本项目物业管理服务的总体要求是：投标人一旦中标必须实行早7：00至晚7：00工作制。按照招标人的上下班时间与作息制度，必须确保环境整洁，积极营造整洁、优美、安全、舒适、文明的公共服务环境,确保物业管理区域的公共安全卫生。按照国家建筑物业环境设施设备项目等级指导标准和物业服务等级指导标准的相关规定,对本大楼物业的环境设施设备和物业服务提出具体技术规范与要求和部分差异如下：
本招标项目大楼总平面积2776。57平方。 本招标项目物业管理服务期限为一年。 一、物业管理服务的内容
1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：对房屋构筑物，房屋使用的设备、设施等的维修、养护和管理；共用的上下管道、落水管、共用照明等的维修、养护、运行和管理。
2、物业管理区域内公共环境卫生的维护，包括：公共过道、楼梯、楼道、卫生间、广场、道路等营区内的所有清洁卫生、垃圾的收集、清运以及外墙（含玻璃幕墙等）清洗保洁。
3、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放秩序及场所管理。 4、供水、供电、供气、通讯等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。
5、大队干部办公室、宿舍卫生打扫，被套更换等 6、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理. 7、其他未尽事宜。
二、物业管理服务的要求与承诺 1、按专业化的要求配置管理服务人员. 2、物业管理服务与收费质价相符. 3、具体的各项管理指标如下表：
序号 项目 承诺指标 基本内容 房屋外观无破坏装立面、无改变使用功能、无乱搭建、1 房屋完好率 ≥98％ 公用设施及通道无随意占用，外观整洁. 2 道路完好率 ≥95% 道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通,无随意占道、无改变使用功能。 化粪池、雨水井、污水3 完好率 4 排水管、明暗沟完好率 100％ 100% 堵塞。 排水畅通、无堵塞、无积水、无塌陷、无残缺. 路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保5 照明灯完好率 ≥98％ 养，保持洁净。 6 停车场设施完好率 公共文体休憩设施完7 好率 定期检查维护,确保系统设备完好无损，杜绝由于管8 机电设备完好率 ≥99％ 理操作不善造成的设备事故. 消防设施设备完9 好率 定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管10 暖通设备完好率 ≥98% 理操作不善造成的设备事故. 例行维修保养兑11 现率 100％ 责，保证落实。 接到维修单在承诺时间内到达现场,零修、急修及时12 零修、急修及时率 ≥98％ 完成，小修不过夜。 维修保养质量合13 格率 维修保养和运行14 记录准确率 实行人防与技防相结合,及时消除火灾隐患，制订《应15 火灾发生率 ≤1% 急预案》以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的火灾事故 区内实行卫生责任包干，全天12小时保洁制，楼梯周16 清洁保洁达标率 ≥99％ 清搜寻控拭六次、清洗一次，垃圾日产日清,卫生设备齐100% 明确岗位责任,加强复核,定期抽查。 100％ 杜绝返工。 分项检查、结合部门严格把关,按照工序一步到位，提前制订维修保养计划,合理调整人员安排，分工负≥99％ 定期检查维护,确保系统设备始终处于完好状态。 ≥98％ 确保娱乐设备使用功能，定期维修、养护、完好无损. 100% 场内整洁，设施完好无损。 定期疏通、清理、井盖齐全完好，保证排放通畅、无全，完好。 在充分挖掘内部潜力的同时,积极网络社会资源,扩17 特约服务项目 展服务的广度和深度,收费合理。 安全管理与应急18 措施 19 客户投诉处理 100％ ≥99％ 确保校园内人身、财产安全。 有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复 门卫24小时全天候服务，及时处理与反馈突发事件，员工违章发生率 ≤1％ 20 与处理率 100％ 加强教育,严格管理,及时发现，及时处理。 三、物业管理服务质量与标准
（一）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准
人员配置:管理人员1人，保洁2人，水电工1人 1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准
1-1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 1—2、根据房屋实际使用年限,定期（每月）检查房屋使用状况，需要维修，属于小修范围的（面积不超过100平方米），及时（2个工作日内）组织修复；属于大、中修范围的（面积100平方米以上）,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向招标人提出报告与建议，根据招标人的指示,组织维修。
1—3、每日巡查2次公共区域、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录,并及时（2个工作日内）维修养护。
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准 2—1共用设施设备
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）. 2-1—1、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
2—1-2、设施设备标志齐全、规范,责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
2-1-3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时(1个工作日内)组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，组织维修或者更新改造.
2—1-4、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通. 2-1-5、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 2—1-6、路灯、楼道灯完好率不低于95%.
2—1-7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急处置方案。
2—2机电管理
2-2—1、定人定机制：通过内部竞争的方式将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上,然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚细则量化后联系起来，以保证设备的运行状态。
2-2-2、时效工作制:对所有的维修工作均实行时效管理，做到准确及时，以确保校园内所有机电设备的正常运行。
2—2-3、不均衡管理：针对业主的工作时间合理安排设备的维修养护，基本做到不影响客户的正常工作和学习。
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准
（1）保洁管理 服务标准:
A、垃圾筒、果皮箱的清洁标准
l)、垃圾袋装化，目视垃圾筒、果皮箱无污迹、油迹，无异味； 2)、垃圾筒、果皮箱周围无积水； 3）、生活垃圾每日清运1次. B、室内公共区域清洁标准 l）、楼梯
①楼梯、楼道每日拖洗1次，目视地面、梯级洁净,无污渍、水渍、灰尘。 ②楼梯扶手每日擦1次。 2)、门厅
①地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、随时用排拖拖抹地面. ②地面无破损、无污迹：
③天花板、排风口、灯罩无灰尘、蛛网。 ④门厅玻璃保持光洁、无手印等污痕 3）、楼道及门窗清洁标准
①楼道地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、毛发等. ②墙面无明显污迹。
③天花板、排风口、灯具等无明显污迹，无蛛网. 4）、卫生间清洁标准
①卫生间墙面、门窗和灯具清洁无尘、无水迹、无蛛网。 ②面盆台面内外及周围地面无污迹、秽物等。 ③及时清洁并倾倒纸篓。 ④卫生间内地面保持干净。
5）、会议室、办公室、指挥中心清洁标准 ①墙面、门窗和灯具清洁无尘、无水迹、无蛛网; ②及时清洁并倾倒纸篓； ③办公桌桌面物品摆放整齐； ④地面保持干净; ⑤会议桌椅摆放整齐；
⑥有会务安排时需提前准备好茶水并提供倒水服务。 6）、楼顶及晒衣场清洁标准 ①楼顶屋面无杂物； ②下水孔洞保持畅通；
③晒衣场内晾晒衣服保持悬挂整齐；
7）、干部宿舍清洁标准
①每周为干部宿舍床单进行一次更换清洗。； ②衣物摆放整齐;
③垃圾收集，清理,做到日产日清;
8)、负责区域内的垃圾收集，清理，做到日产日清。 C、室外公共区域清洁标准
①营区整体道路、停车场、绿地每日清扫1次，目视地面无杂物，积水、明显污渍、泥沙。
②行人路面干净无杂物、垃圾。 ③路面垃圾滞留时间不超过2小时。 ④路灯每半月清洁1次。
⑤中队执勤楼、厨房北与大队大门之间的道路和营区。
(2）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。
（3）根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 （二）物业档案资料管理标准
（1）投标人一旦中标后应向招标人提交一整套与投标文件所列一致的项目管理机构运作方法及管理制度、管理服务人员配置、物业管理服务方案、物业维修和管理的应急措施、丰富营区文化，加强入驻单位相互沟通的具体措施、智能化设施的管理与维修方案、施工噪声控制等与入驻单位办公密切相关事项的应对预案、作为甲方日常监督检查的依据,并作为物业管理档案资料归档存查。
（2）投标人一旦中标进场履职后物业管理服务的内容所形成的文件、合同、协议、图纸、表格、经济往来凭证、财务管理帐目等资料均系物业管理档案资料必须妥善保管，及时收集、整理、汇总、留存,服务期满移交招标人归档存查。
（三）物业服务费的结算形式
1、本物业的管理服务费实行包干制,投标时按照36个月费用计算.物业管理服务包干费：包括投标人承办招标文件规定的物业管理服务的内容项目并达到本项目物业管理服务质量
与标准所需人工费、办公费、维修（护)费、清洁费、第三方取费(依法应由专业部门负责的除外）、不可预见费、管理佣金、法定税费等所有费额。
2、支付方式：在服务期满最后一月根据服务合同和考评表向乙方支付服务费。 3、业主逾期支付物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的0.05％交纳滞纳金. 4、业主自管房屋的所有部位、设施设备、办公场所<包括设施设备的更新、照明灯具的更换、室内盆景的租赁）的维修、养护费、更新费用均采用报修报销制，由投标人按实际发生的费用支付，即事先书面报告业主，经业主审批同意后才能实施维修和养护。
(四）其他要求
1、拟派本项目的负责人必须为投标人的在职员工，中标后必须常驻现场.
2、中标后投标人必须与为本项目服务的所有人员按照《劳动法》的要求签订劳动用工合同，并缴纳社会保险,若不按规定办理，招标人有权单方面取消合同，并对投标人进行相关处罚。
3、中标人必须自行完成本项目的所有服务内容，不得存在借用资质或挂靠的现象，一经发现，作废标处理或取消中标资格或取消合同，并对投标人进行相关处罚。
4、本项目预算价即最高限价为16万元，高于最高限价的报价为无效报价。
5、各投标人自行至现场及甲方工地办公室勘察、了解配套设施设备的具体配置情况、会议室、办公室、宿舍等的具体分布情况、公共卫生间的数量.
6、本大楼的能耗全部由甲方承担.
7、相关设施设备的年检费用不含在物业报价中。
8、由物业公司承担的零星维修的范围包含本次招标的房屋、设施设备、场地、道路等所有内容，采用报修报销制。
9、会务服务要求按常规要求由各投标人自行考虑。
10、投标人中标后合同是壹年一签,本单位有关人员满意率达到85％以上并通过党委审议,可以续签下一年（满意程度征询表格式附后)。
11、业主只与物业公司存在劳务用工关系，与物业公司的任何个人无关,在合同期间个人发生的任何意外与业主无关，业主不承但任何责任。
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