物业企业如何平稳退出小区管理

物业企业如何平稳退出小区管理

社区工作

物业企业如何平稳退出小区管理

文/盛国荣

物业管理是物业公司接受业主

委员会委托对小区实行物业管理服

务的一种有偿服务,是业主委员会

与物业企业之间的一种民亨合同关

系,是市场规则下的双向选择,是

市场行为,不是终身服务.因此,就

存在物业企业退出小区管理服务的

问题.从天津市河东区近年的物业

管理情况看,先后有2O余个物业企

业退出小区物业管理,其中有些在

退出操作中比较顺利,实现了平稳

过渡;有些则引起了纠纷,造成了

社区的不稳定.因此,如何加强对

物业企业的监管,规范其退出行为,

作到依法有序退出并确保小区管理

的连续性,维护社区的和谐稳定,

应当说是当前社区管理中带有普遍

性的一个难点问题.

退出小区物业管理的四种形式

一

是物业管理服务合同期满,物

业企业不续约;二是物业管理服务合同

期满,业委会不续约.三是物业企业提

前解除服务合同;四是业委会提前解除

服务合同.

例如某小区,业委会与物业企业

签订的合同即将到期,物业企业提出

由于目前企业管理成本上涨,且现物

业费收费标准偏低,应适当提高物业

费收费标准,提出由每月0.4元,上调

至每月1元.就调价问题,业委会以书

面形式征求了全体业主意见,同意调

价的业主总数不足50%.根据物权法》

和物业管理条例》有关规定,同意调

价的业主总数不足法定业权比例,因

此,调价提议未获得通过.物业企业据

此提出退出小区管理.

22《社区2008—5上

再如某小区临近海河,由于海河

建桥,将小区一分为二(原小区规划中

有海河引桥穿越小区,业主购房时,在

售楼书上有标识),造成小区不能完全

封闭;机动车停车位减少致使业主停车

困难.为此,业主纷纷上访,物业费收

'缴率下降至20%左右,物业企业经营

困难,亏损运行.无奈,物业企业提前

退出小区管理.

退出应提交预警报告制度

物业企业退出小区管理,要给业

主提供一定的时间选聘新企业,而不

能今日提出退出,明日就离开,要建立

企业退出预警报告制度.在解除合同

之前的一段时间(如提前3个月),物业

企业应当将退出的原因,时间以书面

形式报告小区业委会,并在小区内的

宣传栏或显着位置发布公告.同时,还

应将告知报送物业管理办公室,小区

所在的街道办事处,居委会,派出所,

予以备案.政府相关部门可提前做好

工作准备.如:物业办要指导企业按照

程序依法退出,新旧物业或物业与业

委会双方要做好交接工作.社区居委

会,公安派出所,要提前制定措施,加

强安全防范,防止小区偷盗案件发生,

维护社区稳定.

做好物业管理交接工作

退出的物业企业要同业委会做好

交接工作,便于新物业企业接手后正

常管理.交接工作包括服务用房,业主

档案,工程图纸资料,预收的物业费,

机动车泊位费(预收的费用,原物业企

业要负责做好清退,如张贴退费通知,

写明退费时间,地点).特别是留出服

务用房,虽然物业管理条例实施之

前没有对物业用房的面积位置,权属

的有关规定,但旧物业企业退出时也

要留出服务用房(没有单元房的,要留

出平房),否则,没有办公用房,新物业

企业无法正常开展工作.交接工程图

纸,便于新物业企业今后对公共设施,

设备开展日常维修养护工作(特别是

高层住宅,如电梯,水箱等公共设施设

备的图纸,验收单,管线图等).交接业

主档案(要有业主姓名,住宅建筑面

积,联系方式等),便于新物业企业收

取物业费.交接双方在交接时均要在

交接单上签字,予以确认.

小区没有业委会的,居委会要指

导业主,按照规定程序建立业委会.如

某高层住宅,其前期物业企业将管理

工作整体移交给某企业,但该企业无

经营资质,业主将情况反映到市,区物

业办.物业办立即向该企业下达了整

改通知,并限期补办经营资质证明.该

企业在补办资质过程中,由于不能在

违规的情况下办理资质等原因,企业

资质申请不予许可,因此企业提出退

出小区管理.但该高层住宅没有业委

会,物业管理交接无法操作,并且不能

选聘新的物业企业进驻,加上由于拖

欠电梯费,电力局几次停电,造成住在

高层的业主只能爬楼梯,导致社区不

稳定.

对此,物业办会同辖区街道办事

处,居委会指导业主成立业委会并向

业主讲解有关政策.如就该大厦三层

以下系底商,就底商业主所占业权比

例问题(按规定以建筑面积计算业权),

以及部分业主出租房屋,承租户可否

被委托,是否具备业主资格等问题,物

业办等工作人员深入大厦现场,反复

讲解,使大厦及时成立了业委会,并由

业委会选聘了新的物业企业,使大厦

物业管理恢复了正常运行.

如果小区成立业委会存在困难,

退出的物业企业要暂时同居委会进行

交接,待业委会成立后,再将手续移交

给业委会和新的物业企业.对此,居委

会要全力配合,并确保社区卫生保洁

底线服务.如上文提到的由于建桥将

小区一分为二的社区,物业企业退出

后,多数业委会成员又提出辞职,小区

无法进行物业交接和选聘新物业企业.

在小区没有选出新业委会成员,没有

新物业企业接管的情况下,小区所辖

街道便组织召开社区联席会并做出决

定,由所在居委会负责协调保洁队,清

扫环境卫生,清运生活垃圾;居委会入

户收取保洁费,保持小区底线服务;由

楼门长收取各自楼内的公共电费,确

保楼道照明;待选聘新物业企业后,双

方再行交接.

业委会自己选择小区管理模式

老的物业企业退出后,对于小区

的管理模式,业委会应组织全体业主,

采取召开业主大会或以书面征求意见

的形式决定管理模式.按照物权法

和物业管理条例的有关规定,选择

管理模式(是居民自治,还是物业企业

管理)或选聘新物业企业接管要进行

民主表决,同意票权要达到小区建筑

面积和业主人数双1/2的要求.只有业

主充分享有知情权,参与权,监督极

才能为今后收费等管理工作顺利开J

奠定良好基础.如某小区物业企业j

出后,在街道,居委会和物业办的政j

指导及组织下成立了业委会,经业

会广泛征求楼门长及业主意见,决j

采取居民自治形式管理小区.业委

聘请了一名管理员,并由居委会劳i

保障站帮助录用了辖区6名下岗职:

从事门卫,保洁,绿化等服务工作,

委会的几位退休老人则义务奉献,{

助协调收费,服务等日常工作,现小[

物业收费率达到90%,还被评为旧楼[

服务达标小区.

尽管物业企业退出是市场行为

物业企业也要有社会责任感,按照

实守信,合法经营的原则,做好过渡

的服务和交接工作,做到善始善终,

后按程序依法有序退出小区,从而

立物业企业良好的品牌形象.物业

房,相关资料,设施设备该交接的j

接,物业费,泊位费该退费的退费.女

某小区,物业企业退出小区管理后,fI

没有清退部分业主物业费和场地占

费.业主认为,该企业没有诚信.在lI

委会和物业办多次与物业企业协调

果情况下,小区业主和业委会分别

托新物业企业对原物业企业进行了走

诉,通过法律途径解决应退物业费平

场地占用费问题.髓

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