深圳市华侨城控股股份有限公司财务分析报告

深圳市华侨城控股股份有限公司

财务分析报告

目 录

1． 公司基本情况……………………………………………..2-4 2． 财务分析………………………………………………….5-11 3． 分析结论…………………………………………………..11 4． 附录: 附录1 公司主要控股股东华侨城集团简介…….12

附录2 附录3 公司最近3年财务报表……………………13-18

行业内主要企业的财务指标…………….19

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一、 公司基本情况

1 企业基本信息

企业名称：深圳华侨城控股股份有限公司 证券代码：深圳000069 证券简称：华侨城Ａ

公司英文名称：SHENZHEN OVERSEAS CHINESE TOWN HOLDING COMPANY 公司曾用名称：深圳华侨城实业发展股份有限公司 工商登记号：4403011013820 成立日期：1997.9.2

注册地址：广东省深圳市南山区华侨城办公大楼 办公地址：广东省深圳市南山区华侨城办公大楼三楼 公司网址：http://www.octholding.com 注册资本：107865.035万元 法人代表：张整魁 总经理：刘平春

2 公司简介

深圳华侨城控股股份有限公司（以下简称“该公司”）是经国务院侨务办公室侨经发(1997)第03号文及深圳市人民政府深府函[1997]第37号文批准,由华侨城经济发展总公司(国有独资，即现在的华侨城集团公司)经过重组其属下部分优质旅游及旅游配套资产独家发起设立的从事旅游业及相关产业的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会证监发字[1997]第396号文批准,该公司于1997年8月4日向社会公开发行人民币普通股5,000万股(含内部职工股442万股),发行价每股人民币6.18 元。1997年9月2日,该公司在深圳市工商行政管理局注册登记，营业执照注册号为4403011013820,执照号为深司字N32726,注册资本为人民币19,200万元。1997年9月10日,社会公众股(除内部职工股外)在深圳证券交易所上市交易,股票简称“华侨城

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A”,股票代码“000069”。

3 公司经营范围

兴办实业(具体项目另报)；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；非特许经营商品的批发、零售业务；设备进、出口业务；从事旅游景区、旅游项目及其配套设施的经营、开发与规划设计；经营、设计与加工旅游用品、首饰、工艺品（不含金银制品）；经营酒店、餐饮；园林、花木的经营、设计及开发；文艺演出、培训，文艺活动策划，舞台美术设计、制作，演出服装道具制作，组织文化艺术交流活动，承办展览、展销会；旅游景区雕塑等艺术品的设计、制作；国内外旅游业务代理与咨询；科技开发。

目前公司主要业务是从事旅游业及其关联产业，公司的业务发展以旅游品牌为依托，采取旅游与房地产业务投资联袂发展的长期发展战略。

4 股权结构（主要控股股东简介见附录一）

编号 股东名称 1 华侨城集团公司 2 招商先锋证券投资基金 中信经典配置证券投资基金 3 华侨城集团公司 4 5 普丰证券投资基金 6 普惠证券投资基金 深圳市瑞华丰投资有限公司 7 安顺证券投资基金 8 9 招商股票投资基金 10 嘉实成长收益型证券投资基金 深圳市瑞业达投资有限公司 11 截止日期：2004-12-31 持股数量(股) 717724800↓ 13470329 10803725↑ 10600043↑ 9932468↑ 9420375↑ 9288300 9000000 8814406↑ 7772948 7433520↓ 持股比例(%) 68.6↓ 1.28 1.03↑ 1.01↑ 0.94↑ 0.89↑ 0.88↓ 0.85 0.84↑ 0.74 0.71↓ 股本性质 国有法人股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 股东说明：公司控股股东情况：前十名股东中，国有法人股股东华侨城集团公司与其他股东不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。流通股股东中已知有关联关系的：深圳市瑞业达投资有限公司为深圳瑞华丰投资有限公司子公司，属于一致行动人。

5 公司下属参控股公司

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二、财务分析

1 公司主要财务指标（公司近3年财务报表见附录2）

报告期 每股财务数据 每股收益(元) 每股收益增长率(%) 每股未分配利润(元) 每股可分配利润(元) 每股净资产(元) 每股净资产增长率(%) 2005-03-31 0.03 -38.1105 0.4813 0.4813 1.843 31.0828 2004-12-31 0.319 45.4005 0.4627 0.4627 1.709 25.8746 367433.00 210666.89 42.6652 15.9087 43.302 367433.00 -26581.3 210666.89 42.6652 0.7296 0.3348 62.7126 87.1137 16.17 2004-03-31 0.048 -44.58 0.2405 0.2405 1.406 -48.7809 301539.75 184948.49 38.6653 13.2652 46.6713 301539.75 -33406.56 184948.49 38.6653 0.5638 0.5434 65.6921 79.2656 9.77 2003-12-31 0.22 -63.68 0.1926 0.5131 1.358 -48.9176 299301.95 181662.42 39.3046 0.1002 48.4545 299301.95 -76831.69 181662.42 39.3046 0.3452 0.3353 99.745 82.8033 7.57 2002-12-31 0.604 50.09 0.6095 0.7595 2.658 20.839 239919.81 145549.22 43.448 0.1287 46.639 239919.81 -58143.4 145549.22 43.448 0.2632 0.2564 99.7039 85.235 11.71 资产规模和质量分析 384608.63 总资产（万元） 净资产 资产负债率(%) 长期负债资产比(%) 固定比(%) 偿债能力分析 总资产（万元） 营运资金 净资产 资产负债率 流动比率 速动比率 流动负债率(%) 负债权益比(%) 利息保障倍数 经营能力和效率分析 230998.53 39.9393 12.6311 43.4688 384608.63 -25115.27 230998.53 39.9393 0.7609 0.3694 68.3742 77.2773 6.01 5

主营业务收入(万元) 销售利润率(%) 净资产回报率(%) 存货周转天数 存货周转率(倍) 应收款周转天数 应收帐款周转率(倍) 主营业务成本比例(%) 营业费用比例(%) 管理费用比例(%) 财务费用比例(%) 总资产周转率(倍) 盈利能力分析 主营业务收入(万元) 主营业务利润(万元) 净利润(万元) 经营净利率(%) 经营毛利率(%) 资产利润率(%) 资产净利率(%) 净利润率(%) 净资产收益率(%) 13324.44 56395.28 12378.28 49660.32 59362.38 20.09 1.39 529.7234 0.1699 14.772 6.0926 50.9515 7.6074 16.4038 5.4722 0.0354 18.86 15.95 239.1391 1.5054 14.6405 24.5894 53.3574 4.7925 18.8601 4.18 0.1692 17.54 2.71 20.455 4.3999 15.6958 5.734 47.3481 3.0525 25.1399 5.111 0.0422 0.006 12.64 12.5262 28.7398 18.1952 19.7854 60.8 6.617 30.2407 7.5288 0.1865 15.39 18.57 6.769 53.1837 9.7473 36.9333 53.20 8.3919 23.2706 4.8258 0.284 13324.44 6184.33 3201.99 24.031 46.4135 0.9706 0.8515 24.031 1.61 56395.28 24878.68 33607.82 59.5933 44.1148 10.727 10.0813 59.5933 18.68 12378.28 5316.51 5018.37 39.5567 49.9871 1.8926 1.6704 39.5567 3.41 49660.32 21897.81 22969.52 46.2533 44.0952 9.2197 8.6276 46.2533 16.17 59362.38 30369.87 27024.12 45.524 51.1601 14.6806 12.9301 45.524 22.74 6

净资产收益率-增长率(%) 税前利润增长率(%) 成长能力分析 主营收入增长率(%) 净利润增长率(%) 总资产增长率(%) 股东权益增长率(%) 主营利润增长率(%) -52.786 -35.8082 15.5123 45.6881 8.1956 28.7748 -28.8928 -20.001 24.2097 65.2825 5.0284 -36.1946 27.5482 35.1408 -2.4802 13.562 46.3148 22.7633 26.6661 13.6127 -9.6393 29.6753 23.9019 19.8527 -1.9935 -16.3438 -15.0036 28.364 19.5328 -27.8963 202.5937 50.0938 26.1466 20.839 563.8278

2 公司财务指标分析

A、公司资产规模和质量分析

该公司是以经营人造主题公园为主业的旅游业企业，目前是全国经营此类人造主题公园的龙头企业。

公司最近3年的总资产都基本保持年增长20%以上的较高增长率。其中2004年比期初增加22.76%，其中存货增加了近2.7亿元，主要原因是报告期内深圳华侨城三洲投资有限公司和北京世纪华侨城实业有限公司的资产大幅增加，增加的主要项目是拟开发土地。

公司的资产负债率基本保持在45%以下,属于较低水平。通过对比外部数据，该指标在旅游业上市公司中属于中等水平；

长期负债资产比自2004年开始大幅度上升，主要是由于公司2004年1月发行400万张可转换公司债券，总额为40000万元；同时该公司子公司深圳华侨城房地产有限公司承担股东借款3亿元,专用于该公司另一子公司北京世纪华侨城实业有限公司公园项目建设。 该公司的固定资产比基本维持在40%多，属于偏高水平；这与公司的经营活动主要是主题公园经营有关，固定资产投入相对较多。目前固定资产主要为人造景观

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和在建工程；除了土地外，其他资产的变现能力不高。 B、偿债能力分析 ➢ 短期偿债能力分析

该公司近3年的流动比率和速动比率都在0.3-0.7之间，属于较低水平。其原因是由于公司的流动负债中，银行借款太多，公司面临较大的还贷压力。若没有后续的银行支持，公司的经营活动将受到很大影响。 ➢ 长期偿债能力分析

公司的资产负债率基本保持在45%以下,属于较低水平；权益比基本都在80%左右，属于偏高水平；利息保障倍数近3年的最低水平接近8，最高为2004年，达到16。 ➢ 或有负债说明

从公司公布的信息看，目前对外担保主要为下属子公司提供担保，且金额不大；各类赔款和诉讼未决事项由于信息和资料有限，未有说明。

综合分析，由于近几年公司一直维持较好的赢利能力和稳健的经营水平，保障了公司具备较好的长期偿债能力。 C、经营能力和效率分析

由于该公司主营业务的行业特点，公司的存货主要是拟开发土地的储备，流动性很低；公司的主营业务收入主要来自主题公园的门票收入，不存在太多的应收帐款。这2项指标分析不具备太大意义。

在公司近3年营业收入年增长不低于8%的情况下，公司近3年主营业务成本比例逐年降低，其中2004年比2003年降低了7%；营业费用比例和管理费用比例都逐年降低；公司近2年的净资产回报率都在10%以上。这说明该公司的经营能力和管理水平逐年提高，公司的经营能力和效率较好。 D、 获利能力分析

该公司的主营业务收入的主要来源是以门票收入为主的旅游业务收入。

由于2003年非典原因，公司各项指标都一定程度下降。总体分析，该公司近3年的主营业务收入和资产利润率保持在10%左右的水平，利润增长率保持在年45%以上的增长。年净利润率达到45%以上。各项指标都保持在行业内中等偏上的水平（见附录3、行业内主要企业的财务指标）。公司保持了较高的获利能力。

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一旦公司在北京和深圳东部主题公园项目投入经营，将为公司带来一定的收入和利润。

另外，公司的投资收益方面，公司参股的地产公司的地产销售收入，未来也将为公司带来利润。 E、成长能力分析

从指标数据看，剔除2003年非典因素，该公司保持着良好的成长性。在中国旅游业兴旺的大背景下，加上该公司在同行业较高的经营管理水平，公司未来的成长前景光明。

（注：从外部资料和数据分析显示，公司的主营业务收入增长率和净利润增长率在同业的旅游景点类上市公司的行业平均值低50%左右。由于时间和资料限制，不对该情况产生的原因进行分析，仅指出该情况。）

3 现金流量分析

A、现金流量结构分析

单位：万元

2004 年 项 目 流入量 流出量 经营活动产生的现金流量 投资活动产生的现金流量 融资活动产生的现金流量 2003 年 净额 流入量 流出量 净额 2002 年 流入量 流出量 净额 60010 65159 -5149 51399 37834 13564 62828 41665 21162 126630 176850 -50220 23662 46455 -22792 5636 44085 -38449 249235 202863 46371 22317 20255 20624 158628 154076 4551 合 计 / / -9030 / / 11407 / / -12742 从该公司近几年报表来分析公司的现金流入和流出结构，其现金净流入产生于

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经营活动和融资活动，净流出产生于投资活动。

这反映出公司的经营活动产生的现金流量能够支持公司的运行和发展，也反映了公司的信誉比较好，能够得到银行的信贷支持，也为公司的正常经营到了有利保障。

投资活动一直是现金净流出，与公司近几年的固定资产投资和股权投资的增加有关。

需要特别说明的是，公司2004年经营活动产生的现金净流入为负数，主要原因是公司的存货增加，其中大项目是子公司购买了土地开发公园项目。一旦公司的2个公园项目投入运营，未来将产生现金流入，将能够改善公司经营活动的现金流量结构。

融资活动现金净流量近3年增加很快,主要是公司发行可转换公司债券的原因。一旦公司的财务状况保持稳定增长、信用记录良好，作为上市公司，预计公司为了企业持续发展，将会保持融资活动的持续现金增长。 B、偿债能力分析 序号 1 2 3 上述表格说明公司在正常经营活动获得的经营收入现金净流入量用来偿付债务的能力。近3年指标都较低，与前面分析的结果相同。其主要原因还是由于公司的银行借款过多。

C．未来公司获取现金能力预测和分析 ➢ 经营活动现金生成能力

该公司近几年的主营业务收入及利润逐年增长，说明公司的主要经营活动能够

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项 目 经营活动产生的现金净流入量/流动负债 经营活动产生的现金净流入量/负债总额 经营活动产生的现金净流入量/银行借款 2004年 -0.05 -0.03 -0.07 2003年 0.12 0.12 0.16 2002 年 0.22 0.22 0.30 产生稳定的现金流入。经营活动产生的现金流量仍将未来公司获得现金能力的主要方式。

➢ 投资活动现金生成能力

如果公司在近年未有大的投资项目以及固定资产项目发生，公司以前年度投资所产生的投资收益将为公司来一部分现金流入，特别是公司投资的房地产企业的投资收益。

➢ 融资活动现金生成能力

由于公司的信誉较好，预计公司能够继续获得银行的资金支持。

三、分析结论

综上所述，该公司的资产质量较好，其中固定资产比率较高是因为公司的主要经营主题公园的经营性质决定的。银行借款较多是公司财务状况的主要风险，但由于公司信誉较好，预计未来将继续获得银行支持。未来在国内和深圳旅游业兴旺的大环境以及公司在同业中较高的经营管理水平，预计公司的营业收入和利润将持续增长。

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附录1、公司主要控股股东华侨城集团简介

公司控股股东：华侨城集团公司 法定代表人：任克雷 成立日期：1985年11月11日 注册资本：人民币2亿元 股权结构：国有独资

经营范围：主营纺织品、轻工业品等商品的出口和办理经特区主管部门批准的特区内自用一类商品，机械设备、轻工业品等商品的进口（按经贸部【92】外经贸管体审证字第A19024号文经营），开展补偿贸易，向工业、旅游、房地产、商贸、金融保险行业投资。兼营：本公司出口商品转内销和进口商品的内销业务，旅游、仓库出租、文化艺术、捐赠汽车保税仓、会议展览服务。

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