第二章 资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法与其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。（二）市场法应用的前提条件应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。二、运用市场法进行资产评估的方式一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格高速因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。参照物差异调整因素主要包括三方面；一是时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。二是地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。三是功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用市场法评估资产程序1．明确评估对象。2．进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。3．分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。4．把被评估资产与参照物比较。5．分析调整差异，做出结论。（二）市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：1．能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。2．评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：1．需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。2．不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的1方法。采用成本法对资产进行评估的理论依据如下。1．资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，资产阶级的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的内涵上是一致的。采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重工业新购建军一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。在其他条件既定时，资产的重置成本越高，其重置价值越大。2．资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。（1）资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。（2）新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。（3）由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。二、成本法应用的前提条件采用成本法评估资产具备的前提条件1．应当具备可利用的历史资料。2．形成资产价值的耗费是必须的。三、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值=重置成本×成新率（一）重置成本及其估算重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，就选择更新重置成本。在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性损耗也大。更新重置成本和复原重置成本的相同方面于采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。重置成本的估算一般可以彩下列方法：1．重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，直接成本应按现时价格逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。间接成本可以通过下列方法计算。（1）按人工成本比例法计算，计算公式为：间接成本=人工成本总额×成本分配率其中：2（2）单位价格法。计算公式为：间接成本=工作量（按工日或工时）×单位价格/工日或工时（3）直接成本百分率法，计算公式为：间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率2．物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为：或：物价指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法。但二者具有明显的区别，表现在：（1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。3．功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：4．规模经济效益指数法。公式为：推导可得：公式中的X是一个经验数据，秋为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0~0。7，房地产行业一般为0。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。另外，在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本，这种方法运用的步骤是：（1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。（3）依据娄类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：K=R/R3式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数R——某类抽样资产的重置成本；R——某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本=某类资产的账面历史成本*K(二)实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值的估算，一般可以采取以下几种方法。1．观察法，也称成新率法。计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1-成新率）2．公式计算法。其计算公式为：总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。二、功能性贬值及估算功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：1．将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。2．计算二者的差异，确定净超额运营成本。3．估计被评估资产的剩余寿命。4．以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本三、经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。娄资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。四、成新率及其估算成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有以下几种。1．观察法，即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，以4判断确定被评估资产的成新率。2．使用年限法，即根据资产预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率，计算公式为：3．修复费用法，即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本（再生产价值）的百分比确定成新率，计算公式为：评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的。这是因为：第一、折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。第二、折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。第三、折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础——损耗本身具有差异性。第四、资产评估过程中，如果一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。五、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用成本法评估资产的程序运用成本法评估资产一般按下列程序进行：1．确定被评估资产，并估算重置成本。2．确定被评估资产的使用年限。3．估算被评估资产的损耗或贬值。4．计算确定被评估资产的价值。（二）成本法的优缺点采用成本成法评估资产的优点有：1．比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理。2．有利于单项资产和特定用途资产的评估。3．在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。4．有利于企业资产保值。采用成本法的缺点是工作量较大。第三节收益法一、收益法及其适用的前提条件（一）收益法的含义收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。（二）收益法应用的前提条件应用收益法评估资产必须具备的前提条件是：1．被评估资产必须是能用倾向衡量其未来期望收益的单项或整体资产。5