把握机遇 迎接挑战 谱写物业管理行业科学发展新篇章——中国物业管理协会第三次会员代表大会工作报告

把握机遇迎接挑战　谱写物业管理行业科学发展新篇章　中国物业管理协会第三次会员代表大会工作报告　各位理事、各位代表　了大量有成效的工作，充分发挥了政府与企业之间的桥梁和纽　　庆祝中国物业管理协会成立十周年的日子里，大家欢　带作用，圆满完成了第二届理事会的工作目标和任务。聚在北京。隆重召开第三次会员代表大会，　同回首　ｃ一）贯彻落实政府工作目标．为经济杜会筻展做贡献　十年来走过的难难与辉煌路程，研究和展望后十年　协会始终坚持把行业发展与政府目标结台起来，紧紧围绕　行业的升级与腾飞，相信会议的召开对物业管理的科学发展犄　产生重要和深远的影响。下面我就协会第二届理事会的工作屈　经济社会发展的中心任务开展工作。２００９年初．温家宝总理在　《政府工作报告）中把　大力发展社区商业、物业、家政等便民　对行业发展的思考向太会做一个汇报，请予审议。　消费”作为扩大消费、拉动经济增长的一个重要方面。鉴于发展　物业管理与扩大居民消赞、改善居住和工作环境、增加就业岗　位、构建和谐社会、维护社会稳定等方面的密切关联，”两会”剐　刚结束，协会即下发了（关于进一步发挥物业管理行业在”保增　长、保民生、保稳定、促就业“中积极作用的通知），明确把落实　“三保促”作为行业当年工作重点　并提出六方面的具体贯彻　中国物业管理协会第二届理事会在住房和域乡建设部党　组、部领导和有关主管部门的领导和支持下．认真树立和落实　科学发展观，始终将行业发展与政府目标紧密结台起来．围绕　促进经济平稳健康发展、增加就业岗位、构建和谐社会、大力　发展面向民生的服务业。积极拓展新型服务领域。改善人居环　境和提高城市管理水平等目标推进行业发展。促进了行业地位　意见。在消赘疲软、经济下滑、服务成本增加、就业形势严峻的　重重压力下　行业上下齐，　办力、顽强拼搏，通过坚守在管项目，　努力扩大物业管理覆盖面，积极为下岗人员和赦辞退豹　ｔ进城　务工人　民经济　喈社会　的提升和社会认知度的提高。协会还在参与行业立法、开展行　业调研、加强行业自律、反映行业诉求、提出行业主张等方面做　—定程度的提高。２０蛑底．协会对贯彻　三深一　］Ｉ作进行７　国分忧的地方协会和企业，极大地鼓舞了行业士气。　全面总结和交流，表彰了一批自觉承担社会责任、以实际行动为　在今年两会＜政府工作报告＇中，温家宝总理提出”加快　发展服务业。进一步提高服务业发展水平和在国民经济中舶比　重。大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面　向民生的服务业，积极拓展新型服务领域。”为凝聚行业力量，　做好２ＯｌＯ年各项工作，协会３胃１６Ｈ下发了（关于认真贯彻（政府　工作报也＞精神大力发展物业服务的若干意见）．就认清当前经　济形势，继续发挥物业管理对经济发展社会稳定的积极作用．　推动物业管理的扩面提质，在挖掘和扩大居民消费上下功夫，　转变行业经济发展方式，改善行业生存状况．高度重视节能减　排工作，为低碳经济的发展贡献力量．抓住国家区域经济协调　发展的机遇，推进物业管理在中西部地区的进一步崛起，开拓　农村物业管理市场，为改善农村生产生活条件奉献行业力最　加快行业人才培养和储备．切实提高从业队伍的职业能　坚　守在管项目增加就业岗位，发挥行业在保障民生中的积极作用　方面提出了意见，号召全行业以实际行动贯彻落实。　（二：）参与立法和政策制定工作．促进行业法规体系不断　完善　本届协会积极参与全国人大‘中华人民共和国物权法）、国　务院法制办（保安服务管理条例）、国家发改委关于＜物业服务　定价成本监审办法＞、住房和城乡建设部（业主、业主委员会、业　主大会指导规则）、‘物业承接查验办法＞等法律、法规与规范　性文件的起草、论证及修改工作。通过广泛征求地方协会和有　关企业的意见，研究梳理提出修改意见，并积极婚助参与具体修　改工作，使最终出台的政策法规较原草案有了实质性的进　仅　五　提高从业人员专业素质　在大力推进物业管理市场化进程的同时，中物协高度关注　事关民生的旧住宅区改造与管理相关扶持政策的研究和制定　工作，专门设立了（管理物业保障体系研究）课题。协会还积极　参与　ｔ京市老旧住宅小区管理状况的调壹摸底工作，并促成　由协会牵头组织编写的《中　考教材＞经过多攻修改论证，：Ｆ２ｏ０６年正式出版发行．成为全国　。协会组织编写的　《考试大纲）也通过了人事部和建设部的审定，正式向全国发　行。同盹随着＜物权法）、（住宅专项维修资金管理办法）和（物　业服务定价成本监审　击（试行））相继出台，以及（物业管理条　例）和＜物业服务企业资质管理办法）的修改，为避免考试内容　部房地产市场监管司牵头，佛会参与，会同北京市住房和城乡　建设委员会、北京房地集团等单位联合成立课题组，对杭州、　宁波、上海、武汉等城市就如何加强旧住宅区管理进行实地调　研，形成（关于杭州等四城市加强旧住宅区管理的调查报告），　为　与现有法律法规脱节，拂会秘书处对＜全国物业管理师资格考试　大纲）和＜物业管理基本制度与政策＞　行了修改和补充，修改后的‘考试大纲）通过７人力资源和社会　了第一手资料。　（四）积极反映行业诉求．适时提出行业发展建议　我会始终把了解行业在发展中遇到的矛盾和问题、反映　保障部的审定，”全国物业管理师考试大纲和参考教材修改与补　充内容”在中国物业管理协会网上公布供仝行业免费下载，以便　各地报考人员复习备考。为规范全国物业管理师考前培训，协会　举办了物业管理师师资培训班，并建立了“中国物业管理师师资　库”。协会推荐业内专家参与　２００７年底，人事部、建设部正式公布首批物业管理师名单　会员单位诉求、有效维护行业整体利益作为协会工作的重要内　容．主要做了以下几方面工作・　是向相关部门提出政策建议。在２００７年行业生存状况调　了专题研究，在２００９年初形成　查的基础上，针对反映较为强烈的物业管理税负问题，协会组　课题报告的基础上，专门行文《关于建议减轻物业管理行业税　负的函＞（中物协函［２００９１３蜀报住房和城乡建设部房地产市　场监管司，作为研究和调整相关政策的参考，并恳请住房和城　乡建设部与国家财政部等部门就减轻物业管理行业税收负担　问题进行协调沟通，争取有关政策的调整。同时，针对物业费收　缴率不高这个困扰行业发展的问题，在国务院法制办公开对征　信条例征求意见的时候，　银行发出（关于将物业费纳＾征信范围的意见函），从缴纳物　业费是法律规定的业主义务、把物业费纳Ａ＇Ｉ＇Ａ征信范围的必　要性、把物业费纳八ｔ认征信范围的时机和条件已基本成熟等　方面，对把物业管理收费纳Ａ征信体系提出了建设性意见。　二是向全国两会递交提案。通过多渠道积极与两会多位代　表沟通，先后提交了＜正确引导舆论宣传，充分发挥物业管理行　业在构建和谐社会中的作用）、（关于调整物业管理行业给予　税收政策的建议）、＜关于扶持物业管理行业健康发展的政策　后，协会在广州组织召开全国首批物业管理师大会，参会人员近　１ｏ００人，大会通过了‘物业管理师诚信宣言＞，中物协做了‘自觉　提高从业人员的专业素质自觉承担行业发展的历史使命）的报　这次会议的成功召开，预示　２００Ｂ年以来，在国家全　协会积极配　抓紧　在备方共同努力　下，国家人力资源和社会保障部、　２６日正式下发关于｛２ｏｉ　（人社厅发［２０ＩＯ：］４９￣－）　２３８，Ｉ］２４日举氖协会随即下发（　员积极备考，并就有关事项提出了意见和建议，受到各地行业主　建议）、（关于尽快开展物业管理师资格考试的提案）和＜美于　将物业服务费缴纳情况纳人征信范围的建议）等提案，以册进　（六】主动目Ｉ导舆论宣传．积极表达行业观点　近几年来，协会努力加强与各大相关媒体的联系与沟通．　活动，注意引导新闻媒体全面客　步改善物业管理的发展环境。　协会负责人利用参加温　家宝总理主持召开的国务院专家座谈会及最高人民法院召开　的国际论坛会等机会，宣传物业管理行业发展成就和对社会　观报道行业发展状况，积极为　与此同时，对个别单位组织的不利于行业发展的论坛、评比等　活动与个别媒体的片面报遵．协会通过发表公开声明等表明态　度，厦时干预，缩，Ｊ　ｘＴ负面影响　（物业管理行业生存状况调查报告＞发布之后．　的广泛关注，新华通讯社对此进行了专门报道，第二　经济的贡献．并就税收政策、价格政策、纳人征信管理、物业管　解试点等提出了政策建议，引起住　房和城乡建设部、人力资源和社会保障部、人民银行资金管理　・—●ｈ・—Ｉ　壹数据发布后，＜中国建设报）发表了‘物业管理经济和社会　发展的“稳定器”＞的署名文章；＜人民日报）就实施物业管理　师制度对协会负责人的采访．＜中国建设报）关于（中国物业管　理协会将掏建和谐作为中国物业管理行业的历史使命）的报道　都在社会上引起良好反响。　为适时表达行业立场，协会建立了新闻发言人制度，针对　《物权法）出台后小区地面停车位权属和收益等争议较大，彩　表。在北京召开了”《物权法）与物业管理　专题研讨会，深＾研　究和探讨《物权法）出台对物业管理行业的现实和深远影响。同　时。应广大会员单位及物业服务企业的要求，协会分别在北京、　南京、西安、贵阳四地免费举办　学习贯彻《物杈法）与构建和谐　物业管理专题｛＆告会”，全国各地先后有近２０００多名从业人员听　取了报告。此外，中物协有关负责人还应邀到上海、深圳、江西、　黑龙江、云南、山西、河北、安撒等省市就贯彻＜物权法）作了多　响企业正常运作等问题．及时表达行业观点，有效维护了企业　的台法权益；协会新闻发言人还与原建设部住宅与房地产业司　有关负责人一起接受中国政府网专访，就“新修订的＜物业管　理条例）相关规定及贯彻落实情况”与网民在线交流。引导大　场专题讲座。对物业管理从业人员全面了解掌握＜物权法）涉　及物业管理活动主要内容，把握《物权法）对物业管理活动的影　响，在＜物权法）实施前做好贯彻执行的各项准备工作起到了积　极作甩受到当地行政主　２口０９年最高人民法院发布了　应用法律若干问题的解释》　蔷处理管理　ｑ纷，有效　众正确看待和理解物业管理的一些问题，收到较好的社会反　响。协会还参加了全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公　室举办的”诚信　商”网上论坛活动，就网民关心的物业彗理　政策法规和实际问题进行了解答，并就物业管理相美知识和正　确理念进行了解释和宣悔　协会网站改版后，通过扩充信息量以及对行业重要事项　的报道，增强了信息采集、传递、登载的时效性，在信息内容选　择上突出专业性和实用性，相关文件的点击量太幅提升，通过　与各地方协会强部分企业建立的网站链接，在更大范围内实现　宜恃和贯彻，　规避企业风险，维护行业合法权益．　办了　座”暨会员交流考蛹舌动，邀请最高人民法院、住房和城乡建｜殳部　系统介绍两部司法　解释制定、修改及出台的背景、过程，　受到了备　了行业信息的互联互通。　（中国物业管理＞杂志社专注于服务会员单位和业内企　业，紧紧围绕行业重要政蘸法规出台、重大事件及热点新闻的　发生，利用自身资源优势，努力发挥行业信息窗口和宣传平台　的作用。对绐行业带来影响较大的（物权法＞、《劳动台同法）　等法律法规的学习和贯彻、物业管理师制度的开展进行了深度　报道．对行业发展遇到的难点和热点问题组织展开深八日０析　和讨论。通过协办会、研讨会等彩式开展”如何解决物业管理　协会还分别在太原、南昌两市组织会员单位开展了主题为　“行业生存困境与出路”的跨地区交流活动，全国共４００余各代　表参加了会议，就物业管理行业发展面ｌ缶Ｉ　困难与对策进行探　讨。这些活动的开展为广大会员单位措建了交流行业信息，相　互学习先进管理经验的平台。　在国际交流方面，　会接待了英国蛊家屡字经理学会以及　收费难”、　如何实现物业管理服务创新”、”物业管理节能减　排”、“物业管理与资产管理”等专题研讨活动，对把握正确的　舆论导向做了大量有成效的工作．受到业内外的欢迎。　Ｈ：）加强与地方行业协会的台作，组织各种形式的学习　考察活动　协会￣：２０ｏ７年在上海组织召开了有全ＩＮＳＯ￣；个地方协会　参加的“物业管理协会工作座谈会”，以　物业管理的发展与行　亚太分会的来访，应邀参加了香港、澳门等地行业协会组织的　论坛和交流活动．组团赴意大利、西班牙等国考察，对学习和　吸收境外物业管理先进理念收到了积极效果ｏ　（八ｌ深化专业委员会工作．发挥分支机构的作用　中物协白蚁防治专业委员台高度煎视防治的科技研究和　推广工作，成功举办了”中国白蚁防治科技发展论坛“，一批高　质量、高水平的学术报告在论坛上发表。专委会还组织白蚊防　治单位广泛开展了“白蚁防治工程施工质量年”活动，着力推进　业协会的作用”为主题，交流静盹协会为会员单位服务、加强行　业自律、维护行业合法权益方面的经验和做法，中物协对协会　工作的开展提出了指导性意见。这次会议的召开，对建立中物　协和地方协会的交流、合作和联动机制，菇同引领和推动行业　（房屋白蚁防治工程施工质量及安全检查评分标准＞的贯彻实　施，取得了积极效果。专委会还积极引导会员单位开展各类白　蚁防治课题研究，协调和组织《房屋白蚁预防土壤化学屏障质　量分析方法及评价体系研究）课题试验工作。做好＜中国白蚁　防治氯丹灭蚁灵替代示范项目）相关工作．举办全国白蚁防治　所（站）长岗位培训班　为措建信息交流平台．实行资源共享，　—＇＿—＿’。。。］　　‘‘　　＿，●　专委会认真做好＜白蚁防治）会刊的编辑发行工作。并对＜中国　白蚁防治）门户网站进行了亟建和更新。编写出版了《中国房屋　白蚁防治综台质量培训教程＞，受到行业内外的关注和欢迎。　同时，继续组织开展白蚁防治会员单位的评先创优活动，表彰　激励先进，树立行业典型。　中物协房屋安全鉴定委员会积极开展专业理论研究和行业　。协会秘书处工作人员初步形成学　习和研究的良好网气，注重业务素质的提高和在职学习，积极参　与瀑题研究和舱分支机构的管理工作，服务会员单位的意识进　步增强。协会还受主管部门委托认真组织完成了国家物业示范　上述工作成绩的取得和工作目标的实现，是住房和城乡建　项目　培训工作，成功举办两期房屋安全鉴定职业赞陷培训和抗震救　灾与房屋抗震鉴定培训。还胁助住房和城乡建设部、中国工程院　在北京成功举办　房屋建筑物质量与安全管理制度的发展与创　新”科技论坛　设部的正确领导，是全体会员单位共同努力的结果。请允许我　借此机会向到会的部领导和协会全体会员表示衷心的感谢和　崇高的敬意。　理理念、管理网络和管理手段三大思路得到与会者的响应。在　２００８年四川汶川地震发生后，专委会应成都市房管局的邀请．先　Ｉ灾区对震后房屋进行安全　鉴定，历Ｎ－－＋Ｂ共计排查房屋ｙｍｏｏ￣，面积２３００多万平方米，　受到当地政府和灾民的好评。专委会还组织专业人员积极参与　住房和城乡建设部、中国工程院、清华大学组织的《房屋建筑物　管理制度）课题研究。为了解行业现状，专委会下发（房屋安全　鉴定行业现状调查表），启动行业调研活动。重视办好＜房屋蠡　全）杂志和“中国房屋安全网”，认真组织开展房屋安全鉴定人　员上岗培训　为加强对专项维修资金制度　ｎ政簟的研究和指导，经住房　和城乡建设部与民政部批准，协会｝２００９￣ＥＢＢ在四ＪＩｌ成　却或立　物业维修资金研究专业委员会，共有９ｌ家单位成为专委会首批　委员单位。受部房地产市场监管司委托，专委会年内完成了（我　国物业专项维修资金监管制度的问题殛对策＞的课题研究。同　时．以调查问卷形式对各地物业维修资金基本情况开展调查活　ｌ一）行业的发展　１．政策法规日臻完备　近年来，与物业管理相关的政策法规大量出台并付诸实　施，物业管理法治化进程逐步加快。法律层面上，有全国人民　代表大会颁发的＜物权法）和＜劳动合同法）；行政法规层面　上，有　国务院关于修改＜物韭管理条例）的决定”｛国务院　令第５０４号】．行政规章层面上．有国家发改委、建设部印发的　（物业服务定价成本监审办法（试行））、建设部、财政部印发　动，完成（各地物业维修资金基本情Ｉ兄润查报告＞，还编印（物业　维修资金监管动态）、（物业维修资金政策法规汇编）及‘物业　维修资金管理论文集）等资料，　为加强房屋设施设备管理的专业研究和技术指导，协会于　２００８年７月成立了设施设备技术委员会（非常设机构）。历时一　年半组织编纂的（物业设施管理指南）已出版发行。协会在威　都、深圳、上海先后组织举办六期物业设施设备专业岗位师资　培训班，在此基础上．各地还将陆续开展设施设备从业人员的　岗位培训工作。这些工作的开展对提升行业设施设备管理水平　将产生积极的促进作用。此外，专委会在号召物业服务企业开　展节能减排工作，鼓励创新节能工作方式，征集优秀节能减排　案例　供企业问相互交流提高等方面开展了大量工作。　的（住宅专项维修资金管理办法）以及建设部修改发布的‘物　业服务企业资质管理办法）和‘业主大会和业主委员会指导规　则＞。还有最高人民法院公布的（关于审理物业服务纠纷案件　具体应用法律若干问题的解释）、＜关于审理建筑物区分所有　权纠纷案件具体应用法律若干问题韵解释）。同时，北京、天　津、重庆、广东、山东、陕西、深圳、成都等地制发和修订了物　业管理的地方性法规，制定了大量物业管理的规范性文件。以　上立法工作的开展，不仅提升了物业管理相关法律法规的可操　为了规范　会组织建设。提升协会影响力，去年２月协会参加　了民政部组织的　园性行业协会商会评怙”活动，经过自评、评　估专家小组实地考察祈讯评估委员会审核终评，协会最终＾围　成为住房和城乡建设部首｝　获得民　作性，而且大大加快了物业管理法制化进程。　２．职业队伍逐步形成　近些年来　咸就了　经营领域中拥有丰　涌　部分企业顺应形势的变化，更新经营理念。依托庞大的客户　资源，在做好物业管理基础服务的基础上，通过开展多元化经　现出～批有理想、有追求、有思想、　人，成为行韭发展的中坚力量。他们所具有的勤于思考，善于学　习。敢于创新的职业特质，已经成为推动物业管理行业持续发展　的重要力量。全国首批１１１９名物业管理师的产生，为行业职业经　了基础。　营，积极开拓新的服务领域。针对业主的不同需求提供诸如特　约服务、代办服务、房屋相售代理．针对开发商的需求捷供项目　前期顾问与营销策划等多样化服务，不仅大太丰富了物业服务　的内窖，受到各方欢迎．而且提升了企业的创富能力．为物业管　理行业的产业升级进行了初步探索。　６．消费环境得到改善　＜物权法）等一系列与物业管理相关的政策法规出台，进　步厘清了物业管理各方的权　和义务口随着物业管理行业社会认　同度的提升，物业服务企业和业主之间的争议在物业管理矛盾纠　３．厢务领域愈加宽广　目前，物业管理已经覆盖到不动产管理的所有领域。包括　从商品房到保障性住房，从住宅物业ｌ　办公物业．从工业物业　到商业物业，从文化休闲物业到公共交通物业；从医疗机构到　教育院校；从古建寺庙到城市街道．从奥运场馆到世博展馆．　从小型配套到大型公建；从单门独院到大型社区．从单一类型　物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。近两年，物业管理　还呈现由城市向村镇延伸，物业管理在城市化过程中展现出强　纷中的比重有所降低。随着消费观念的日渐成熟，一些业主对质　价相符的　业主　抽象上升到具体。业　于理性，除了通过向政府投诉、　大的渗透力，发挥羲积极作用。　服务质量显著提高　２００７年以来，在中物协的号召下，各地物业管理协会和物　ｃ＝ｌ行业的贡碱　１＿行业对国民经济的贡献　，２０＜）８年第二坎全国经济普查数据公报ｃ以下简称公报）显　示。全国物业服务企业主营业务收人达到２０７６亿元，比２００４年　业服务企业将扩展物业管理覆盖面、提升物业服务质量、打造　和谐物业管理作为行业豹社会责任。通过（物业服务规范化标　末增￣１３９４．７亿元，增幅为２０４吼。上海市物业管理行业经营总　收人由２００２年的７８．５亿元，提高　９２０噼３２４　亿元，占仝市ＧＤＰ　的２．４８％．北京为巧５４亿元，占全市ＧＤＰ的２．４８％．成都市为１３８　３２　亿元．占全市Ｇ０Ｐ的３．５５％．浑圳１６９亿元，占全市ＧＯＰ的２．１勰。这　迁仅是对主营业务的统计，如果算上目前很多物业服务企业为　满足业主不断增长的服务需求，向业主提供的房屋租售代理、　室内清洁、票务代理、代办保险、家电维修等多项特约服务的　收人。这个数字还要大一些。这些延伸业务的开展，既方便了居　民，又挖掘和带动出与物业管理关联的各类消费支出，发挥了　物业管理对扩大居民消费的巨大潜力，对国家当前确定的扩大　消费性内焉政策的落实和目标的实现作出了积极贡献。　２行业对增加就业、安置剩余劳动力的的贡献　准）的　啶，”物业服务规范化”活动豹发起，　物业服务优质　示范窗口　的评选等提升业主满意度工作的全方位展开，物业　服务企业愈加重视企业自身的制度建设和规范服务，更加注重　客户关系的维护和稳定。纷纷根据外部环境和内部经营要素确　定企业战略目标，通过精细管理，实现标准化和个性化服务结　台，预肪性和应息性服务并重，既推动了物业管理质量的全面　公报显示，２００８年末我国物业服务企业５８４０６个，比２００４　年来增￣２６７２４个，增长８４％，物业服务企业从业人员２５０．１２万　人，￣２００４年末增加ｌ０６　７万人次，增长７４％。根据近几年行业呈　现的将单项业务专业化分包趋势，如果加上专业分包出去的清　洁、靴、秩序维护等一并计算，从业人员应该－￣５００－－６００万。　其中秩序维护员、清洁工等一线操作工人占８０％以上。吸收了大　量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、农　村进城务工人员和残痰人、下岗待业人员。以上数据表明，物业　管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖　今　后相当长一个时期，随着住宅建　宅　提升，又促进了和谐物业管理局面的有序形成，同时也在很大　程度上提升了物业管理的社会认知度和业主满意度。　●　０　兰二　。　区物业管理覆盖面的不断扩大，　物业管理将保持快速发展　对　邮电进信业、交　育业等行业３％的税率明显偏高．税基，陪理　３行业对改善人居环境和提高城市管理水平，促进牡会资　产僳值增值的贡献　公报数据显示，２００８年底物业服务企业在管面积达１２５．４６　亿＇￣－ｙ／米，较２ｏ０４年增长了３３５嚣。北京近些年完工投＾使用的太　型公共建筑，如水立方、鸟巢、首都机场第三航站楼，上海世博　会场馆均选聘物业服务企业负责管理并提供服务。此外，杭州、　企业运作基本实现了老旧住宅小区　广东于２００６年率先在东莞的　村镇实施物业管理，近几年深圳市政府在全市推进”村改居”小　区的物业管理，成都市政府在农民集中居住区全面引人物业管　２．地城发展尚不均衡　随着近些年东部地区经济的率先发展，其物业管理的发　展也远远领先干其他地区，占据了全国５３．４７％的企业数量，６１％　无论从收费标准、收贽率　的问题虽然得到了有关方面的重视和认可＇但尚朱得到解决。征信　的情况尚耒｛　本扭转　仍过分依赖于行政监管，行业　目前行业　平均盈利颧还是职工收人都远远高于西部地区，行业发展的地　域差异十分明显。　３质价相符的收费机制尚未建立　理新体制，还有一些城市正在试俐每整个街道的市容、秩序、环　卫、绿化、　理。物业管理的全面推进，不仅改善了１人居和工作环境，促进了　城市管理水平的提高，对我国城镇化发展作出了积极贡献，而且　由于物价指数上涨，劳动力成本提高以及服务价格缺乏　；剃生等因素，物业管理质价相符的收费机制没有得到落实。加　之（物权法＞实施后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所　得弥补管理费不足的收＾明显减少，使得近年来行业平均　悯　率出现下降趋势，行业整体经营效益不窖乐观。　４月＆务理念有待端正　不尊重业主的权利　通过对房屋及其设施设备的专业化管理，使得既有物业处于良　好的使用和运行状态，带来了房屋的保值和增值，在为业主创造　资产价值的同时，也为整个社会创造了财富。　４．行业对构建和谐社会、维护社会稳定的贡献　Ｊ目前，物业管理已经成为社区服务的重要组成部允。通过物　业管理与社区建设的协调发展，初步彤成了具有中国特色的推　进社区建设的貉体台力。物业管理对公共秩序的维护厦协助政　在减少刑事发案率，防止可能发生　的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起　４了重要作用。２００７￣　对全国４６００家物业管理企业的调查显示，拭协助公安部门处理　而是把自己的意愿强加给业主：有的不按合同约定提供质价相　符的服务，多收费少服务以及收赘不透明、甚至乱收费等问题不　同程度地存在，引发业主的不满，少数企业擅自改变共用部位、　共用设施设备的用途或利用其经营为自身牟利，侵害业主的权　益，难以与业主建立　生、共长、共赢的物业管理环境。　５．业主大会制度尚待建立　治安案件５３９２ｎ起，协助有关方面处理突发事件３０２０７件，参加抢　险救灾６８９０Ｓ人次。在２００８年春节前的冰雪灾害和汶川大地震降　考察物业服务市场发展进程，我们注意到在作为市场供　方的物业服务企业不断走向专业化的同时．作为市场｛孵方的业　临之际，物业服务企业及时组织人员疏散和秩序维护，公共设　旆和设备的抢修，保障了业主正常生活．北京奥运会期间．物业　促和谐的工作，为奥运会各项活动的　Ｊｌ肝岍展作出了贡献．在去年新疆　５暴力事件“中，身处事发中　心酌各物业服务企业挺身而出．以秩序维护员为主缯建起小区　主成熟程度相对滞后。相当多的物业管理区域没有成立业主大　会，民主决策的作用得不到充分发挥。特别是在建筑物区分所　有状态下业主以业主团体的身份参与物业服务市场行为时，供　善　防暴队，站在抗暴第一线，为维护业主正常生活、新疆的稳定和　社会安宁做出了贡献。在正在举办的世博会上，上海的物业服务　将直接影响物业服务市场的持续健康发展。因此，规范和　导　业主大会和业主委员会，逐步培育物业服务市场的理性成熟买　企业承担了大部分场馆和出人通道的管理和接待工作，为保障　世博会的顺利运行奉献了行业力量。　（三）行业存在的主要问题　１．政策环境尚待改善　与　丛及部分省、市物业管理政　方，是完善物业服务市场面临的重要课题。　６．从业队伍人才匮乏　在物业管理快速发展过程中，行业人才短缺严重、从业人　员素质亟待提高的突出问题日益凸显，加快人才队伍建设的任　务迫在眉睫。经多方协调，停滞三年的物业管理师考试持在今　策法规的立、改’废工作仍显滟　度的贯彻和落实，由此引发的矛　外　此　相对交通运输业、建筑业、　新驱动、内生增长的发展轨道。但目　到一定规模的情况下（以情况最好的深圳为例，１３７名物业管理　师仅为现有管理项目的２．３％），物业管理师执业条件和环境尚　地方的经济和文化发展水平对行业具有直接的制约作用，三是　物业管理行业政策性强，不同酌政第环境对物业管理行业彩　响较大，四是物业管理行业不同于完全竞争性行业，服务费用　未成熟，物业管理行业人才战略的全面推进仍｛孵假以时日。此　外，近年来随着物业管理规模迅速扩大，而行业从业人员的工　资待’遇１氐、工ｆ乍强度高、工作压力大，致使专业人员供求关系严　重失衡，维修　显。加上农业税全面取消后，农村务工人员数量开始减少，一些　城市出现的用　（四）对行业科学发展的思考　小平同志关干”发展才是硬道理”的著名论断，不仅指引我　国经济发展创造了举世瞩目的奇迹，也印证了物业管理的快速发　展和成就。近三十年来，物业管理从无到有，从星星之火到燎原　之势，从蹒跚起步到壮大崛起，　是改革和发展成就了今天这个寓有生命力的朝阳行业。　如果说过去的近三十年是物业管理发展的新级鼢段，今后　十年应该是物业管理产业升级、行业结构调整的科学发展、理　的定价机制受供求关系影响较小。而更多地取决于成本因素．　五是物业管理行业不同于房地产业，劳动密集型的特点使其具　有１氐投＾、低收益和低风险的特点。物业管理行业不同于制造　业。其服务产品质量更多地受物业客观形态和客户主观偏好的　影响．难以实现质量标准的统一量化和评价．六是物业管理基　础服务韵　悯十分有限．但依托庞大窖户需求而开展延伸服务　的空间很大．由此可创造的边际利润不可限量等等。　研究把握物业管理的发展规律，是我们认清物业管理行业　本质的关键。物业管理的行业本质，是以物业为基础，以业主（客　户）｛孵求为导向，以管理为手段，以准公共性服务为楔　品的商　业活动。因此，　的榜￡＇价值，　企业经营　掰ｎ要在把握行业发　准确评价行业发展现状，冷静　性成长新时代。物业管理的可持续发展．必须建立在科学理论　酌基础上，党的十七大提出的科学发展观为行业下一阶段的科　学发展指明了方向。将十七大报告指出的“科学发展观，第一　要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，　根本方法是统筹兼顾”全面融＾和落实到行业发展中，应当以　应对行业发展难鼯，　碍，科学制定行业发展战略，理性谋划行业发展的美好未来。　２－创新发展理念，提升行业素质　物业管理行业的生存依靠优良的服务，物业管理的发展则　需要通过行业的不断创新。创新是物业管理行业持续发展的永　恒主题。理念创新是一切创新的起点和源泉，无论是密观县面　行业的发展为第一要义，只有行业发展壮大了，才能最大限度　地满足业主和回报社会　应当以业主和物业管理从业人员为核　心，只有以业主需求为导向，以员工素质为根本，物业服务企业　才能在竞争中立于不败之地，应当以全面协调可持续为基本要　的理论创新和制度创新，中观层面的机制　嘶和管理创新，还是　微观层面的经营创新和技术创新，都离不开理念ｅ９新的前提和　求，只有物业管理关系的全面协调和可持续，才能保证相关各　方利益的和谐均衡和互动多赢：应当以统筹兼顾为根本方法．　只有统筹各种管理资源、兼顾内外生存环境，才能使物业管理　行业获得最佳的生存发展空间。　胡锦涛总书记关于“把握发展规律、创新发展理念、转变　基础。现阶段物业管理发展理念的创新，主要体现在以下阶方　面：一要树立”财产”的观念，引导群众从单纯的消费层面转向　财产，契约和消费的角度去理解物业管理，逐步培养业主自觉参　与物业管理的主动性和积极性．二要树立”市场”的观念。引导　企业从　以企业为中心”转向“以业主与市场为中心”，努力挖掘　三要树立“和　谐”的观念，引导物业管理各疔主体构建从“矛盾”转向　和谐”　的物业管理关系，力争实现行业发展和社会进步的和谐统一和　互动共赢：四要树立　创富”的观念，引导物业管理企业从“量的　发展方式、破解发展难题”的科学论述，是我们当前努力推进　１把握发展规律，认清行业本质　规律是客现存在的、决定着事物必然走向的法则。任何事　物的发展都有其独特的规律，物业管理也不例外。作为宏观经　济的一个组成部分，作为竞争１生服务市场的构成要寨，物业管　积累“转向“质的提升”，从基础服务向多种经营和特约服务延　伸，打造社会效益　理的发展观律与宏观经济和竞争性服务市场的运行规律息息　相关，但也有自身的特性。在顺应宏观经济发展大潮，遵循市　自身　宏观　不同　啻嘶取决于人的寨质，行业素质是行业发展创新的人才保　障。当务之急是加１兜物业管理师制度建设．尽快培养出一批职　业道德和专业技能兼备的物业管理师。依靠他们丰寓的实践经　验和创新的发展观念，日ｌ领行业进行理论创新和实践创新，自　觉承担行业科学发展的历史使厶ａ　应当指出的是　步带动全行业的脱贫致富．对于行业发展上层次、有后劲、可持　下的创新，容易导致人们思想的　续都将产生深远的影响。　４．破解发展难题，优化行业环境　尽管物业管理行业取得了有目共睹成就，但也暴露出许多　困难和问题．可以概括为四大矛盾：一是人民群众物业管理需　求的日益增长与优质物业管理服务的有限供给之间的矛盾，如　何不断增加高质量的物业服务供给是我们面临的难题．二是物　业管理的巨大社会价值与客观公正的社会评价缺失的矛盾，物　混乱和矛盾的增多；一个不在有序运作体系基础上的　新，是毫　无价值的拔苗助长，其结果往往因为违背事物内在规律而事与　愿违．并最终对行业发展带来不良的影响。因此，创新物业管理　发展理念，提高物业管理行业素质，应当在把握行业发展规律的　基础上，切实处理好　改革、发展和稳定　的辩证关系。　３．转变发展方式．调整产业结构　加快经济增长方式转变　实　今后中长期内面临的重大战略任务，是提高经济增长效益．增　强竞争力Ｉ实现国民经济可持续发展的长远措施。　物业管理劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行　业未来的发展，传统的　物业费为主营收人的盈利特点，决定了　物业服务企业的经济运营和盈利空间过于狭窄，行业总体处于　生存状况的困境中。转变发展方式，促进产业升级的任务被紧　迫地提到行业发展的重要议事日程上。开创全新商业模式ｔ致力　于提高物业服务产品的附加值，实现从粗放型传统服务业向集　约型现代服务业的转变　近些年来，随着国民经济的快速发展，房地产市场竞争的　加剧，以及消费者日益增长的各类服务需求，带来社会各方对　物业管理依赖的变化，行业的地位和作用被霞新衡量。　从政府韵角度看，赋予物业管理行业更多的社会责任，让行　业有机会在扩肉需、僳增长、调结构、惠民生中有所作为，彰显行　业的社会价值并提升行业韵社会地位　从房地产开发的角度看．　产生了聘请物业企业为其项目开发前期及产品营销全程提供咨询　顾问的需求，这既为开发项目的经营和销售提供有力支持，也给物　业企业提供了巨大的业务拓展空间．大大丰富了物业服务的内容　和企业盈利点．从ｊ　费者角度看，更多的业　足保洁、绿化、　向注重生活质　业管理行业的社会公信力低是我们面临的难题．三是企业主动　推动的热情与部分业主被动冷漠的矛盾，物业管理市场买方主　体缺位和错位是我们必须长期面对的问题．四是服务成本不断　增长与服务价格缺乏弹性的矛盾．物业管理价格机制缺陷是我　们亟待解决的难题。上述矛盾和难题的存在，损害了行业的社　会形象，案；响了企业的经营效益，加大了企业的管理风险，不利　于物业管理行业的持续健康发展。　解决上述矛盾和问题．必须运用科学的发展观，通过统筹　兼顾和全面协调，遂步优化物业管理的行业环境。我们应进一　步完善物业管理的法治环境，通过立、改、废工作，不断加大物　产价值转变，衍生出包括健康月＆氖文体鲑身、居家生活、房屋租　售等各类特约服务的需求。　人，受到蛀的广泛欢迎，也大幅提升了企业的盈利能力。　纵向延伸至房地产业的整个链条、横向涵盖消费者个性　化需求　已成为物业管理产业升级的标志，也带来了企业市场　竞争力和品牌影响力的提升与生存状况的根本改变。一些企业　还提出了“由劳动密集型向知识技术密集型转变　的发展目标，　在日益深化的社会专业化分工中找准了自己的位置．凸显了行业　不可替代的作用。　目前，行业经济增长方式的转变和产业的升级已为越来越　业管理政策法规体系的建设，通过行政执法和司法裁判工作，　真正做到有法必依．我们应大力倡导诚信经营和规范化服务．　加强从业队伍的建设，通过服务水平的提升来提高业主满意　度，打造忠诚客户群体，建立与业主和谐共生的新局面．我们应　进一步改善物业管理的舆论环境，加强舆论　｛导宣传，力求报　道的客观和公正，消除社会上对行业的误解和偏见，逐步树立　行业的良好形象．我们应进一步改善物业管理的市场环境，督　促建设单位履行前期物业管理义务，争取街道和社区组织对业　主大会和业主委员会的指导和协助，充分发挥行业协会作用，　多的企业重视，行业的盈利能力也开始得到提升，行业创造的　产值在国民经济的比重逐年加大。让一部分企业先寓起来，遂　虑共享平台，让更多的企业了解行业发展的趋孰认识产生矛盾　的根源．掌握解决问题的方式方法，通过科学的理论正确指导　实践，实现物业管理的全面可持续发展。　验、撼播行弛稗　蝈强行业凝聚加　宣传行业责献’｜盘一步提　升行业的社会认知度和影响力，激发与调动行业从业人员和广　大业主的热情，共同努力把我国物业管理推向一个崭新的发展　阶段，协会将在明年组织物业管理改革发展３０周年庆祝活动。　将在发动地方性庆　动全面展开的摹础上，由中国物业管理　协会统一组织全国性庆祝活动。包括适时召开物业管理３ｏ周年　庆祝大会、举办物业管理发展论坛和全国行业文艺调演．向物　业管理从业ｌ６周年以上的职业经理颁发荣誉证书，集中宣传业　内受到省部级以上表彰的劳动模范及先进人物的先进事迹，表　彰忧秀企业和优秀从业人员．开展物业管理３０周年征文和优秀　论文评选活动，编印出版（物业管理三十年）和＜物业管理三十　周年优秀论文集）公开发行。今年三季度中物协将制定和完成　活动计划，落实各项活动的组织协调机构，下发开展系列庆祝　活动韵通知，公布各项活动的具体实施办法。　ｃ三｝加快人才队伍建设．切实据商执业艟力　三、新一届理事会工１乍　新一届理事会，要围绕中央关于加快经济发展方式转变、　教育、科技和人才，是国家强盛、民族振兴的基石，也是行　业健康发展的保障。物业管理承担酱对价值量巨大的物业提供　良好管理和服务、为业主资产保值增值　Ｔ遗管理区域和谐稳　定的重任，需要一大批懂经营、善管理的职业经理人和热爱服　保持经济平稳较快发展，扩大内需特别是消费需求、着力保障　和改善民生，全力维护社会稳定的工作任务，继续发挥协会提　供服务、反映诉求、规范行为的作用，与全体会员单位形成推　动物业管理健康发展的台力．拱同营造有利于物业管理行业发　展的内外部环境，共同开创物业管理工作的新局面。　（一）深化行业理论研究工作，｝ｌ领行业科学发展　任何行业的发展都离不开科学理论的指导。物业管理发　务业、经过专门技能培训的操作层员工为业主提供服务。面对　企业优秀人才匮乏的现状，行业要加快推进人才队伍建设，建　立健全多元化的人才培养机制。协会要在主管部门的领导下，　全力配合和协同有关部门做好首攻全国物业管理师资格考试　工作，认真参与做好物业管理师资格考试的命题及本次考试　完成后的物业管理师注册工作。要着手制定（注册物业管理师　继续教育管理办法），编写注册物业管理师继续教育教材　制　定（注册物业管理师执业规则＞。建立物业管理师个人信用档　展到今天，无论从实务还是理论，都已经有了新的内涵和独特　的外延。但行业理论研究并没有随着实践的进步而取得重大　进展。致使物业管理基础理论研究远远滞后于实践，导致我们　对物业管理的发展环境、发展阶段、制约因素等缺乏清晰的认　识，各方面的准备尚不充分，应对问题的能力也显得较弱。　寨等工作。在＜物业　殳施设备管理指南＞出版发行工作初步完　成的基础上，抓紧物业管理设施设备师资培训，同时，充分发　挥地方协会作用，分期分批组织各专业技术岗位的技术技能培　训，争取用两至三年的时间，完成各主要设备管理岗位的技术　骨干轮训，初步改变行业技术专业队伍力量薄弱的状况，提高　协会将继续加强对物业管理理论与实践问题的研究工　作。在已有研究成皋的基础上，积极推进研究成果的转化工　作．切实将研究成果服务于行业发展。侧重抓好行业发展战略　规划、行业经济增长方式转变和物业服务保障体系建立等主要　课题的研究工作。协会将在地方行业协会的支持配台下，继续　开展行业调查统计卫怍。获取更多的宝贵数据和意见反馈，为　有针对性地提出有利于行业发展的政策建议和解决制约行业　物业服务的技术古量．以适应行业的快速发展。　｛四ｌ扩大童传淘通渠道，改●行业舆论环境　正确对待舆论监督．抓住群众反映较多的问题，配台主管　部门加大整顿物业管理市场的力度，重拳打击业内少数侵害业　主权益的害群之马是协会行业自律的重要工作。与此同时，协　会要加强和主流攥体的沟通，热’睫欢迎他们到日常管理中深　＾调研，了解物业管理行业的规律和特征，提高相关报道自勺专　业性、科学性、客观性和公正１生．并通过适当方式提醒有关媒　体理性看待业主维权活动．注意个别业主蠡员会的泛政治化倾　向，防止利用媒体为不法活动宣传造势。此外，协会搏加大对行　健康发展的问题作出不懈努力。　（二）精心薷划组织“物业管理改革发展３０年”系列庆　地第一家物业管理企业在深圳诞生，物业管理　的发展历程。为了回顾创业历史、总结发展经　业品牌企业、先进＾物、感＾攀避的正面宣传。让百姓看到一个　自尊、自强、自律和诚实守信的行业，树立行业韵良好形象ａ　（五）拓宽行业交流途径．统筹行业均衡发展　随糟近些年东部地区经济的率先发展，其物业管理的发　展也远远领先于中西部地区，物业管理发展的地域差异十分明　显。针对区域发展不平衡的现状，行业要从政策层面、发展环　境和企业自身等方面认真分析制约区域发展的矛盾和问题，并　有针对性地提出扶持政策建议与解决对策。协刳哿以西部发展　论坛、东西部地区行业学习考察等形式，促进发达地区与欠发　达地区的行业交流沟通。抓住国家继续实施西部大开发、东北　地区老工业基地振兴、中部地区崛起等区域发展总体战略实施　的机遇，推动物业管理在不同地域的协调发展。同时，随着城　设备的使用寿命，提高能源效率．降低设备运行成本　还包括主　动排查高能耗及不符合环保要求的设施设备．通过与业主的沟　通，多渠道筹措资金或引＾节能企　通过设备改造、强化管理、　进新技术、利用再生资源等多种措施降低能耗和服务成本，实现　国家、企业与业主的菇赢。当前的主要工作一是加大宣传力度．　提高业内对节能减排工作的认识，鼓励有条件的企业积极主动　付诸行动．二是要争取鼓励既有建筑节能改ｉ盎相关政策（资盒与　税收等）的支持，调动起更多白勺企业参与到节能减排工作中来．　三是适时向行业推荐诚信可靠专业水准过硬的节能企业，作为　开展节能改造工作可选择的台作伙伴．四是适时在行业内组织　开展既有建筑节能示范项目的评选和经典案例编写工作，通过　表彰和经验交流促进节能工作的全面推进。　八ｌ发挥协会剖　委员会的作用．全面提升协会服务功能　镇化和新农村建设工作的逐步推进，小城镇和农村的基础设　施和环境建设逐步得到改善，产生了对物业管理的需求。为了　落实（政府工作报告）提出的”改善农村生产生活条件，让农村　人民拥有一个幸福美好的生活家固”，让农民享受到改革开放　中物协下设的白蚁防治专业委员会、房屋安全鉴定专业委员　以来物业管理发展的成果，中物协号甜有实力的品牌企业在做　太做强的同时，高度关注农村物业管理市场，积极参与到农村　物业管理市场的开拓中，探索符合农村特点的物业管理运作模　式，使物业管理逐步向有条件的农　（六）积极主张行业立场．加大行业维权力度　会业务工作的重要支撑。　专委会的工作成效，　各专委会已　各专业委员会要正确认识专业领域面临的新形势，切实把　握专业领域业务发展的新动向　个行业受社会尊重的程度，主要取决干该行业在社会　性、预见－陲和有效性，扎实做好各项工作。包括积极参与国家　和地方立法、制定行业规范、加强行业自律，通过典型引路，以　点带面，推动专委会各项工作有序、有效地开展。　协会秘书处要进一步抓好自身建设，规范部门及岗位设　置，优化人员组台与配置，调整、修改、完善内部管理制度，全　面提升协会服务功能，努力把秘书处建设成为更加精干高效的　１办２，办　机构。　政治、经济和文化生活中所起的作用。目前物业管理行业还远　远没有取得与其对社会贡献相匹配的社会地位融会上也存在　些对物业管理认识的偏见和误区，不利于行业正面形象的　树立。为扭转这一被动局面，协会将继续联台各地协会采取多　种形式宣传物业管理的法律法规，积极主张行业立场，并从以　下几方面落实行业维权工作：一是充分了解企业遇到的主要困　难，提出维权工作的重点二是对产生社会不良影响的企业违　同志们。一个行业的社会地位与这个行业对国家社会政治　稳定、经济发展的贡献是紧密相连的，“有作为才有地位”这句　话在发展中的物业管理行业得到了最好的印证。物业管理能在　国民经济发展中，在国家（政府工作报告）中占据一席地位，是　改革开放给了我们机遇，是行业全体从业人员多年的努力和付　出，是我们全行业的光荣和自豪。尽管前进的道路上还有很多　困难　法违规行为加以谴责，将维权工作和行业自律紧密结合　三是　对于侵害会员单位合法权益，影响行业发展的重大事件进行研　究，及时表达行业观点．四是积极参与行业纠纷调解，营造健　康良好的市场竞争氛围，维护行业的整体利益。　七）倡导行业节能减排．　今年的（政府工作报告＞提到要以工业、交通、建筑为重　点，大力推进节能，提高能源效率。作为管理庞大不动产的物业　今后几年，将是物业管理向纵深发展的关键时期，我们这　管理行业．有条件、有责任为推动节能减排和低碳经济发挥作　用。方面应鼓励物业服务企业以开发项目前期顾问等方式在项　目的开发建设阶段提前　．从建筑物设讯施工及其对材料、　设施设备的逸择上就节能减排提出台理化建议　另方面，应倡　代物业管理人承载着行业发展承上启下的重任，让我们振作　精神，开拓进取，抓住机遇，团结奋进，在工作中创造出更好的　成绩和更多的经验，共同谱写物业管理科学发展的新篇章。谢　谢大家０　中大力推动节能减排工作，包括在日　常管理中科学调整设施设备的运行方式和运行参数，延长设旋　一