产业地产_房企转型_下一站_

中国商报/2011年/9月/9日/第D02版 观察

种种迹象表明,住宅市场遭遇的前所未有的调控烘托出的并非仅仅是商业地产的火热。眼下,由传统工业地产脱胎而生的“产业地产”开始被业内视为中国房地产战略转型最具潜力的新宠。

产业地产：房企转型“下一站”

本报记者 颜菊阳

日前，在国际金融报和联东U谷联合主办的“专业运营・产业地产可持续发展”论坛上，与会人士对产业地产的现状与问题进行了探讨，并积极倡导产业地产专业化运营理念，走可持续发展之路。

房企战略转型方向

何谓产业地产？中国房地产学会副会长陈国强表示，广义概念上的产业地产是房地产业与旅游、养老、物流、工业、农业等其他产业双重或多重结合的一种新兴地产模式。而狭义概念上的产业地产则是以产业为依托，地产为载体，实现土地整体开发与运营的工业地产的升级，其以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象。

据中国人民大学区域经济研究所副教授郑国介绍，中国产业地产雏形最早脱胎于1987年的深圳蛇口工业区；而眼下再度兴起的产业地产投资开发热可视为此前产业园开发区的升级。 陈国强认为，眼下的产业地产热潮是调控下的房企生存面貌的真实反映。在其看来，在住宅市场遭遇调控的背景下，以万科为代表的住宅地产在一二线城市的发展高峰期已经过去，其重心已转移至中西部城市及三四线城市；以万达为代表的商业地产方兴未艾正当其时；产业地产、旅游地产、养老地产等蓄势待发，将成行业新蓝海。

全国房地产经理人联盟主席兼秘书长杨乐渝指出，调控下房地产市场正在发生深刻的转型，传统的房地产生产方式正受到政策制约、资本和资源的约束，产业地产将成为未来房地产开发的主导模式。

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池更是从区域经济的高度点出了产业地产的大势所趋。赵秀池指出，无论是地方还是中央的“十二五”规划都提出要转变经济发展方式，促进产业结构调整及国务院批准诸多大区域发展规划，产业地产因此成为区域经济长久发展的一条路径。

产业地产“七宗罪”

对于当前处在持续政策调控之下的房地产行业，产业地产显然已成为房企急于避风转战而势必掀起的下一波热潮。

产业地产是否是房企的新奶酪？答案是肯定的。陈国强指出，产业地产不仅是房企绕开土地招牌挂的有效方式，产业地产开发还可获得数倍于房产项目的高利润，包括城市基础设施建设、土地一级开发与转让、房产开发与销售以及后期运营管理带来的持续收入等四方面利润。

不过，陈国强指出，并不是所有的住宅开发商都有条件、有资源向产业地产转型。陈国强认为，产业地产和住宅地产存在本质差别，前者要求地产商有着更强的运营能力，及与操盘商业地产相类似的物业的长期持有经营能力。而相对住宅地产，产业地产更易遭遇政策、资金、开发及运营管理上的多重风险。

在赵秀池看来，当前制约国内产业地产开发的主要因素还是在于产业问题。郑国则认为，当前国内产业地产开发惯于强调综合性，但专业性分工不足。

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由于国内多数开发商并不具备上述专业的开发运营管理能力，陈国强罗列了当前中国产业地产发展存在的“七宗罪”。他认为，国内的产业地产主力价值发掘不足，对于如何体现土地资源的价值，如何挖掘和提升，很多运营商还缺乏基本经验；运营和管理经验缺失，使得国内城市出现了很多低端重复建设和同质化的产业园区；缺乏可持续发展能力；国内打着产业地产发展旗号的“伪产业地产”泛滥；软硬环境缺失，相关政府配套能力严重滞后，导致一些园区项目投资开发后效率受到一定影响；产业地产资源整合难度大；投资回收期较长，变现通道少。 “产业地产看联东”

在布满风险和挑战的产业地产投资开发中，率先吃螃蟹的联东集团却通过数年的实践摸索走出了一条产业地产的发展之路。

对于业内公认的“住宅地产看万科，商业地产看万达”，联东提出了“产业地产看联东”的目标。

与万达的商业地产模式有异曲同工之处，早在2003年涉足工业园开发时，联东的理念就是持续经营并实现增值，与销售为王的住宅地产开发模式存在很大差异。联东集团副总经理梁环宇介绍，联东U谷将自身定位为中国产业地产专业运营商，而不是简单的开发商概念。以北京的联东U谷为例，其开发规模达到1000万平方米，1000家入驻企业，税收贡献约6个亿。

联东的产业地产项目，大多位于当地的产业园区中，在园区中拿一块有一定规模的土地，进行整体开发和招商，以总部办公、研发中试、生产厂房等产业为载体，吸引企业入驻办公和生产经营，并围绕企业需求提供一系列的配套及增值服务，而销售和租赁收入为其收入来源。

这样的模式让联东规避了房地产企业最难的一块：拿地。在联东的全国布局项目中，从联东U谷・北京金桥到联东U谷・沈阳到联东U谷・永乐产业园等项目无一例外都是“千亩以上的开发用地”。

“与一般的地产商不同，联东的客户包括两个方面：地方政府和入驻园区企业。”梁环宇说，围绕客户，满足客户的需求，恰是联东的核心竞争力所在。对于政府已规划的上千亩开发园区，联东要做的显然只是如何让自己的项目打动地方政府。由于联东带来的是一个企业集群，政府往往会给联东开发区最优惠的政策，然后再由联东分配给入驻的企业。 而对于企业，梁环宇称，“通过8年的摸索，联东知道了入驻企业的需要。”梁环宇介绍，联东已积累了专门的数据库，对厂房、研发楼宇、总部等产品有明确的技术指标和标准。考虑到有的企业对生产办公有特殊要求，联东还会单独留出一块定制区，满足企业个性化需要。这些体现的都是联东作为专业产业地产运营商的能力。

从北京中关村光联工业园开始，联东U谷开始形成“产业综合体”和“总部综合体”两条产品线。梁环宇表示，目前，联东集团已拥有北京、天津、上海、无锡、沈阳5个城市的9个产业地产项目。接下来，这一数量还会增加，并且大多都会集中在经济发达的东南沿海地区。

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