40 6-15 150 16-25 250 26-30 400 30 以上 元/棵 附注 自行处理 500 〔5-3〕 胸围〔㎝〕 名称 高 70cm 以下 6-10 香橼 2.5 50. 11-16 100 17-22 200 22 以上 400 元/棵 附注 自行处理 〔5-4〕 树高〔㎝〕 名称 50 以下 50-80 81-100 101-150 151-200 201-250 元/棵 251-350 351 以 上 腊梅、石楠、枫、 盘槐、石榴 紫荆、 海棠、 月季、 茶花、茶梅桂花 2 3 5 12 25 50 200 500 45

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〔5-5〕 胸围〔㎝〕 名称 3 以下 香樟、梓树 1.5 3-9 5 9-12 12 12-18 35 18-22 60 22-25 90 25 以上 200 元/棵 附注 自行 处理 〔5-6〕 地围〔㎝〕 名称 3 以下 紫薇 1 3-9 4 9-12 12 12-18 72 18-22 200 22 以上 400 元/棵 附注 自行处理 注：树木类补偿适用围仅指被征收房屋房前屋后零星栽种树木，突击栽种、违背农业 生产技术密度要求，恶意套取补偿款的，一律不予认可。 主题词：城乡建立 城乡建立 房屋征收 评估 细那么 通知 抄 送：市委各部门、各直属单位，市人大常委会办公室，市政协办公室， 市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。 海安市人民政府办公室 2011 年 11 月 21 日印发 〔共印 200 份〕 46

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