房地产开发企业契税计税依据

房地产开发企业契税计税依据

1.以出让方式取得土地使用权的契税计税依据确定

根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，对通过“招、拍、挂”等竞价方式承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中前期土地开发成本不得扣除。

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

2.以划拨方式取得改为以出让方式取得的土地使用权的契税计税依据确定

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

3.房屋附属设施的契税问题

根据《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，按照相关法律、法规的规定征收契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。承受的房屋附属设施权属如果是单独计价，按照当地确定的适用税率征收契税。如果是与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。

4.改变土地使用权出让合同约定的土地用途涉及的契税问题

有些房地产开发企业，还可能涉及改变土地使用权出让合同约定的土地用途的应纳契税问题。根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）的规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

5.无效产权转移行为的契税问题

根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕438号）明确，对法院判决的无效产权转移行为不征收契税，法院判决撤销房屋所有权证后，已缴纳契税款应予退还。

6.企业举办的教育机构用地的契税问题

根据《财政部 国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》（财税〔2001〕156号）和《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）的规定，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。