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投融资案例分析。。

2022-09-15 来源:星星旅游


商--住混合小区项目投资与融资案例分析

项目的开发概况

1 项目基本情况

(1) 项目名称: 商—住混合小区

(2) 项目委托单位名称: 重庆市某有限公司。

(3) 项目委托单位基本情况,重庆市某开发有限公司,成立于2008年,企业类型为私营有限责任公司,公司注册资金2000万元,具有国家二级房地产开发资质。

公司组织形式为股份制,经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。 2.1建设规模

占地总面积:约100亩。总建筑面积:98700平方米。

2.2项目的实施进度

2.3.3 工程施工阶段计划

根据本项目开发期限约3年。该工程计划总工期为36个月。其中:工程施工准备期10个月,从工程开工至完工使用施工工期为24个月。工程竣工验收、决算期2个月。本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。

本工程施工安排在2010年1月开始实施,其中土建项目的实际施工期为24个月。前1个月施工准备。

为确保建筑工程全面完工,除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外,更需要项目发包单位按期拨付投资,方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。

2.3.4 工程竣工验收及决算阶段计划

本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成,应及时组织竣工验收,并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作,具体见表2。

表2 项目施工工期横道图

序号 项目名 2009年 2010年

2011年 2012年 称

3612136913691213月 月 月 月 月 月 月 2月 1 的 施工准 备 1.1 研究规 划设计 1.2 三通一 平 1.3 设备订 货 1.4 招标、 签约 2 施工与 安装 2.1 土建施 工 2.2 设备安 装 3 验收、 结算 3.1 竣工验 收 3.2 竣工结 算备案 月 月 月 月 月 月 三. 项目投资估算

3.1 项目总投资

项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项目费用的重要组成部分,按概算法分类,建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费

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用和预备费三部分组成。按形成资产法分类,建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。

3.1.1 项目建设投资估算

按概算法分类进行估算,分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费。

(1)土地费用估算

该项目地块为净地,实际占用土地面积100亩。

土地出让金:该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地,土地出让金为5000万元,土地成本估算为50万元/亩;契税=土地评估值×4%=5000×4%=200万元;土地使用税=土地面积×6元/平方米=40万元;印花税=出让金×5‰=25万元;土地费用合计:5265万元。

(2)工程建筑、安装费用估算 1) 场地整理等前期费用估算

场地整理等前期工程费用合计:76.59万元。详细计算见下表 3.

表3 工程前期费用估算表 单位:万元

序号 项目 1 2 3 4 5 场地整理 场内临时排水 施工临时水 施工临时电 合计 单价 3.50 2.50 1.50 4.00 数量 66600 66600 66600 66600 单位 m2 m2 m2 m2 合价 23.31 16.65 9.99 26.64 76.59 2)建筑工程建设费用

总占地面积:100亩,规划总建筑面积为98700㎡,多层住宅及小高层为框架结构,沿街商业用房为底框结构。据此估算建设投资。

该地块开发后,可建住宅建筑面积84070㎡;公建建筑面积10045㎡,其中商业4586㎡,;不计入容积率部分的建筑面积:98986平方米,其中层高小于2.2m车库6800㎡,半地下室2000㎡,人防地下室2000㎡。

按单位建筑成本(含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩基和设备等)1086.1元/m2计算,工程建设费用为10446.2万元,其中设备费用估算为1000

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万元。具体计算见表4。 表4 项目建设工程费用估算表 单位:万元 建筑面积 序号 1 2 费用名称 (m) 桩基 住宅土建费用 公建及商3 铺土建费用 4 5 6 7 8 水电安装 供电、给水设备 建筑节能 地下车库 合计 98700 98700 98700 3000 45200 55.00 120.00 12.00 2000 1086.1 542.85 1184.4 118.44 600.00 10446.2 14631 700 1024.1 98700 84070 2概算指标 (元/m) 68.00 750.00 2费用金额 备 注 (万元) 671.16 6305.25 单价为多层住宅 2)附属设施及工程配套费用

室外工程:含配电房、水泵房等附属土建工程、室外上下水和室外接电等附属工程项目,按工程建设费用的2.5%计取为261.16万元。

绿化、景观、道路等室外工程费用:含道路、场地、绿化、景观等,按工程建设费用的3.5%考虑为365.62万元。以上两项合计为626.78万元。 (2)项目工程其他费用

工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用,工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算,具体见表5。

表4 项目建设其他费用估算估算 单位:万元

序号 1

费用名称 计算基础 取价费率 合价 318.6 备注 11072.98 3

建设单位管工程及配套

理费 1.1 开办费 费用 工程及配套费用 工程及配套费用 工程及配套费用 工程及配套费用 工程及配套费用 0.50% 55.37 办公、交通等 含招标费、人员工资等 1.2 经营费 1.10% 121.80 1.3 临时设施费 0.10% 11.07 1.4 工程监理费 1.00% 110.72 1.5 工程保险费 0.20% 22.14 含可行性研究费 规费 2 3 4

勘测、规划工程及配套设计费 政府规费 其他费用合计 费用 1.50% 166.09 655.1 1460.89 (3)项目工程预备费

预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费,预备费用为328.3万元,并且包括了政策性调价的因素。 3.1.2 项目建设期利息

本项目计划利用银行贷款额为8000.00万元,贷款期4年,贷款年利率为6.75%,按等额还贷,2012年底开始还贷,贷款利息按复利计算:

各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款/2)×有效年利率 2009年借款利息=8000.00/2×6.75%=270万元;

2010年借款利息=(8000.00+270)×6.75%=558.23万元; 2011年借款利息=(8000+270+558.23)×6.75%=595.91万元; 2012年借款利息=(8000+270+558.23+595.91)×6.75%=636.13万元 借款利息共计2060.27万元

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3.1.3 流动资金

流动资金按项目开发资金周转需求估算,流动资金需求量=项目开发资金收入×开发投入资金率。按资金的最低周转次数,根据项目开发进度要求,按2000.00万元考虑。本项目流动资金有三部分来源:1、开发单位自筹;2、银行融资;3、采用滚动开发办法,边建设边出售,先期取得的售房预付款及售房回款用于后期建设。

3.1.4 项目总投资估算构成

项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。总投资估算为22264.03万元。

其中建设投资为18203.76万元,建设期利息为2060.27万元 ,流动资金为2000万元。

3.2 项目开发资金筹集计划 3.2.1 资金筹措

该项目开发总投资为22264.03万元,流动资金为2000.00万元。分3年均衡完成。固定资产投资拟采用滚动式开发,预计前期土地及工程前期投入为4000.00万元。

资本金来源按有关规定,暂按建设投资+建设期利息+铺底流动资金的30%考虑,项目资本金总额约为6679.21万元。

资金计划来源于:1、注册资本金2000.00万元;2、公司自有资金及自筹5000万元;3、企业内部自筹及销售收入滚动投入5000万元;4、预备向银行借款8000.00万元。项目建设期3年,投资分年度均衡完成。 3.2.2 资金成本

自有及自筹资金不考虑资金占用成本。贷款额度按8000万元考虑,建设投资的人民币贷款利率按年息6.57%计取,贷款期间为3年,则项目利息计算额为2060.27万元,是为资金成本。

四.风险分析

1项目敏感性分析

仅分析该项目的敏感性,主要通过敏感度分析,考察该项目投资不确定参数

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对投资效果的影响,从中找出敏感的因素,并确定其影响程度,采取措施限制敏感因素的变动范围,以达到降低投资风险的目的。

仅就投资收益为单因素,来考察其它变动因素对其影响。 投资收益EA =销售总收入 - 总成本 - 营业税及附加和增值税

=销售总收入-工程建设成本(投资部分)-销售成本-营业税及附加和增值税 考察的因素有:营业收入分别增减10%、20%,静态投资分别增减10%、20%,经营成本分别增减10%、20%等。计算临界点的基准收益率为12%。通过对敏感性的分析发现,对项目投资收益影响较大的因素是营业收入,其次是经营成本,建设投资较小,所有不利因素的收益计算值EA均大于零,即项目赢利,故可以认为,投资项目有一定的抗风险能力。

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