理团队服务上海金茂大厦项目至今，金茂管理团队的 理念与我的个人规划非常地契合。金茂大厦是中国第一个超高层建筑，投入营业也 已经有了 20年时间。它位于上海浦东陆家嘴金融贸易
区内，是中国标志性建筑之一，吸引了国内外众多商务、 旅游和观光人士。高420.5米，88层，单体建筑面积
达29万平方米，是中国传统建筑风格与世界高新技术 的完美结合。早在2000年就被评为全国优秀示范大厦。金茂大厦的成就已经超越了建筑领域。首先，每
个时代都有代表性的建筑，历时4年、一千多个日日 夜夜而建成的金茂大厦，是集全国的力量而建造的历
史性地标建筑。它正式竣工于1998年，代表着中国改 革开放的历史性时刻。其次，金茂大厦是连接中国建筑与外国建筑的平 台。建筑物在地理位置上是有国界的，但是在艺术、
建筑学领域是无国界的。金茂大厦在建造之初就带着
开放基因，设计方案、后期管理、采购等均是在全世 界范围内招标，在二十年前轰轰烈烈的建设工地上可
以看到来自各个国家的人员。到现在，金茂大厦项目 工程部有50%以上的人员都是从那时便服务于金茂大
厦，在我加入该团队后，这些老员工还会不断讲述他 们在那个年代和哪些参与建设的外国人员接触，学到
了什么样的外语名词。金茂大厦建筑及设施特点金茂大厦以西安大雁塔等中国知名古塔作为构思
的灵感来源，借鉴中国传统佛教文化理念，以双正方
形交叠为基础的八边形为建筑主体平面。结构工程师
还将数字“8”融入每一个单元的结构设计中——金茂
大厦的外墙分段也是以“8”为模数，首段16层，上
段减掉各段层数的1/8,依此类推，最终得到各段相加
总和为88层。如此巧思，让SOM的方案脱颖而出， 也让金茂大厦成为了集中国建筑、艺术、宗教文化等
为一身的莒术品。金茂大厦1994年正式启动，1998年正式竣工，
1999年8月28日全面开业。在2019年8月28 B,
2020.02-03现代物址•新也主MODERN PROPERTY MANAGEMENT NEW PROPRIETOR金茂大厦举办了盛大的庆典庆祝20周岁生日。在上世纪90年代和本世纪初，金茂大厦代表着高 新技术的结晶，虽然目前许多设施设备不再领先国内，
但在彼时采购的是最新的技术设备，相关材料与设施
均由国外逬口。建筑的无国界造就了金茂大厦。金茂大厦总建筑面积高达28.7万平方米，主要分
为办公区13万平方米、酒店区域7万平方米、裙房、
购物、餐饮、娱乐区域3万平方米，地下车库6万平
方米。共有88层，其中53层到87层是君悦酒店，51
层到52层是设备层，3层到50层为商务楼，1层到6
层是裙房。另外在88楼之上还有5层的设备层。装载日本三菱原装电梯79台,其中自动扶梯18台,
升降梯60台，残疾人平台1台。金茂大厦在国内率先
使用了智能化设施管理，到目前为止也是运用BA系统 最好的大厦之一。目前遇到的问题在2019年的调查统计中，金茂大厦日均人流量达
到15,000人到16,000人，这其中包括酒店入住旅客、
大厦参观访客、常驻办公人员等。如此庞大的人流量
带来的是需要不断解决以及优化的问题。从很久之前，
物业管理方就开始每年列举出从设计、施工到后期运 营中需要迫切解决的冋题，不断完善。到目前为止，
所有问题共归纳为7大项：层高金茂大厦楼层的平均层高为2.7米，在20年前属 于很高的标准，但是目前建筑的层高以2.9米为主，为
此金茂大厦不断地进行完善，许多楼层已经改造成2.8 米。为了达到这一效果，采用了架空地板、管线抬高
等多种形式，在未来的几年内，计划调整VAVBOX空
调数量、采用更扁平化的空调设施等手段进一步改造 净高空间。擦窗机金茂大厦在建造时期，预设了 4台主楼擦窗机，
没有分层设计，仅仅4台擦窗机效率低下，仅从顶楼
下降至地面就需要40分钟时间。外部玻璃清洗是保洁
作业中的高频率项目，清洗大楼外部玻璃一般需要控47BENCHMARK EXPO 标杆建筑运维博览■内部稠结柯制在两个月内完成，但由于高温、低温、下雨、大风等客观条件难以外出作业，
上海举办重要活动期间也无法进行高空作业，导致一年中玻璃清洗的频率非常 低，擦窗机的问题也正在考虑如何优化。井道20年前设计的井道正常运营是没有问题的，目前由于种种因素限制，考虑 在给排水岗位的应聘人员时，会优先考虑身高、体重等因素，以满足钻入井道 进行日常维护以及检修的需求。48供电安全性和稳定性供电的安全与稳定都能
得到保障。但作为地标性建
筑，金茂大厦的变压器非常
庞大，在能源方面存在较大 的浪费。目前计划联合众多 的机构、高等院校来合力进
行方案设计，以调小容量达
到节能效果。业态规划金茂大厦在设计与建造
之初以打造高端楼宇为出发
点，因此裙房在设计方面以 展览为主，未考虑其他业态
的入驻。但随着时代的发展， 目前有一些餐饮项目入驻，
在天然气管道、排油烟管道
等系列工程方面就存在着很
大的不足，目前这些冋题已 经通过改造逐一解决。运营管理在运营管理方面金茂大
厦已经自成体系拥有三大核
心技术，在后文将详细地介绍。能源管理金茂大厦从十几年前就
开始注重能源管理方面的投
入。大厦刚投入使用时入驻
率不高但是能耗却无法节省。
到目前经过合理规划，入住
率也较为稳定，能耗问题得
到了显著的改善。金茂大厦在设计、建造
和运营过程中遇见过的问题
远不止以上7项，部分项目
己在日常运营中完成整改。 同时随着新技术的出现，还将不断完善。金茂大厦设施设备安全运营如前文所述，金茂大厦物业管理项目组在运营方
面有三大核心技术——能源管理、计算机设备设施管
理和空气品质管理。三大核心技术的目标是：一、 吸收先进的管理理念，达到符合国际化的工 程设施管理标准；二、 对工程设施进行全面管理，范围包含所有的
设施；三、 统一工程设施管理模式，达到规范化、制度化、
标准化；四、 ，挖制和降低设施管理成本，包括材料成本和 用工成本。系统运行十余年来，为大厦创造了显著的效益， 设备使用寿命得到延长，各类成本有效降低，为业主
资产保值增值做出了积极贡献。根据相关量的统计，目前金茂大厦项目的设施设
备使用寿命延长达到预期，设施设备运用良好，报修率
低。用一个设施设备的详细例子来说明：某件设备采用
的是美国开利的产品，在5年前就开始与开利公司沟
通，是否需要用最新的技术如磁悬浮等来更换该设备。
作为维保单位的开利公司反馈的意见是，每年的评估
效果都很理想，该设备还能再使用5年以上，设备运
营良好不需要更换。除在我方经过系统大排查后将冷
却塔全部更换外，其余设备都依旧正常安全运行。事 实也确实证明，设备运行的情况与开利公司的反馈一致。目前金茂大厦的维护保养费用在逐年下降，虽然
保养维护的项目较多，所需费用的总额也较多，但具 体到每一项重点项目，所需费用并不昂贵，冷冻机一 年所需仅9.8万元。此外常用设备的备品备件一年也只
需300万元左右。金茂大厦物业管理团队的三大核心技术之一是计
算机设备管理，在金茂大厦落成后保留了曾经参与建设
的多名专家，先后以MP2、CFMS、EAM等资产软件为 平台对大厦所有设施设备维护进行管理。借HSE创标
之际，2019年特别将台风前的各项检查工作纳入EAM
2020.02-03现代物址•新业主MODERN PROPERTY MANAGEMENT NEW PROPRIETOR工单中，形成长效机制。与此同时，根据2019年大排
查的情况,修订工单累计42次，这些数据也在不断更新。该系统没有动态数据，但是能详细地记录下维修 记录、维修人员、设备前端、后续措施等信息，同时 团队对系统的运用也十分熟悉。预防性维护是金茂大厦物业管理团队三大核心技
术的重点，同时也是计算机设施设备管理中的一个分
支。正如前文所述在金茂大厦在预防性维护方面会有
较高的投入。金茂大厦项目并不是如传统的物业保修
工作一般等设备损坏再进行维修，而是要将解决方案 前置，在巡检期间就发现问题并逬行处理。为此金茂 大厦项目组配备的有预防性维护工单，具有定时、定
人、定地点、定设备的特性，适合计划安排好的工单， 以检查、保养等工作为主。从表面看只是进行维修工作,
但预防性维护工单会影响后续的很多工作，包括后期 工作中的空气品质、能源管理等，其实都是以预防性
维护工单为基础。工程部的员工每个月都会收到工单，■mss备二绽冋管理49BENCHMARK EXPO 标杆建筑运维博览上面记录的详细款项是与供应商、工程师共同拟订的，在金茂大厦 项目组内部雷打不动按时按工单逬行考核。正常的情况应该是设施设备的运行随着时间推移所需费用合 不断增加，但金茂大厦物业管理项目组通过以上的系列工作，有效
地降低了预防性维护管理的费用。在近期，物业管理组开始进行同类管理合并等工作，将内容 具有关联性、相似性的工作逬行合并，希望以此减少维修维护项目，
进而进一步降本增效。创建绿色物业空气品质管理和能源管理是金茂大厦物业管理的另外两大核
心技术。金茂大厦以创建绿色物业为目标，不断强化相关工作。绿色基因——通过培训、宣传，不断灌输绿色物业观念，
有理念才有行为，使绿色物业成为全体员工的共同基因；绿色技术——根据房地产业运用的绿色环保技术，不断研
究掌握并具备维保能力；绿色标准——制订完善的绿色物业服务标准，形成制度保障；绿色品牌——通过参与绿色论坛、与专业协会交流流通、
网站/微博宣传等手段，提升公司绿色品牌知名度；绿色成果——节能降耗实现运营成本降低，舒适度上升使
客户满意度提高；积极履行社会责任。■金茂大车库50通过塑造绿色基因，绿色物业成为金
茂大厦全体人员的共同认知，从保洁部到
保安部、客服部的员工再到大厦的客户，
全都积极行动、主动为节能降耗贡献一份 力。为了将节能的认知落实推广到客户中，
物业管理团队多渠道多方式进行宣传，客 户也纷纷主动配合。实现绿色物业要通过改善人的认知， 而不能仅依赖技术和设备的改进。我本人
曾经参观过其他的物业项目，看到一些保 洁人员在洗碗时，将碗放置在龙头下并在
一旁聊天，导致长时间出水。对方的物业 管理后续更换了一批感应器，但仍旧有保
洁人员用抹布将龙头包起来，又出现了龙
头始终流水的情况。所以要达到绿色物业
必须要提高人的认知。空气品质管理根据国际通用的空气质量标准订立一
套系统而规范的室内空气品质管理体系。
金茂大厦室内每日空气质量均为优、良等
级。在中国的空气质量问题集中显露之前， 大厦物业管理团队就开始努力降低大楼内
PM2.5的指标，到目前为止大厦内的数值
始终维持在38微克/立方米以下。曾经在 外部空气质量指数为221时，曾有大厦客
户对楼内大屏上的优良数值表示质疑，于
是自行采购设备测量室内空气质量，结果
为130有许多同行业人事前来取经。其实金 茂大厦物业管理团队并未采用尖端高技术，
也未采用过静电除尘等措施。主要依赖于 预防性维护工作扎实过硬，依赖于二次装
修管理要求高。其中预防性维护工作就是 定期更换滤网，巡检时仔细观察使用情况。
二次装修时审图团队会对图纸进行严格审
核，规定使用绿色材料，在裝修施工中要 求采取将施工空间内的所有风□逬行密封
等措施。能源管理金茂大厦在能源管理方面应用能源数据收集平台。
所采用的宝科流体能量计量系统，主要通过约100块
能量采集器对大厦冷冻水、冷却水、采暖热水、生活用 水、饮用水、蒸汽、小品水、软水等流体进行能量计量；
所采用的微控电能计量系统，通过POWER LOGIC系统
中300块电表对大型设备耗电量进行自动远程计量，
并以数据库形式对历史耗电量进行记录，方便查阅和
分析历史耗电数据。当然，在管理中也还存在着两大痛点：一、两套
数据不在同一平台,如能整合合对能源管理有很大帮助；
二、针对数据目前仍缺少自动分析诊断，做不到相应
的预防性运维全覆盖。为了解决这些问题，在未来的 数字时代，金茂大厦将会把能源数据收集整体融入金
茂大厦智慧物业管控平台。在能源使用方面，能源的消耗量存在客观和主观
两大原因。客观原因主要有气候情况、大厦出租率差 异以及人员节能意识差异等不可控因素，而主观原因 主要是设备运行控制与设备日常维护。通过分析各个
系统单位时间内的能耗量，分别从优化系统控制措施、 节约能耗措施和更新改造系统设备三方面入手制订出
可操作的节能策略。金茂大厦物业管理中领先的管理体系，为卓越的
服务奠定了坚实的基础。在2012年通过能源管理体系
认证，金茂大厦成为国内第一个获得能源管理体系认证 的公共建筑，金茂物业也成为国内第一家获得能源管理
体系认证并且也是唯一一家同时运行四个管理体系的
物业管理企业。2013年，金茂大厦荣获由美国绿色建
筑委员会（USGBC）颁发的LEED-EB金级认证，成为
国内获得此项殊荣运行时间最长且高度最高的既有建 筑。2019年8月28 □,金茂大厦运营20年之际，又
获得了 “能源与环境设计先锋奖之既有建筑：运营与维 护”（LEED-EB：OM）钳金级认证。2019年11月20日，
金茂大厦再次获得英国建筑研究院颁发的BREEAM ln-
Use体系outstanding级别（出色级别）认证证书及
BREEAM中国区年度运营奖，成为拥有LEED+BREEAM2020.02-03现代物业•新业主MODERN PROPERTY MANAGEMENT NEW PROPRIETOR■别门禁运营双认证（最高等级）的超高层建筑！这是业界对
金茂大厦设计建造和绿色运营的充分肯定，更是业界
对金茂大厦未来发展的美好期许。金茂大厦技术输出金茂大厦的物业管理团队有着行业内领先的技术
优势，专业技术力量强大，专业覆盖给排水、强弱电、
暖通、机械、消防、土建结构等；拥有多位工程师职称
人才；超高层建筑管理、现场管理经验丰富；拥有的
资料、数据完善；积累了工程各版块标准、规范的研
究制订经验，尤其是在承接查验以及物业管理前期介
入等方面优势突出，因而有众多企业慕名而来寻求帮助。金茂大厦的专业团队积累了 700余项标准，这些51BENCHMARK EXPO 标杆建筑运维博览■金茂大at工程师与现代物业发展论坛考察人员分享交流标准与各项数据始终毫无保留地与行业内企业进行交流与探讨。金茂大厦团队的 目标是通过对未来行业趋势的研究，形成理论报告，在各大核心期刊进行刊登，
将有助于提升金茂品牌形象及知名度，从而增加潜在的技术输出项目。现场交流罗能钧（中信和业投资有限公司董事副总经理、运维管理中心总经理）：在
空气质量管理方面，只通过预防性维护就取得了很好的效果，所使用的滤网是什
么样的？黄斯俊:金茂大厦的预防性维护管理是内外相结合，外部空气进入大楼内部, 在这个过程中金茂大厦拥有三层过滤。第一层是新风机，采用初、中效过滤，进
入到楼层送风机，采用中效过滤，最后是回风滤网。预防性维护工作指的是根据日常经验，总结出不论是清洗还是更换滤网是有 —定频次的，这些维护工作要定期进行。在内部方面就是对二次装修进行管理。二次装修合不可避免地带来灰尘，如
何将影响降至最低成为优先考虑的方向。二次装修基本都安排在夜间进行，施工 现场密闭得非常好，堵截了灰尘的散发。当然现在总结来看，根据固定的频率更换滤网等工作需要逬行优化。现在考
虑在相应部位添加测量用的小体积仪器，通过数据来判断更换的频率。蔡妙能［台湾物业管理学会会员委员会主委，京镁公寓大厦管理维护（股）
公司董事长］:针对PM2.5的空气净化设备，有没有考虑更换更先进的设备？黄斯俊：金茂大厦此前所用的PM2.5检测仪器都是手持式的，在建设初期52没用如今这些可在线测量的设 备。但现在我们通过与其他单
位的合作，在金茂大厦内部部
分标准层安装了一些体积非常
小的盒式设备，通过手机App
就可直接查看检测结果。张宁（泛海物业管理有限 公司上海分公司总经理）：金茂
大厦在1999年投入使用，距今
己经有20年。它在规划设计过
程中采用的标准应该都是当时
的标准，20年间许多标准都己
有更新和迭代。金茂大厦如何
针对新的标准来筹措资金进行
技术改造满足客户需求？黄斯俊：在金茂大厦设计
之初就参考了国内外的许多标
准已经考虑了冗余，包括变压
器等有很大的冗余，这是工程
的核心这样在今天还是能满足
要求的。此外行业内许多的标
准是在金茂大厦建设之后制订
的，一些机构在制订标准之前
部分会至金茂大厦进行调研，
金茂大厦提供和反馈的数据与
诉求，成为了如今众多标准的
制订依据。当然金茂大厦也合
根据最新的国家标准，不断地
完善日常运营或者改造，最终 符合。黄斯俊为金茂（上海）物业服务
有限公司技术部副经理，工程师，美国 项目管理协会（PMI）认证项目管理师
（PMP）。2019现代物业发展论坛\"楼宇
经济与物业资产管理”现场报道，编辑/
方舟■图/Wikiwand现代物业
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