年海南省房地产行业专业深度研究报告

数据截至：2010年03月

北京银联信信息咨询中心

正文目录

第一章 全国宏观经济及房地产市场分析 ............................................................................................

一、国内宏观经济走势分析 ........................................................................................................

（一）工业经济持续增长 ............................................................................................. 7 （二）城镇固定资产投资增速趋稳 ............................................................................... （三）居民消费平稳增长 ............................................................................................... （四）价格指数显现走高 ........................................................................................... 10 二、国内货币环境运行分析 ........................................................................................................

（一）货币供应高位微调 ............................................................................................... （二）新增贷款有所回落 ............................................................................................... 三、宏观经济走势对房地产市场影响分析 ................................................................................

（一）工业经济增长刺激房地产市场需求 ................................................................... （二）房地产供给渐平缓 ............................................................................................... 四、国内房地产市场整体运行监测 ............................................................................................

（一）行业景气情况 ....................................................................................................... （二）土地市场情况 ....................................................................................................... （三）供需对比情况 .......................................................................................................

第二章 海南省经济运行情况及房地产市场分析.................................................................................

一、海南省经济运行情况分析 ....................................................................................................

（一）工业生产增速明显加快，企业利润大幅增长 .................................................... （二）固定资产投资高速增长 ....................................................................................... （三）消费品市场保持旺销，热点消费快速增长........................................................ （四）旅游业保持较快发展态势 ................................................................................... （五）金融形势运行平稳 ............................................................................................... （六）房地产业迅猛发展 ............................................................................................... 二、海南省房地产市场的运营分析 ........................................................................................ 21

（一）海南省房地产投资情况分析 ............................................................................... （二）海南省房地产销售情况分析 ............................................................................... （三）海南省房地产细分市场分析 .............................................. 错误!未定义书签。

第三章 海南省主要城市房地产市场分析 ............................................................................................

一、海口市房地产市场分析 ........................................................................................................

（一）房地产市场运行情况 ....................................................................................... 26 （二）土地市场 ...............................................................................................................

（二）商品房市场总体运行 ........................................................................................... （三）商品住宅市场运行情况 ....................................................................................... （四）二手房市场运行情况 ........................................................................................... 二、三亚市房地产市场分析 ........................................................................................................

（一）房地产市场运行情况 ........................................................................................... （二）土地市场 ............................................................................................................... （三）商品房市场 ........................................................................................................... 三、琼海市房地产市场分析 ........................................................................................................

（一）土地市场 ............................................................................................................. 2 （二）房地产市场总体运行 ...........................................................................................

第四章 全国房地产信贷市场分析 ........................................................................................................

一、信贷调整趋紧 ........................................................................................................................

（一）信贷踩刹车新增贷款回落 ................................................................................... （二）购房中长期贷款占主导 ....................................................................................... 二、货币政策定调将严控房地产信贷 ........................................................................................

（一）防变相用贷款做项目资本金 ............................................................................... （二）严格执行房贷政策 ...............................................................................................

第五章 国家最近热点政策 ....................................................................................................................

一、国土部强调房地产用地监管将开展突击检查 ....................................................................

（一）国十九条要点 ....................................................................................................... （二）要点分析 ............................................................................................................... 二、国资委要求78家非房地产主业的央企退出房地产业务 ..................................................

（一）事件的起因 ........................................................................................................... （二）事件的结果 ........................................................................................................... （三）获得房地产开发资格的16家央企 .....................................................................

图表目录

图表 1：2009年1月-2010年3月全国工业增加值同比增速 ............................................................. 图表 2：2009年1月-2010年3月全国城镇固定资产投资增速 ........................ 错误!未定义书签。 图表 3：2009年3月-2010年3月全国社会消费品零售额增速 ......................................................... 图表 4：2009年1月-2010年3月全国CPI、PPI变动情况 ............................................................... 图表 5：2010年3月我国主要宏观经济指标 ....................................................................................... 图表 6：2009年3-2010年3月m1增速、m2增速、m1/m2变化 ........................................................ 图表 7：全国房地产开发景气指数趋势 ................................................................................................ 图表 8：2010年3月全国30个重点城市土地交易情况 ...................................................................... 图表 9：2009年7月-2010年3月海南省房地产各年投资完成情况 ................................................. 图表 10：2009年1月-2010年3月海南省房地产开发投资额及全国占比变化图 ........................... 图表 11：2009年1月-2010年3月海南省房地产累计投资增速与全国对比图 ............................... 图表 12：2009年7月-2010年3月海南省房地产投资到位资金情况 ............................................... 图表 13：2009年1月-2010年3月海南省及全国“到位资金/投资总额”走势 ............................. 图表 14：2009年1月-2010年3月海南省到位资金及同比增速趋势图 ........................................... 图表 15：2009年7月-2010年3月海南省房地产开发投资资金来源分类表 ................................... 图表 16：2010年3月海南省房地产投资资金来源比例图 .................................................................. 图表 17：2009年1月-2010年3月海南省房地产投资结构分析图 ................................................... 图表 18：2009年1月-2010年3月海南省房地产投资与住宅投资增速变化图 ............................... 图表 19：2009年1月-2010年3月海南省商品房销售面积及增速变化 ........................................... 图表 20：2009年1月-2010年3月海南省房地产销售结构变化 ....................................................... 图表 21：2010年1-3月海南省各类型物业销售额情况 ...................................................................... 图表 22：2009-2010年3月海南省商品房销售额及增速变化图 ........................................................ 图表 23：2009-2010年3月海南省各类商品房销售额结构图 ............................................................ 图表 24：2009年-2010年3月海南省各类物业累计销售价格趋势图 ............................................... 图表 25：2009年-2010年3月海南省各类物业销售价格增速趋势图 ............................................... 图表 26：2009-2010年3月海南省土地购置面积对比 ........................................................................ 图表 27：2009-2010年3月河南省购置状况 ....................................................................................... 图表 28：2009-2010年3月河南省土地开发状况................................................................................ 图表 29：2009-2010年3月海南省住宅市场新开工、竣工、销售情况 ............................................ 图表 30：2009-2010年3月海南省商品住宅竣工、销售面积及销竣比变化图 .............................. 3 图表 31：2009-2010年3月各月海南省办公楼销售和新开工面积概况 ............................................ 图表 32：2009-2010年3月各月海南省商业营业用房竣工、销售、新开工概况 ............................ 图表 33：2009-2010年3月海南省商业营业用房竣工、销售面积及销竣比变化图 ........................ 图表 34：2010年3月海口市商品住宅成交金额排行 ..........................................................................

图表 35：2010年3月海口市商品住宅成交均价排行 ......................................... 错误!未指定书签。 图表 36：2010年3月海口市商品住宅成交面积排行 .......................................................................... 图表 37：2010年3月海口市商品住宅成交套数排行 .......................................................................... 图表 38：2010年3月三亚市商品房累计签约数据 .............................................................................. 图表 39：2010年3月三亚市楼盘销售TOP5 ........................................................................................

数据说明

本中心发布的《房地产月度分析报告》以月度为时间间隔，对全国各省份房地产市场运行情况进行监测，并加以深度分析，为商业银行房地产信贷工作提供参考依据。

为保证报告数据的权威性、准确性，我们以国家以及各省统计局发布的房地产数据为准。但由于统计局发布数据时间的滞后性，各省房地产运行数据需要在第二月月末才对外公布，造成了报告数据部分的不及时，请您给予谅解。

为弥补这一不足，我们对省内重点城市房地产进行动态观测，即时收集、整理重点城市房地产行业的运行情况，为银行客户提供最为详尽、及时的房地产行业动态信息，并对当月发生的热点事件进行深度剖析，尽量满足银行客户的工作需要。

第一章 全国宏观经济及房地产市场分析

一、国内宏观经济走势分析

（一）工业经济持续增长

2010年3月份，全国规模以上工业增加值同比增长19.6%，比去年同期加快18.1%。分行业看，3月份，纺织业增长11.4%；化学原料及化学制品制造业增长17.5%；非金属矿物制品业增长21.4%；黑色金属冶炼及压延加工也增长18%；通用设备制造业增长22.3%；交通运输设备制造业增长30.1%；电气机械及器材制造业增长14.8%；通讯设备、计算机及其他电子设备制造业增长19.5%；电力热力生产和供应业增长13%。分产品看，3月份，原煤增长23.8%；原油增长6.9%；发电量增长17.6%，发电量和用电量增长加快，反映出工业生产活跃度增加；生铁增长19.6%；粗钢增长22.5%；水泥增长12.1%；汽车增长51.5%，其中轿车增长66.7%。

重工业增长快于轻工业，3月份，重工业增加值增速超过轻工业6.6个百分点，轻重工业增加值增速差第一次连续5个月超过6个百分点。重工业发展势头良好，而轻工业在今后可能会成为宏观调控的重点注意对象。

从PMI指数的走势看，2010年3月，全国制造业采购经理指数（PMI）为55.1%，高于上月3.1个百分点。该指数已连续十三个月位于临界点——50%以上，表明制造业经济总体继续保持增长态势，增速加快，经济回升向好的势头进一步增强。

图表 1：2009年1月-2010年3月全国工业增加值同比增速

数据来源：国家统计局 银联信整理

（二）城镇固定资产投资增速趋稳

2010年3月份，我国城镇固定资产投资总额16778.68亿元，比去年同比增长26.4%，增幅同比回落2.2个百分点。其中，国有及国有控股投资6440.85亿元，同比

增长21.1%；房地产开发投资3450.45亿元，同比增长35.1%。分产业看，3月份，第一产业投资同比增长9.7%，第二产业投资同比增长22.4%，第三产业投资同比增长30%。

与2009年历史数据比较，2009年末以来，我国城镇固定资产投资增速慢慢回落，投资节奏放缓。2010年3月增速环比下降0.75%。值得注意的是，虽然2009年12月房屋施工面积与竣工面积增速下滑幅度较大，但是随着第一季度各项宏观政策的调控，房地产市场可能出现市场变冷的情况，供需关系可能变成供过于求。

图表 2：2009年1月-2010年3月全国城镇固定资产投资增速

数据来源：国家统计局 银联信整理

（三）居民消费平稳增长

2010年3月份，我国社会消费品零售额11321.7亿元，同比增长18%，比上年同期加快3.3个百分点，比上个月下降了4.1%个百分点。按经营单位所在地分，3月份，市消费品零售额9822.1亿元，同比增长18.5%；县社会消费品零售额为1499.6，同比增长15.1%。按消费形态份，3月份，批发和零售业消费品零售额10050.9亿元，同比增长18.4%；住宿和餐饮业消费品零售额1270.8亿元，同比增长15.3%。

从全国社会消费品零售额的增速看，2010年3月份较上个月增速下降较多，但是其单月零售额相差不大。从2009年开始至今，全国社会消费品零售额一直以一个较为稳定的速度在成长。

图表 3：2009年3月-2010年3月全国社会消费品零售额增速

数据来源：国家统计局 银联信整理

（四）价格指数显现走高

2010年3月份，我国居民消费价格指数（CPI）102.4，比上个月降了0.3。从CPI的构成来看，食品和居住价格上涨仍然是推动CPI上涨的主要因素。3月份食品价格同比上涨5.2%，比2月份回落1个百分点，对CPI上涨贡献1.68个百分点，仍然是CPI上涨的主要推动力，居住价格同比上涨3.3个百分点，比2月份增加0.3个百分点，对CPI上

涨贡献0.54个百分点。食品和居住类二者合计对CPI上涨贡献2.2个百分点，占CPI涨幅的93%。3月份CPI出现短暂回落，4-7月份CPI将重拾升势。在翘尾因素的作用下，我们预计未来几个月CPI将步入了上行区间。随着天气的转暖食品价格会环比下降，但由于国际油价居高不下，国内成品油价格再次上调，CPI 环比价格会小幅上升，综合来看，未来CPI环比下行幅度不大。在越来越高的翘尾因素影响下，CPI 步入了上行区间，4月份CPI会在2.6%-3.0%。3月份工业品出厂价格同比上涨5.9%，涨幅比上月末扩大0.5个百分点。1季度工业品出厂价格同比上涨5.2%。

一季度CPI同比上涨2.2%，3月份CPI同比上涨2.4%。一季度工业品出厂价格同比上涨5.2%，3月份工业品出厂价格同比上涨5.9%；一季度原材料、燃料、动力购进价格上涨9.9%。3月份CPI同比上涨2.4%，比上月回落了0.3个百分点。3月CPI出现回落主要是受CPI环比下降拖累。2月份受春节假期以及寒冷天气影响，食品价格环比出现大幅上涨，3月份食品价格环比出现正常下滑。因此造成3月份 CPI同比回落。

3月份工业品出厂价格（PPI）环比上涨幅度为0.5%，比上月增加0.1个百分点，3月份PPI大幅上涨主要是受翘尾因素影响。3月份生产资料出厂价格同比上涨7.4%，其中涨幅最大的是采掘工业，同比上涨30.3%，比上个月回落7个百分点。随着全球经济的逐步复苏，大宗商品价格出现恢复性上涨，因此，今年上半年生产资料出厂价格同比涨幅都会处于高位。3月份原材料、燃料、动力购进价格上涨11.5%，涨幅比上月扩大1.24个百分点。其中有色金属材料价格涨幅最大，同比上涨32.8%，比上个月增加2.7个百分点。

我们认为未来几个月PPI将保持高位。由于2009年上半年世界经济衰退，大宗商品价格和工业品出厂价格暴跌，造成2010年上半年PPI同比涨幅较大。下半年随着翘尾因素减弱，PPI将会逐步下行。4月份预计PPI在5.6-6.0之间。

图表 4：2009年1月-2010年3月全国CPI、PPI变动情况

数据来源：国家统计局 银联信整理 图表 5：2010年3月我国主要宏观经济指标

指标 一、规模以上工业增加值 主要行业增加值 纺织业 绝对量 同比增长 （%） - 18.1 绝对量 同比增长 （%） - 19.6 - 11.4 - 12.5 化学原料及化学制品制造业 非金属矿物制品业 通用设备制造业 交通运输设备制造业 电气机械及器材制造业 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 电力热力的生产和供应业 黑色金属冶炼及压延加工业 主要产品产量 原煤（亿吨） 天然原油（万吨） 发电量（亿千瓦时） 生铁（万吨） 粗钢（万吨） 钢材（万吨） 水泥（亿吨） 汽车（万辆） 二、城镇固定资产投资（亿元） 其中：国有及国有控股 其中：房地产开发 分产业 第一产业 第二产业 第三产业 分行业 煤炭开采及洗选业 电力、热力的生产与供应业 石油和天然气开采业 铁路运输业 非金属矿采选 黑色金属矿采选、冶炼及压延加工业 有色金属矿采选、冶炼及压延加工业 三、社会消费品零售总额（亿元） 住宿及餐饮（亿元） 批发和零售（亿元） 其他行业（亿元） 四、居民消费价格（指数） 食品（指数） 烟酒及用品（指数） - - - - - - - - 17.5 21.4 22.3 30.1 14.8 19.5 13.0 18.0 - - - - - - - - 21.6 22.5 22.3 37.2 17.3 24.0 15.5 19.7 27980.8 1691.6 3369.5 5216 5496.8 6824.2 13598.7 174.8 - - - 23.8 6.9 17.6 19.6 22.5 28.1 12.1 51.5 - - - 75143.4 4818.8 9489.2 15011 15801 14444 33585.3 458.9 29792.68 12155.85 6594.45 28.1 4.6 20.8 21.7 24.5 28.6 20.3 73.2 26.4 21.1 35.1 - - - - - - 364.37 12459.64 16968.67 9.7 22.4 30 - - - - - - - 11321.7 1270.8 10050.9 245 102.4 105.2 101.7 - - - - - - - 18 15.3 18.4 1.6 - - - 338.71 1412.13 312.67 635.41 72.9 515.57 356.25 - - - - 102.2 105.1 101.6 29.9 4 1.7 16.4 37.2 22 42 - - - - - - - 衣着（指数） 家庭设备用品及服务（指数） 医疗保健及个人用品（指数） 交通和通信（指数） 娱乐教育文化用品及服务（指数） 居住（指数） 五、工业品出厂价格（指数） 生产资料（指数） 采掘（指数） 原料（指数） 加工（指数） 生活资料（指数） 食品（指数） 衣着（指数） 一般日用品（指数） 耐用消费品（指数） 六、原材料、燃料、动力购进价格（指数） 有色金属材料和电线类（指数） 燃料动力类（指数） 黑色金属材料类（指数） 化工原料类（指数） 98.9 99.3 102.5 100 100.3 103.3 105.9 107.4 130.3 112.2 102.3 101.2 102.3 101.5 100.9 99.5 111.5 132.8 125.6 101.4 106.9 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 99.1 99.1 102.4 99.9 99.9 102.9 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 资料来源：国家统计局 银联信

二、国内货币环境运行分析

（一）货币供应高位微调

2010年3月末，我国广义货币供应量（M2）余额为65万亿元，同比增长22.5%，比上个月回落了3.02百分点；狭义货币供应量（M1）余额为22.94万亿元，同比增长29.94%，比上个月回落了5.05个百分点；市场货币流通量（M0）余额为3.9万亿元，同比增长15.81%，比上个月回落了6.17个百分点。

图表 6：2009年3-2010年3月m1增速、m2增速、m1/m2变化

单位：万亿元

数据来源：国家统计局 银联信整理

3月份，M1和M2增速均有所回落，但依然处于较高的水准，实现了金融对经济的合理支持。考虑到去年基数较高的因素，目前货币增速在历史上看仍属较高水平，可以支持企业的资金需求。M1/M2值稍有降低，通货膨胀压力减少，过热的经济稍有冷却。

（二）新增贷款有所回落

2010年3月，银行对贷款的调整较小，但由于2月的调控措施，3月新增贷款有所回落，共5107亿元，同比少增1.38万亿元。

从新增贷款的类别看，今年1季度，居民新增贷款9202亿元，较去年同期上升了4979亿元；其中尤其是主要用于购房的居民中长期贷款，较去年同期上升了4586亿元。而非金融企业及其他部门贷款新增1.68万亿元，其中中长期贷款较去年同期增加了1000亿元，短期贷款下降了4682亿元

从贷款币种来看，一季度本外币贷款增加2.80万亿元，其中，人民币贷款增加2.60万亿元，外币贷款增加292亿美元。3月末，金融机构本外币各项贷款余额为45.37万亿元，同比增长24.08%，当季本外币各项贷款增加2.80万亿元，同比少增1.72万亿元。金融机构人民币各项贷款余额42.58万亿元，同比增长21.81%，增幅分别比上月和上年末低5.42和9.93个百分点。

三、宏观经济走势对房地产市场影响分析

2010年3月份，中国宏观经济继续以“V”字形发展，工业增加值增速继续保持上升，国定资产投资和居民消费稳步上涨，经济发展趋势良好。但经济增长过快，通货膨胀有压力，虽然3月份较1、2月份通货膨胀压力有所减轻，但是仍需谨慎对待过热的经济。

（一）工业经济增长刺激房地产市场需求

2010年3月，我国工业增速继续升高，说明宏观经济中的主导力量依然坚挺，而工业的持续增高，必然会导致就业率上升，居民生活和消费水平提高，而企业的活跃

会使得办公场所的使用增加，对房地产市场的商品房需求增多。可见工业经济在生产和消费过程中可以产生房地产市场的刚性需求。

工业经济的走势对房地产市场的影响是根本的，办公楼的承租率直接的反映出了这点，而短期内，工业经济走势对影响住宅市场和商业用房市场的影响相对有限。

（二）房地产供给渐平缓

2010年3月的经济数据显示城镇固定资产投资增速继续回落，今年我国对经济结构加大了调整的力度，房地产行业的投资增速也逐渐趋于平缓。但是，由于我国一线城市从09年至今的房价爆发性上升，导致一线城市的投资性价比明显下降，加上国家的政策调整，二季度开始二、三线城市将成为房地产投资的重点关注对象，而中小城镇也在发展中，因此我们推测房地产市场整体结构虽然将趋于平缓，但是其内部将会升有降，变化明显。

四、国内房地产市场整体运行监测

（一）行业景气情况

3月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.89，比上个月提高了0.42点，比去年同期提高了11.15点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.58，比2月份提高1.76点，比去年同期提高11.58点；本年资金来源分类指数为119.67，比2月份持平，比去年同期提高25.96点；土地开发面积分类指数为87.07，比2月份回落1.32点，比去年同期回落5.13点；商品房空置面积分类指数为99.79，比2月份提高1.80点，比去年同期提高7.76点；房屋施工面积分类指数为112.04，比2月份提高2.74点，比去年同期提高18.54点。

图表 7：全国房地产开发景气指数趋势

数据来源：国家统计局

（二）土地市场情况

在土地供应量方面，全国70个重点城市共推出土地1073宗，环比增加35%，同比增加74%；推出土地面积6495万平方米，环比增加54%，同比增加118%。推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）413宗，环比增加33%。一线城市住宅用地供应量同比大幅增加，上海第一季度共推出住宅用地238万平方米，较去年同期增加781%；北京3个月累积供应住宅用地140万平方米，同比增加278%；广州、深圳一季度供应量较小，而去年同期没有土地供应。二线城市供应量较大，天津、重庆、南京等地住宅用地累积供应量大幅超过去年同期水平，其中天津一季度共推出住宅用地939万平方米，位居首位。

图表 8：2010年3月全国30个重点城市土地交易情况

单位：宗 万平方米 元/平方米

总数 城市 北京 上海 广州 深圳 天津 杭州 南京 武汉 重庆 成都 沈阳 青岛 济南 苏州 宁波 无锡 厦门 福州 东莞 长春 大连 吉林 宗数 推出 19 106 19 26 173 91 38 117 74 79 47 66 34 90 78 54 20 13 44 43 68 61 成交 17 101 19 22 158 99 24 61 48 55 10 54 3 108 71 1 32 11 45 21 73 0 用地面积 推出 173 367 127 105 1528 167 211 767 434 376 376 473 147 353 254 442 163 57 171 188 431 286 成交 132 436 70 78 1548 192 93 319 274 356 62 245 18 404 207 1 146 22 165 94 472 0 楼面价格（累计） 推出 4096 3684 567 797 1061 2429 1380 1796 1022 715 926 1511 831 1449 1152 1670 1546 3236 802 678 1753 424 成交 6732 5162 565 1066 1246 3370 2651 1028 1229 897 1035 2727 978 2357 2295 2488 2112 4196 1314 629 2411 - 5 14 2 0 47 22 15 33 35 26 17 30 14 28 18 27 5 6 16 10 46 42 宗数 推出 成交 13 13 2 1 47 21 9 21 23 20 10 25 3 28 27 0 6 4 14 3 56 0 住宅 用地面积 推出 37 113 3 0 821 65 107 362 251 111 131 225 66 184 72 364 61 42 74 95 331 251 成交 101 129 3 20 830 59 55 155 154 92 62 114 18 184 93 0 62 7 70 94 437 0 楼面价格（累计） 推出 5426 4102 1398 - 1418 3728 2091 2013 1183 956 972 2157 836 2106 1686 - 2584 3428 1275 701 1766 411 成交 12258 8906 1407 1508 1709 6938 3990 1240 1449 1287 1035 3782 1010 4257 3422 - 3209 4526 2362 681 2514 - 长沙 南昌 太原 郑州 洛阳 哈尔滨 西安 昆明 19 13 15 24 7 68 18 16 10 33 8 31 7 33 22 22 78 109 130 193 29 369 65 135 33 125 37 228 58 195 94 155 890 913 584 532 876 477 898 643 1156 1195 626 646 908 546 863 723 6 7 10 7 5 40 12 4 2 8 4 9 5 18 17 5 19 62 116 52 15 308 54 20 7 66 12 72 21 155 86 41 823 971 606 529 952 509 898 869 1276 1473 173 716 1156 581 911 993 数据来源：国家统计局 银联信整理

在土地价格方面，全国70个城市平均楼面地价每平方米1438元，环比下跌31%，其中住宅用地平均楼面地价每平方米1868元，环比下跌20%。除北京住宅用地成交均价和溢价水平明显上涨以外，上海、成都等地成交价格都有所下跌。

从已公布住房供地计划的城市来看，其供应计划都有不同程度的增加。其中，北京市提出2010年住房用地供应不低于2500公顷，可建成房屋面积在3000万平方米以上，是去年供地量的两倍多；天津也提出2010年计划供应住宅用地2378公顷，同比增加40%。

（三）供需对比情况

从供给方面看，2010年3月，全国完成房地产开发投资6594.45亿元，同比增长35.1%，增幅比去年同期提高了31个百分点。其中商品住宅完成投资4551.83亿元，同比增长33.1%，相比去年同期提高了29.8个百分点，占房地产开发投资的比重为67.18%。全国房地产开发企业房屋施工面积24.22亿平方米，同比增长35.53%；住宅新开工面积18.72亿平方米，同比增长35.55%；房屋竣工面积1.11亿平方米，同比增长12.12%；住宅竣工面积8913万平方米，同比增长9.81%。全国房地产开发企业完成土地购置面积6165.98万平方米，同比增长30.04%；完成土地开发面积3827.86万平方米，同比下降26.71%。

从需求方面看，2010年3月，全国商品房销售面积1.54亿平方米，同比增长36.28%；其中商品住宅销售面积增长34.27%，办公楼销售面积增长77.25%，商业营业用房销售面积增长49.5%。3月，商品房销售额3861.01亿元，同比增长57.7%。其中商品住宅销售额增长55.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长75.14%和77.84%。

第二章 海南省经济运行情况及房地产市场分析

一、海南省经济运行情况分析

2010年以来，海南省抓住国际旅游岛建设上升为国家战略这一重大机遇，加快推进改革开放和各项建设。1-3月份，海南省投资与消费需求增势强劲，财政收入大幅增长，全省经济延续去年第四季度强劲增长态势实现高速开局，取得了超出预期的发展成果，呈现出速度、质量和效益同步快速提升的良好态势。

（一）工业生产增速明显加快，企业利润大幅增长

2010年以来，随着世界经济加快复苏，外需逐步回暖，国际大宗商品价格持续回升，以及国内经济继续回升向好，内需保持较快增长的带动下，海南省工业生产呈现加快增长势头。1-3月，海南省规模以上工业完成增加值73.51亿元，按可比价计算，比上年同期增长18.3%。其中，1月份增长10.7%、2月份增长11.4%、3月份增长30.8%。1-3月，工业产品出口交货值20.68亿元，比上年同期增长29.3%。工业产销衔接状况良好，一季度工业产品销售率为95.0%。

大型企业生产规模迅速扩大，对工业经济加快增长发挥了重要作用。1-3月完成产值3亿元以上的大型企业中，除海南炼油厂因检修生产下降外，其他企业均快速或较快增长。其中，一汽海马、金海浆纸、盛之业高新技术、海南矿业、中海石油化学、椰树椰汁饮料、海南红塔卷烟、海口电网公司等8家企业产值分别增长1.2倍、98.1%、98.7%、82.8%、59.2%、20.1%、17.0%和15.2%，对规模以上工业总产值增长的贡献率达157.3%，其中，一汽海马和金海浆纸的贡献率分别为65.4%和41.0%，成为贡献最大的两个企业。

（二）固定资产投资高速增长

固定资产投资高速增长，房地产开发投资是拉动全社会固定资产投资增长的主要因素。2010年以来，海南省上下狠抓项目扩大投资，东环铁路、160万吨造纸、中航

特玻、多晶硅太阳能、80万吨甲醇、海口综合保税区、移动网络建设等，以及石梅湾、海棠湾、神州半岛等旅游酒店房产项目投资进度明显加快，推动固定资产投资快速增长。1-3月，全社会固定资产完成投资总额244.76亿元，比上年同期增长79.6%，比全国增长25.6%高54个百分点。其中，城镇固定资产投资231.74亿元，增长75.8%；农村投资13.02亿元，增长1.9倍。在城镇固定资产投资中，房地产开发完成投资97.82亿元，同比增长1.4倍，占全部投资总额的40.0%，是拉动投资高速增长的主要因素。

（三）消费品市场保持旺销，热点消费快速增长

1-3月，适逢元旦、春节、元宵节消费旺季，国际旅游岛建设序幕拉开带旺了旅游消费，以及家电下乡、汽车摩托车下乡等刺激消费需求的政策措施的作用下，消费品市场持续旺销，实现社会消费品零售总额154.24亿元，比上年同期增长18.9%。其中，商品零售额132.94亿元，增长19.2%；餐饮收入21.30亿元，增长17.4%。

热点消费快速增长。汽车、通讯器材、建筑及装潢材料、烟酒、石油及制品、家用电器等消费品分别增长58.7%、47.7%、55.0%、31.2%、29.9%和23.6%。

（四）旅游业保持较快发展态势

国际旅游岛建设上升为国家战略带旺了海南旅游业。1-3月，海南省共接待旅游过夜人数738.99万人次，比上年同期增长15.8%。其中，接待国内旅游者722.32万人次，增长16.1%；接待入境旅游者16.67万人次，增长6.9%，扭转了2009年以来的下降态势。旅游饭店客房开房率达70.7%，同比提高3.7个百分点。旅游收入86.17亿元，同比增长36.2%。

（五）金融形势运行平稳

金融业支持经济发展力度进一步增强。3月末，金融机构本外币各项存款余额3698.09亿元，比上年同期增长48.9%；各项贷款余额2123.14亿元，增长44.5%。1-3月，金融业完成增加值22.51亿元，同比增长72.1%。

（六）房地产业迅猛发展

房地产业迅猛发展，跃居成为服务业最大行业。1-3月，房地产业完成增加值96.38亿元，同比增长1.0倍，对GDP增长的贡献率达35.1%，其中对服务业增长的贡献率为48.9%，成为推动服务业加快发展的主要动力和最大行业。

二、海南省房地产市场的运营分析

（一）海南省房地产投资情况分析 1、房地产投资情况分析

2010年1-3月份，海南省房地产开发投资额为94.41亿元，同比增速高达128.7%，本省投资额占全国房地产投资额的1.43%。

图表 9：2009年7月-2010年3月海南省房地产各年投资完成情况

单位：亿元

日期 本省投资额 本省投资增速 全国投资额 全国投资增速 本省占比 09-07 31.2 46.70% 3215.12 11.60% 0.97% 09-08 21.98 45.30% 3426.85 14.70% 0.64% 09-09 22.66 46.70% 3903.13 17.70% 0.58% 09-10 29 50.10% 3389.3 18.90% 0.86% 09-11 28.96 48.10% 2831.19 17.80% 1.02% 09-12 39.33 44.30% 4960.79 16.10% 0.79% 10-02 64.43 180.10% 3143.64 31.10% 2.05% 10-03 29.98 128.70% 3450.81 35.10% 0.87% 数据来源：国家统计局 银联信整理

2010年1-3月，海南省房地产投资增速达到128.7%，高出全国35.1%的增速水平93.6个百分点。3月份海南省投资额占全国的比重为0.87%，较前两月的2.05%有所下降，但综合起来，1-3月的投资占比仍然有1.43%，比重相当高。从2009年以来海南省投资额占全国比重的变化图来看，海南省占比呈波动趋势，随着海南国际旅游岛的开发和建设，海南省房地产投资额占比将逐渐加大。

图表 10：2009年1月-2010年3月海南省房地产开发投资额及全国占比变化图

单位：亿元

数据来源：国家统计局 银联信整理

图表 11：2009年1月-2010年3月海南省房地产累计投资增速与全国对比图

数据来源：国家统计局 银联信整理

从海南省房地产投资增速与全国对比来看，海南省投资增速始终高于全国平均水平。尤其是2010年1-2月，增速激增，高达180.1%，3月虽较1-2月有所回落，但仍有128.7%，远远高于全国平均水平。

2、到位资金充裕程度分析

图表 12：2009年7月-2010年3月海南省房地产投资到位资金情况

单位：亿元

日期 本省到位资金 本省投资总额 到位资金/投资总额（本省） 全国到位资金 全国投资总额 到位资金/投资总额（全国） 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 41.76 145.97 28.61% 4936.45 3215.12 153.54% 25.1 29.86 35.77 167.95 14.94% 5050.1 3426.85 147.37% 190.61 15.67% 5301.49 3903.13 135.83% 219.61 16.29% 5043.19 3389.3 148.80% 10-02 10-03 55.5 43.9 84.43 196.86 248.57 287.9 17.66% 4135.91 2831.19 146.08% 29.33% 8957.93 4960.79 180.57% 64.43 29.98 305.54% 10469.25 3143.64 333.03% 185.12% 5781.23 3450.81 167.53% 数据来源：国家统计局 银联信整理

2010年1-3月，海南省房地产累计到位资金为252.36亿元，远高于2009年同期水平，同比上涨了314.04%。1-3月，海南省到位资金与投资总额比为2.67，比2009年年末的1.49有所提升，同时也是近几年内的最高水平，房地产开发资金相对充裕度较高。

图表 13：2009年1月-2010年3月海南省及全国“到位资金/投资总额”走势

数据来源：国家统计局 银联信整理

2010年以来，海南省经济回升向好势头明显，房地产业供销两旺，并且在国际旅游岛概念的刺激下，资金比较充裕，“到位资金/投资总额”比值也处于上升态势。海南省到位资金同比增速在2009年起，处于平稳态势，2010年1-2月出现激增，到位资金达196.86亿元，同比上涨638.69%，3月虽较上月有所下降，但仍有55.5亿元，同比增长314.04%。造成这种激增现象的主要原因是国务院提出建设国际旅游岛，开发商看好由旅游业带动的海南房地产业，因此纷纷将资金投入海南。

图表 14：2009年1月-2010年3月海南省到位资金及同比增速趋势图

单位：亿元

数据来源：国家统计局 银联信整理

3、投资资金来源分析

图表 15：2009年7月-2010年3月海南省房地产开发投资资金来源分类表

单位：亿元

指标 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金 09-07 16.28 0.04 9.34 16.10 09-08 4.17 2.50 7.66 10.78 09-09 9.82 1.15 8.62 10.25 09-10 3.10 5.64 8.92 18.11 09-11 7.39 7.33 9.36 19.84 09-12 19.29 8.92 8.32 47.89 10-02 17.18 0.29 22.71 10-03 21.49 0.29 33.16 156.68 197.42 数据来源：国家统计局 银联信整理

从海南省房地产开发投资资金来源看，2010年1-3月，海南省房地产开发资金来源中，国内贷款和其他资金上升幅度最为明显，分别上涨了333.27%和564.94%。自筹资金也上涨了32.75%。唯独利用外资呈现负增长，说明外国投资企业要完全从经济危机中走出来还需要一段时间。

2010年1-3月，在海南省房地产开发全部252.36亿元财务资金来源中，其他资金为197.42亿元，占全部财务资金来源的78.23%，所占比重最大，占比同比增长

564.94%。海南省房地产投资其他资金仍然占据主导地位，销售市场的持续热销使开发商资金回笼较快。

图表 16：2010年3月海南省房地产投资资金来源比例图

数据来源：国家统计局 银联信整理

3月，海南省全部房地产开发财务资金来源中，利用外资、自筹资金的占比都较2009年同期有所下降，分别下降了2.07%和27.84%。利用外资一直占比较小，因此对房地产市场的开发资金来源影响不大。海南的房地产开发与国内一些房价过高的城市的游资有本质的区别。利用外资主要集中在旅游房地产上，这对于推动地产结构调整意义重大，但目前其发展的空间还较为有限。

4、房地产投资结构分析

图表 17：2009年1月-2010年3月海南省房地产投资结构分析图

单位：亿元

数据来源：国家统计局 银联信整理

2009年1-3月，海南省房地产投资总额为94.41亿元，其中，商品住宅投资额为83.22亿元，占比投资占比为88.15%，较上月基本持平。

图表 18：2009年1月-2010年3月海南省房地产投资与住宅投资增速变化图

数据来源：国家统计局 银联信整理

从房地产投资增速来看，3月份海南房地产投资增速及住宅投资增速分别达到128.7%和132.7%，较2009年全年上涨十分明显，国际旅游岛的政策概念对海南省房地产市场促进作用十分明显。从2009年以来，住宅投资增速略高于房地产投资增速。二者基本保持一致的变动趋势。

（二）海南省房地产销售情况分析 1、海南省房地产销售面积分析

2010年3月海南商品房销售面积达74.74万平方米，同比累计增长221.67%。其中，住宅销售面积实现73.09万平方米，同比累计增长218.93%；办公楼实现销售面积0.14万平方米，同比累计增长7.69%；商业营业用房实现销售面积为1.35万平方米，同比累计增长564.79%。2010年3月，海南省商品房、住宅、办公楼和商业营业用房销售面积同比增长均十分明显。从市场份额来看，住宅销售仍然是商品房销售的主力，占比达到97.79%，较上月有所上涨。

图表 19：2009年1月-2010年3月海南省商品房销售面积及增速变化

单位：万平方米

数据来源：国家统计局 银联信整理

从2009年以来海南省房地产销售结构来看，海南省房地产销售始终以住宅销售为主，住宅销售面积占比一直在90%以上，其次是商业营业用房销售，占比最小的是办公楼销售面积。短期内这种格局是不会发生变化的，这是由住房需求的刚性决定的。

图表 20：2009年1月-2010年3月海南省房地产销售结构变化

数据来源：国家统计局 银联信整理

2、海南省房地产销售额分析

2010年3月份，海南省房地产销售额达到43.01亿元，同比增幅高达381.2%，同比增速持续高位运行。分物业类型来看，3月份，海南省商品住宅销售额为42.1亿元；商业营业用房的销售额为0.81亿元，同比上涨546.3%。

图表 21：2010年1-3月海南省各类型物业销售额情况

单位：亿元

指标 住宅销售额 办公楼销售额 商业营业用房销售额 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 0.03 0.50 0.14 0.39 0.16 0.44 0 0.45 0 1.24 0.90 1.47 10-02 0.15 2.68 10-03 42.1 0 0.81 29.82 21.45 28.00 25.92 41.25 71.62 240.48 数据来源：国家统计局 银联信整理

图表 22：2009-2010年3月海南省商品房销售额及增速变化图

单位：亿元

数据来源：国家统计局 银联信整理

从海南省商品房销售额结构来看，销售额与销售面积保持相似的结构，均是以住宅销售为主。从2009年起，海南省住宅销售额占比始终保持百分之九十以上，而办公楼和商业营业用房销售额总共只占了百分之几，比例很小。

图表 23：2009-2010年3月海南省各类商品房销售额结构图

数据来源：国家统计局 银联信整理

3、海南省房地产销售价格分析

2010年3月份，海南省商品房销售均价为9693.63元/平方米，同比增长49.58%，均价上涨的主要因素是三亚、陵水、海口等市县的别墅、产权式酒店、海景房等高档住房价格拉动。3月，海南省住宅平均销售价格为9738.76元/平方米，同比上涨50.69%；办公楼平均销售价格为10714.29元/平方米，同比下降12.95%；商业营业用房平均销售价格为7394.07元/平方米，同比下降2.78%

图表 24：2009年-2010年3月海南省各类物业累计销售价格趋势图

单位：元/平方米

数据来源：国家统计局 银联信整理

从海南省各类物业销售价格增速来看，自2009年起办公楼和商业营业用房销售价格增速存在较大波动，商品房和住宅销售价格一直以来比较平稳，2009年开始出现整体上涨趋势。

图表 25：2009年-2010年3月海南省各类物业销售价格增速趋势图

数据来源：国家统计局 银联信整理

（三）海南省房地产细分市场分析

1、土地市场分析

2010年3月份，由于海南商品房销售状况良好，开发商拿地也相应增加。3月海南省土地购置面积为96.99万平方米，同比累计上涨624.18%。土地开发面积实现60.79万平方米，同比上涨45.48%。

图表 26：2009-2010年3月海南省土地购置面积对比

单位：万平方米

日 期 土地购置面积 土地开发面积 09-07 21.92 7.06 09-08 7.34 7.34 09-09 2.94 0.87 09-10 24.95 14.28 09-11 34.12 69.5 09-12 55.91 49.68 10-02 196.86 17.18 10-03 96.99 60.79 数据来源：国家统计局 银联信整理 图表 27：2009-2010年3月河南省购置状况

单位：万平方米

数据来源：国家统计局 银联信整理 图表 28：2009-2010年3月河南省土地开发状况

单位：万平方米

数据来源：国家统计局 银联信整理

2、住宅市场分析

2009年3月份，海南省住宅市场新开工面积为87.79万平方米，同比增长高达190.75%；竣工面积为19.74万平方米，同比增长39.08%；销售面积为73.09万平方米，同比增长高达218.93%。

图表 29：2009-2010年3月海南省住宅市场新开工、竣工、销售情况

单位：万平方米 %

指标 住宅新开工面积 住宅竣工面积 住宅销售面积 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-02 257.59 59.84 217.07 10-03 87.79 19.74 73.09 426.29 440.72 484.68 532.38 605.6 727.65 129.41 148.84 158.72 169.62 193.13 343.32 265.56 296.15 338.72 378.87 424.95 544.89 住宅新开工面积同比增长 住宅竣工面积同比增长 住宅销售面积同比增长 34.83% 29.21% 30.36% 31.91% 44.68% 59.53% 261.99% 190.75% 25.58% 37.48% 33.29% 39.66% 50.05% 70.81% 105.64% 39.08% 17.84% 25.88% 31.51% 37.58% 44.78% 67.70% 375.41% 218.93% 数据来源：国家统计局 银联信整理

图表 30：2009-2010年3月海南省商品住宅竣工、销售面积及销竣比变化图

单位：万平方米

数据来源：国家统计局 银联信整理

海南省“国际旅游岛”的旅游发展战略在获得国家批准之后，海南省的各项物业均取得了很好的销售成绩，新开工的物业面积更是突飞猛涨。

从2009年以来，除了2009年12月受年底影响，海南省住宅销售面积小于竣工面积，其他月份销售面积均大于竣工面积，说明海南省住宅市场十分活跃，消费者购买住宅的热情受到宏观政策的影响很有限。

3、办公楼市场分析

2010年3月，海南省办公楼新开工面积为2.29万平方米，较往年同期有所上升。随着实体经济的回暖以及国内需求的增长，办公楼市场的新开工面积的大幅上升说明开发商对市场信心的恢复。但3月，海南省办公楼销售情况冷淡，没有成交办公楼，投资者多持有观望状态。

图表 31：2009-2010年3月各月海南省办公楼销售和新开工面积概况

单位：万平方米

日期 办公楼新开工面积 办公楼销售面积 09-07 09-08 09-09 0.99 1.66 0.99 1.79 0.99 2.49 09-10 0.99 2.49 09-11 1.01 2.56 09-12 1.9 3.95 10-02 8.38 0.14 10-03 2.29 0 数据来源：国家统计局 银联信整理

4、商业营业用房市场分析

2010年3月，海南省商业营业用房新开工面积为4.84万平方米，增幅达122.04%，同比增幅水平高于1-2月38.82个百分点；商业营业用房竣工面积为3.55万平方米，同

比增长14.89%；商业营业用房销售面积为1.35万平方米，同比增长564.79%，销售情况良好。

图表 32：2009-2010年3月各月海南省商业营业用房竣工、销售、新开工概况

单位：万平方米

日期 新开工面积 竣工面积 销售面积 新开工面积同比增长 竣工面积同比增长 销售面积同比增长 09-07 30.1 7.86 3.16 157.93% -19.96% -58.03% 09-08 30.35 9.11 3.88 138.98% 09-09 32.49 9.83 4.5 135.09% 09-10 34.91 9.9 5.63 138.62% 09-11 40.6 9.98 7.64 62.60% -14.11% -17.58% 09-12 48.83 15.5 10.92 76.60% -9.09% 7.37% 83.22% 962.96% 921.21% 14.89% 564.79% 10-02 12.99 2.87 3.37 10-03 4.84 3.55 1.35 122.04% -7.23% 0.10% -5.44% -51.56% -46.93% -36.67% 数据来源：国家统计局 银联信整理

2010年开始，海南省商业营业用房的竣工面积和销售面积都增长十分明显，是由于受国际旅游岛概念的影响，投资者十分看好海南省由旅游带动的其他相关产业，从而加大对商业营业用房的购买，可见，海南省房地产业对经济的拉动作用十分明显。

图表 33：2009-2010年3月海南省商业营业用房竣工、销售面积及销竣比变化图

单位：万平方米

数据来源：国家统计局 银联信整理

第三章 海南省主要城市房地产市场分析

一、海口市房地产市场分析

（一）房地产市场运行情况

受海南国际旅游岛建设预期影响，作为省会中心城市的海口2010年一季度房地产市场火热，房屋销售量价齐升并创下历史新高。当前海口房地产投资增长比较平稳，市场销售仍然以消化存量为主。

从投资方面看，海口目前房地产业仍处于健康、可控的良性发展状态。房地产业投资（包括政府投资和社会投资）20.4亿元，同比增长16.9%；其中房地产开发投资（社会投资部分）17亿元，同比增长10.6%。两项指标与全国、全省的高幅增长相比是较低的，与海口市近年历史数据相比也较为平稳。

从资金来源看，海口2010年第一季度的房地产投资资金充裕且以房屋预售和企业自筹为主，国内贷款增幅明显放缓，利用外资仍然为零。自筹资金同比增长46%；其他资金同比增长265%，约占本年资金总额的81.8%，其他资金中定金及预收款同比增长374.8%；国内贷款同比增长14%。

从开发建设规模看，一季度海口新开工面积为33.38万平方米，施工面积为574万平方米，分别实现159.6%和66.2%的快速增长，房屋供给市场后劲较足；竣工面积16.3万平方米，同比下降52.7%。

从销售情况看，呈现量价齐升的态势，房屋销售面积52.05万平方米，同比增长92.8%；房屋销售总额49.9亿元，同比增长277.6%；房屋销售价格持续走高，增幅连续三个月居全国首位，商品房成交价格同比增长61.15%，达到7381.1元/平方米，二手住房成交价格同比增长176.29%。

（二）土地市场

2010年3月，海口市仅以协议出让的方式成交了两块土地，土地市场十分冷清。这是由于海南省重启“两个暂停”所致。1月4日海南“国际旅游岛”获批，短短半个月时间，房价飞速飙升。面对蜂拥而至的开发商，海南省于1月15日决定，从现在起到2010年3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目（简称两个暂停），新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动。

随着国际旅游岛上升为国家战略，在房地产的销售环节出现了一些不正常的现象，同时在个别地方也有了土地过量投放的苗头。“两个暂停”出台非常及时果断，是省委、省政府根据海南省土地市场管理的实际情况适时作出的正确、理智的决策，有利于海南省土地资源的合理开发利用和保护，有利于海南的长远发展，有效保证了国际旅游岛建设良好开局和房地产的平稳健康发展。

“两个暂停”不会扭转海南土地的供需关系进而波及到房地产市场，也不会阻碍海南当前的正常发展。主要有以下三点原因：首先“两个暂停”只限于一季度，时间很短，根据往年的供地时序来看，这段时间一直也是海南供地淡季；二是暂停供应的只是商业用地，暂停审批也只是房地产项目，而国家扩大内需项目、重点基础设施建设、垃圾污水处理项目以及保障性住房项目等的土地供应依然能得到及时划拨供应；三是海南具有丰富的土地资源可供开发利用，政府具有较强的资源供应能力和丰富的政府土地储备，同时对在建项目政府将继续高水平加快推进。

（二）商品房市场总体运行

2010年3月，海口商品房市场告别销量低迷状态，开始出现复苏迹象，销售均价则在连续两月增长后首次出现下滑。3月份海口商品房市场总成交量为2728套，平均每日成交约为88套，签约总面积318583.6平方米，销量环比2月提升26.88%，平均日销售量提升约12.2套；与此同时，3月份海口商品房销售均价8006.8元/平方米，环比2月下滑7.09%。

由于4月1日正式取消“两个暂停”，为海南房产带来了助力，海口商品房市场销量就此出现了回弹，之后首届博鳌国际旅游论坛的召开，更是为海南房产复苏添加了助力，使得3月海口商品房销量出现反弹势头。

海口商品房市场3月共有15次单日销量超过百套，最高日销售量为171套，出现在3月11日；最低日销售量为2套，出现在3月首日。3月上旬之时，海口商品房市场还处于低迷状态，至3月中旬开始出现回升，单日销量过百日数也基本是在3月中旬这段时间中出现，临近月底时销量又出现了一段小幅下落期，直到3月最后一日销量才再次回升，凭借中旬期间出现的爆发，3月份海口商品房销量比2月提升不小。

3月份，海口商品房销售均价自进入2010年后首次出现了温和回落。直至两会开始后，海南房产依旧健康，尽管“两个暂停”政策月底解除，但从数据上看，3月海口商品房日销售均价也仅有两次超过10000元/平方米，分别为3月18日和3月31日，最高日销售均价出现在3月31日，为12074.9元/平方米。而5000至8000元/平方米的均价则比较常见，最低日销售均价出现在3月11日，为5489.97元/平方米。综合算下来，3月份海口商品房均价刚刚站在8000元/平方米之上，显现理性回调态势。

3月海口市进行开盘活动仅有一家，但4月即将进行开盘活动的项目，有国瑞·观海居、文昌夏湾拿等7家之多。

2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格与去年同月相比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。从地区分类看，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。二手住宅销售价格同比上涨9.5%。分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%；价格下降的城市只有泉州，下降0.9%。

鉴于政府已为海南房产市场定下理性、健康、有序的发展的主基调，经历过1月疯狂上扬的海南房价将会出现一个调整时期，接下来会是对市场反应的试探时期，期间或将出现不小的变动，但就目前情况而看，还须静观其变，理性思考。

（三）商品住宅市场运行情况 1、市场交易分析

2010年3月，海口商品房市场供应量为10.58万平方米，商品房成交量为34.42万平方米，成交量回升。3月商品房成交均价达到7835元/平方米，商品住宅成交均价

8047元/平方米，超过八千元，均较上月有微幅提升，海南国际旅游岛政策效应逐渐消退，市场价格开始逐渐稳定。

年后海口市场较年前相比开始走向冷淡，成交市场不如年前活跃，2月份受春节影响，成交量出现了下降，经过一个月后，3月份重新回升，成交量稳定在30万平方米左右，日均成交约100套左右。经历3个月的拉升震荡，海口市场开始逐渐回归理性，购房者的心理价位逐渐提高，成交量虽然来回变动，但成交均价的走向稳定体现出海口楼市将会进入一个缓慢的调整期。

3月，海口市商品住宅供应量缩水，虽然商品房供应量与上月基本持平，但其中包括1栋写字楼占据了大半体量，因此3月商品住宅供应大大减少，供应房型也多以一房和二房为主。市场供应缩水的现象，一方面体现出目前市场新盘供应不多的尴尬景象，另一方面也存在大盘及大开发商推迟开盘时间，观望市场走势的因素在里面。

市场成交量有所回升，成交均价呈现趋向稳定走势，3月成交依然以二房和三房为成交主力。3月两会上对海南房地产市场的肯定，博鳌国际旅游论坛的效应的带动及2010年中国海南旅游地产文化节海口湾房展会的举办都助推了海口楼市的销售，海南省政府推出“琼版”国十一条，加强对房地产市场的监管与调控，防止房地产泡沫出现，明确保障性住房问题，体现了政府稳定民心，保障民生的决心。

图表 34：2010年3月海口市商品住宅成交金额排行

单位：元

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 御景湾 滨江帝景 兆南·和园 夏威夷海岸 鲁能·海蓝椰风 外滩中心 观海台壹号 西雅图·丽湾 蔚蓝·海语印象 项目名称 宝安·江南城 区域 美兰 秀英 琼山 秀英 秀英 美兰 龙华 秀英 秀英 美兰 成交金额 数据来源：海口市房地产管理局 银联信整理

图表 35：2010年3月海口市商品住宅成交均价排行

单位：元/平方米

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 万科·浪琴湾 上城名都 蔚蓝假日 盛木天一方 西海岸高尔夫温泉别墅 西雅图·丽湾 明光国际 瑞园 蔚蓝海岸 夏威夷海岸 区域 秀英 琼山 秀英 美兰 秀英 秀英 龙华 秀英 秀英 秀英 成交均价 24569 22996 22634 17579 17415 16915 15934 15238 15066 14258 数据来源：海口市房地产管理局 银联信整理

从3月海口市商品住宅成交金额排名来看，位于首位的是美兰区的宝安·江南城，成交金额为2.30亿，成交金额前八名的均过亿，海口市商品住宅成交金额十分可观。从商品住宅成交均价来看，位于榜首的是秀英区的万科·浪琴湾，成交均价高达24569元/平方米。位于第二的是琼山区的上城名都，均价高达22996元/平方米，第三名的是秀英区的蔚蓝假日，均价为22634元/平方米。

图表 36：2010年3月海口市商品住宅成交面积排行

单位：平方米

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 滨江帝景 宝安·江南城 枫丹白露 兆南·和园 御景湾 鲁能·海蓝椰风 观海台壹号 海岸白沙 外滩中心 紫园 区域 琼山 美兰 美兰 秀英 秀英 美兰 秀英 美兰 龙华 秀英 成交面积 21794 20962 19454 18582 14987 10167 9195 9160 8927 8896 数据来源：海口市房地产管理局 银联信整理

图表 37：2010年3月海口市商品住宅成交套数排行

单位：套

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 滨江帝景 兆南·和园 宝安·江南城 枫丹白露 御景湾 外滩中心 瑞州家园 紫园 蔚蓝·海语印象 海岛·阳光 区域 琼山 秀英 美兰 美兰 秀英 龙华 美兰 秀英 美兰 秀英 成交套数 209 198 175 155 127 94 91 67 64 57 数据来源：海口市房地产管理局 银联信整理

3月份，滨江帝景位居海口市商品住宅成交面积和成交套数两榜榜首，成交面积为21794平方米，成交套数为209套。滨江帝景位于滨江新城核心区域内，紧邻未来琼山区第二办公大楼，项目总占地面积15万平方米，约为滨江新城起步区面积的20%，总建筑面积约33万平方米，是滨江新城规划出台后启动的第一个大型项目。

滨江帝景由来自广州的广东广物房地产开发有限公司投资开发，它是一家实力雄厚、专业的地产开发大型股份制企业，在广州、肇庆、清远开发了多个精品项目。滨江帝景以高品质为开发标准，将规划建设成为以生态景观为特色的居住、度假休闲社区,滨江帝景建成后将是海口东南城市中心的滨江高档社区。

2、区域市场分析

3月秀英和美兰是区域市场成交主力，双双成交超过10万平方米，占据了海口市成交总量的大半。琼山区本月再次有新的亮点，体现在成交均价的提高，本月成交均价6162元/平方米，反映出琼山区老城区项目减少，作为琼山未来规划的重点板块之一滨江板块开始崛起，其项目价格已得到提升。

海甸岛、新埠岛及西海岸成为目前市场上产品成交的主要板块所在地，由于此两个板块项目较多，项目也多以海景为卖点，成交价格也较高。本月美兰区滨江板块和琼山区的滨江板块成交皆跃居板块成交前列，体现出滨江板块正在崛起。根据目前开

发项目及未来发展趋势来看，往后更多的供应量都将集中在海口西海岸及南渡江滨江片区。

3、成交价格分析

3月份，海口房屋销售价格同比上涨53.9%，同比涨幅与今年1月份相比，指数上升了22.1个百分点，比今年2月份的50.5%也上升了3.4个百分点。同比涨幅连续第三个月高居全国第一位，而且涨幅持续扩大，环比上涨1.6%。

新建住宅方面，海口新建住宅销售价格同比上涨64.8%，环比上涨3.4%；普通住宅同比上涨了76.6%，高档住宅同比上涨了39.9%；二手房方面，3月份，海口二手住宅销售价格同比上涨40.4%，环比下降1.4%；对于90平方米及以下的房屋销售价格，3月份海口新建住宅价格指数同比上涨33.4%，环比上涨1.1%；新建商品住宅价格指数同比上涨33.4%，环比上涨1.1%；新建普通住宅价格指数同比上涨35.9%，环比持平。（注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。）

（四）二手房市场运行情况

与年前二手房交易市场的疯狂相比，目前海口市二手房交易渐趋理性，回归平稳的发展态势。2010年1月，海口市二手房的交易面积31.6万平方米，2月的交易面积为33万平方米，3月的交易面积下降为5.3万平方米，交易面积下降幅度之大十分罕见。除此之外，二手房交易价格也有了不同程度的回落，3月份，海口市二手房平均销售价格为5383元/平方米，比2月份下降了189元/平方米。有些二手房的价格甚至下调了每平方米一两千元以上，但还是无人问津。

在海口市商品房购买者中，来自岛外的顾客占了绝大多数，这一点在统计数据上也能体现出来。2010年1-3月，在登记销售的商品住宅中，本省居民和岛外人士购买面积分别为34.66万平方米和69.54万平方米，分别占登记销售总面积的33.26%和66.74%;岛内居民购买商品房套数2906套，岛外人士购买6089套，分别占总套数的32.31%和67.69%。在二手房购买人群中，来自岛外的人士所占比例十分高，主要原因是看中二手房不用装修，地段优越，物业服务到位的便利。

年后，随着二手房交易的萎缩，很多有购房需要的人士持币观望也加剧了二手房房市场的冷清。预计随着“五一”长假的到来，二手房市场可能将重新火热起来。

二、三亚市房地产市场分析

（一）房地产市场运行情况

1-3月，三亚市房地产开发投资增速高位开局，呈现四大特征：

一是投资力度继续加大。1-3月，三亚市房地产开发累计完成投资31.9亿余元，比去年同期净增14.8亿余元，增长86.5%，增速与去年同期相比增加52.8个百分点，占全社会固定资产投资的比重从2009年的46.3%上升到56.9%。造成今年投资高位运行的主要原因是由于投资者预期不同，去年同期受全球金融危机等因素的影响，房地产市场处在低迷的时期，购房者和开发企业观望气氛较浓，而2010年国际旅游岛概念直接催生了三亚市房地产开发的投资预期。

二是住宅投资比重进一步提高。从开发投资工程用途分组来看，1-3月三亚市商品住宅投资完成额29.9亿余元，同比增长88.2%，占房地产开发投资比重为93.8%，较去年同期提高1个百分点，住宅投资比重进一步提高；办公楼投资完成额280万元，增长 55.6%；商业营业用房投资完成额1.33亿余元，增长69.3%。

三是开发企业到位资金充足，结构继续优化。从资金情况看，1-3月三亚市房地产开发企业资金来源138.1亿元，同比增长165.1%，资金到位率达432.4%，比去年同期增加128.3个百分点。从到位资金结构来看，在资金来源中占比最高为以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金达73.27亿元，同比增长505.1%，占资金来源比重的53.1%，较去年同期提高29.8个百分点，反映出当前开发企业充分利用购房款进行循环投资的良好态势；自筹资金6.56亿元，同比下降51.0%，所占比重从去年的25.7%下降到4.8%，去年国务院调低保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例政策卓有成效；国内贷款4.72亿元，增长406.7%，可见2009年的市场销售状况提升了信贷资金进入房地产市场的整体信心。

四是施工、新开工面积平稳增长。投资的高位运行，直接带动了三亚市房地产房屋施工、新开工和竣工面积的增长。1-3月，三亚市房地产施工面积470.6万平方米，增长23.1%，其中商品住宅施工面积414.6万平方米，增长21.2%；商品房新开工面积74.7万平方米，同比增长87.2%，其中商品住宅新开工面积67.7万平方米，增长93.0%；商品房竣工面积17.3万平方米，同比增长75.1%，其中住宅竣工面积17万平方米，增长119.6%。

2009年在宏观调控政策的影响下，三亚市商品房销售量价稳步升温，并在12月时加速上扬，当月销售面积创历年新高。2010年在海南国际旅游岛建设上升为国家战略的刺激下，三亚市销售热度依然不减，1-2月商品房累计销售面积35.18万平方米，同比增长142.8%.

进入3月以来，政策调控所形成的市场观望气氛已有所显现，当月销售面积5.66万平方米，自2008年12月以来当月销售首次跌下6万平方米，尽管与需求旺盛的1月和2月相比，有不同程度的回落，但与去年前几个月的月均销售量相当。

销售价格方面，新建商品住宅价格微涨上升，仅比上月上涨1.2%，楼市交易渐趋理性，基本呈现平稳回归的发展态势，可见，后期销售市场在宏观政策进一步调控下，三亚市房地产市场将逐渐步入平稳健康发展轨道。

（二）土地市场

2010年3月，三亚市土地市场十分冷清，没有成交地块。这是由于海南省重启“两个暂停”所致。海南“封地令”4月1日起正式解除后，土地交易市场火速升温。

（三）商品房市场 1、商品住宅市场运行情况

3月份，三亚市商品房市场总签约2218套，平均每日成交量为72套；商品房总签约面积209582.8平方米；商品房销售均价19257.31元/平方米；商品房总成交金额约为40.39亿元。

图表 38：2010年3月三亚市商品房累计签约数据

事项 签约套数 签约面积 签约金额 签约平均价格 数据 2218套 209582.8平方米 40.36亿元 19257.31元/平方米 数据来源：三亚市房产管理局 银联信整理

2010年3月，三亚楼盘销售榜榜首是三亚凤凰水城，签约数达到了633套，销量几乎占到排名前五全部销量的一半，排名第二的是三亚湾红树林度假会展酒店，签约数为434套，时代海岸水居港香榭左岸以签约132套的成绩排在第三，半山半岛和创业二期碧成大厦分别签约60套和54套，位于第四和第五。3月商品房签约套数集中在排名前三的楼盘，前三名的签约量占前五名的91.32%。

图表 39：2010年3月三亚市楼盘销售TOP5

单位：套

排名 1 2 3 4 5 三亚凤凰水城 三亚湾红树林度假会展酒店 时代海岸水居港香榭左岸 半山半岛 创业二期碧成大厦 数据来源：三亚市房产管理局 银联信整理

项目名称 成交套数 633 434 132 60 54 从3月份三亚市商品房市场的情况来看，还是受到了之前“过度火爆”的影响，虽然会出现些许反弹，但市场总体还是处于观望的形势，无论是购房者或是投资者都在理性的等待市场的明朗。不过从政府相关部门人士发布的言辞，博鳌首届旅游论坛对海南未来的规划等都可以看出，海南楼市潜力依旧，三亚作为海南重要的房产板块，任然是大家关注的焦点，随着三亚房产在调整后进入规范、健康、稳定的发展态势，三亚房产将再次成为大家关注的焦点。

全国两会上，关于海南楼市的探讨可谓百家争鸣，但海南房价虚高，稳定海南房价，加强海南国际旅游岛建设，促进海南楼市健康发展已经是不争的事实。两会上，海南国际旅游岛建设的重视，未来海南房产发展良好的信息得到了充分的肯定，有关之前“两个暂停”禁令取消的消息也进一步得到确定，这些都将使得海南楼市原先低迷的状态得到改变，三亚商品房市场3月中旬的表现，也恰好印证了有利因素下三亚商品房市场的复苏，不过目前海南房产还是处于调整期，短期内可能还会出现波动。

海南房产市场，在经过1月的疯狂后，已经不可能再次出现类似情形，加上政府的相关调控，购房者也更加理性，房价已经逐步开始稳定，这样的形势，对于海南房产发展来说是一个好事，未来海南房价，在如此环境下将会是稳定健康的发展。

3、商品住宅成交均价情况

3月份，三亚房屋销售价格同比上涨52.1%，同比涨幅比上月扩大2.8个百分点，同比涨幅连续第三个月高居全国第二位，环比上涨2.5%。

新建住宅方面，三亚新建住宅销售价格同比上涨57.5%，环比上涨1.2%。二手房方面，3月份，三亚二手住宅销售价格同比上涨50.4%，环比上涨5.9%。三亚新建住宅价格指数同比上涨59.5%，环比上涨3.9%；新建商品住宅价格指数同比上涨59.5%，环比上涨3.9%；新建普通住宅价格指数同比上涨61.5%，环比持平。（注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。）

三、琼海市房地产市场分析

（一）土地市场

2010年3月，琼海市土地市场没有成交地块。这是由于海南省重启“两个暂停”所致。海南省委、省政府已经提出，要把琼海建设成岛东经济比较发达、具有鲜明特色的中等城市，把博鳌建设成中外着名的国际会议会展中心。海南东环铁路、博鳌机场、博鳌国宾馆等一大批重点项目正在建设或即将动工建设。琼海市以休闲度假为主题的旅游房地产业正迎来新一轮的发展，“两个暂停”解禁后，预计琼海市土地市场也将随之火爆。

（二）房地产市场总体运行

海南省相关统计数据显示，琼海市一季度房产销量居海南省第一，同比增长9.63倍。2010年一季度，海南省销售房屋295.39万平方米，比去年同期增长2.21倍，其中琼海市三个月累计销售67.62万平方米，位居第一，居第二位的是海口市，共售52.05万平方米，同比增长92.8%，居第三位至第六位的依次是三亚市、文昌市、万宁市和陵水县。

受“国际旅游岛”概念刺激，琼海市房地产开发投资迅速扩张。一季度，琼海市房地产开发投资24.9亿元，增长271.7%；房屋施工面积212.8%万平方米，增长

221.5%；房屋销售额38.5亿元。房屋销售均价5687元/平方米，最高房屋销售价格在20000元/平方米以上。

琼海市固定资产投资增势强劲，房地产开发投资已成为拉动琼海社会固定资产投资的中坚力量。2010年一季度琼海市固定资产投资15.4亿元，增长83.7%，完成年计划的24.8%。重点项目建设时固定资产投资增势强劲的主要动力源，列入今年市重点建设项目80个。

在海南国际旅游岛建设上升为国家战略的推动下，来琼海投资买房者日益增多，琼海市旅游房地产持续旺销，为首季度提供了丰厚税源，使得地方财政收入大幅度增长。同时，房地产业的高速增长，成为推动服务业高速增长的最大动力。首季度琼海市房地产销售面积67.6万平方米，同比增长9.6倍，完成增加值24.9亿元，同比增长2.7倍，对服务业增长的贡献率为91.6%。

2009年8月18日，琼海市委常委会作出决定：不再审批单纯的房地产项目用地，房地产项目将作为旅游和其他主项目的配套适度发簪。2010年，针对《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的颁布实施，房地产和土地价格不断攀升的情况，市委、市政府又做出暂停商业性开发土地出让和暂停审批新的房地产开发项目的决定，加大对房地产市场的土地治理整顿力度，促使琼海市房地产朝着好方向发展。从商品房价格走势来看，经过对房地产市场的治理整顿和舆论引导，加上炒房利润上升空间见顶，房价已趋稳定。

第四章 全国房地产信贷市场分析

央行统计数据显示，2009年房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%。2009年末主要金融机构房地产开发贷款和购房贷款同比分别增长30.65%和42.47%。从国内贷款与个人按揭贷款两部分统计，银行信贷资金即占到房地产开发企业资金来源的34.48%。2010年1月到3月，国家共出台了5项政策来控制房地产市场，而从这些调控政策可以看出，国家打算用控制信贷业务来控制房价的过快上涨，而这种方法是最直接而且最有效的。2009年对于房地产企业来说是个不差钱的年份，受惠于宽松信贷环境和火爆的销售行情，众多房企巨头在销售上纷纷创出历史新高。对于过快上涨的房价，将是今后政策重点调控的对象，这就是说今后投资投机性购房将会受到一定程度的限制，从而缓解过热的市场，而信贷业务的调整将是最有效的手段。因此抑制高房价、打击投机购房、打击炒地囤地成为主要方向，利用金融信贷手段对房地产市场进一步加强引导，成为2010年房地产调控连环组合拳的重要一环。

一、信贷调整趋紧

房地产贷款现在已占银行整个贷款余额和贷款增量的20%左右，需要通过有效的调控手段来避免房地产信贷业务当中的信贷风险，也要有效的控制投机和投资性按揭贷款的风险。房地产信贷是银行的信贷业务中比较稳定的一项业务，因此房地产信贷风险也是银行比较关注的业务之一。从2009年至今，房地产市场的不健康成长，导致房地产泡沫一直累积，信贷风险也随之变大，信贷政策的调整已经毋庸置疑，如何有效的利用信贷的调整来抑制房价成了重中之重。

（一）信贷踩刹车新增贷款回落

央行最新数据显示，3月信贷投放继续从年初高点回落，仅为5107亿元。至此，2010年一季度信贷投放总量达到2.6万亿元，较去年一季度4.58万亿元缩水近一半。在

货币供应量出现回落背景下，专家认为4月将是“政策真空期”，央票等公开市场操作手段还将是回收流动性的“主角”。

3月新增贷款较去年同期大幅减少1.38万亿元，且在1月和2月的1.4万亿元和7000亿元的基础上继续回落。此前有数据显示，今年一季度，工行、农行、中行、建行新增人民币贷款1.0378万亿元，3月当月仅新增2658亿元；股份制商业银行一季度整体的贷款增速则超过40%。中小银行贷款很大一部分是投向中小企业和三农领域，这恰恰是国家在“后危机”时代力挺的领域。今年以来，为控制2009年累积的过热流动性，央行分先后两次上调存款准备金率，锁定流动性达到7000亿元，而这并未触及农信社等中小型金融机构。

央行12日公布的数据显示，3月份新增信贷回落至5107亿元，由此，今年1季度的新增信贷达到2.6万亿，月均贷款达到8667亿元。数据显示，今年1季度的新增贷款规模较去年同期下降了1.98万亿元。但仔细分析数据后可以发现，造成这一差距的主要原因来自于去年1季度的票据融资。去年1季度的新增票据规模达到1.48万亿元，而今年1季度票据融资规模为-6243亿元。3月份，票据融资再次负增长2690亿元，为连续第9个月负增长。但信贷对实体经济的支持力度丝毫不弱于去年同期的水平，如不考虑票据因素，今年1季度的信贷投放与去年同期基本持平。

（二）购房中长期贷款占主导

3月份住户贷款增加9202亿元，其中中长期贷款增加6461亿元。2月份，住户中长期贷款增加仅为1530亿元。这与房地产市场3月份成交量显着增加有关系。

统计显示，今年1季度，居民新增贷款9202亿元，较去年同期上升了4979亿元；其中尤其是主要用于购房的居民中长期贷款，较去年同期上升了4586亿元。而非金融企业及其他部门贷款新增1.68万亿元，其中中长期贷款较去年同期增加了1000亿元，短期贷款下降了4682亿元。业内人士分析认为，这说明新增贷款的投向更加符合实际需求，真正进入了实体经济。

未来若商业银行提高首套和二套房贷首付比例，那么以后住户贷款将明显降低。这有可能成为二季度乃至今年余下时间信贷投放减少的一个重要因素。

二、货币政策定调将严控房地产信贷

2010年3月初结束的央行工作会议为2010年的货币政策定下基调，央行表示将保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，但严格执行有关房地产信贷政策。同时也提出，密切跟踪监测国内外经济运行和市场流动性情况，适时适度调节。

（一）防变相用贷款做项目资本金

2010年防范信贷风险和系统性金融风险，在信贷增长比较快的时候，更要注意防范可能出现的风险，加强贷款用途管理，防止变相使用银行贷款作为项目资本金。严格控制对“两高”行业、产能过剩行业以及新开工项目的贷款。

从7月以来，央行和银监会关于加强风险管理的措施接二连三，提高银行资本充足率、拨备覆盖率的监管底线，银监会规定理财产品不得投资于发行银行自身的信贷资产、银监会禁止商业银行进行信贷资产回购交易、加强信贷结构和信贷风险预警监测。

控制信贷风险、防止变相使用银行贷款作为项目资本金就是规范银行的表外业务。2009年，信贷政策季度宽松，银行表外业务的动力并不明显。但是从3季度监管层开始动态微调货币政策后，银行通过理财产品、信贷资产回购交易等方式将信贷资产表外化的迹象明显，央行此番表态说明2010年关于信贷资金流向的监管将更加严格。央行已经建立宏观审慎管理制度，将会有更多更超前的、量化的监管标准出现。

（二）严格执行房贷政策

央行最近重申，今后要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策，促进房地产金融健康发展。

监管层近期组合拳出台表明控制房价的强烈意图，而对房地产市场最直接的就是信贷政策。政府首先会调整住房信贷政策，全国范围内二套房首付4成的政策将会严格执行，7折利率会调整成为8.5折，之后如果房地产市场不降温的话，首套房比例有可能会恢复到3成。

目前各家银行的二套房贷款都是按首付4成执行，但利率上尚有优惠余地，并没有严格执行在基准利率上上浮10%的规定。实际交易中对于二套房贷款中有很多需要确定的细节，比如对于二套房的界定模糊。

第五章 国家最近热点政策

一、国土部强调房地产用地监管将开展突击检查

3月国土部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（即“国十九条”）。其中直接针对土地市场的调控政策都围绕着三个主题：1、增加土地供应，特别是增加保障性住房用地；2、打击囤地，加强土地开发进度的监管；3、探索与完善土地出让评标方法和出让方式。从一季度的市场表现来看，调控效果在土地价格上有所显现，2月、3月成交均价连续下滑。

（一）国十九条要点

1．确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

2．严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。

3．土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

4．对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

5．土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

6．房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地。探索综合评标的具体方法。

7．必须将每一宗土地的出让合同或划拨决定书，通过网络在线上报，经部统一配号后方可作为正式文本签订，并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。

8．公开住房供地计划，公开土地出让公告。 9．开展房地产用地突出问题专项检查。

（二）要点分析

在通知里多项关于规范土地供应计划和加强用地监管的规定中，比较有实质性意义的政策是提高提地拍卖竞买保证金到20%，地价款首付比例提升到50%，并且要求在一个月内付清，地价全款要求在一年内付清。

我们分析这项规定对竞买人在资金上形成了一个门槛，有足够实力者才能进入，这样促使开发商更理性的拿地，相比于监管已经比较严厉的一线城市，这项政策对二线城市的实力较弱的中小开发商会造成明显的影响，而对有实力的大型房地产开发商则影响较小。总体来说我们认为锁定资金的增加并不会从实质上削弱其拿地的资金实力，在目前开发商普遍现金流比较充裕，而且那地热情仍然较为高涨的情况下对土地市场降温的效果比较有限。此项规定更多地只是在形式层面起到警示作用，延续今年以来国家政策层面对房地产市场的高压态度。

规定中另外提到在房价过高、上涨过快的城市对商品房拍卖选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。“选择部分地块”的表述使得地方政府完全可以自行选择偏远地段进行此类限价房土块拍卖，此项规定由于属于非市场手段行为，执行效果取决于地方政府态度。

我们判断政府高调调控房地产市场的态度尚难改变，今年的房地产市场将会在政策及舆论高压下艰难前行。在信贷收紧的背景下，楼市交易量的上升将较为困难。

二、国资委要求78家非房地产主业的央企退出房地产业务

（一）事件的起因

实际上，央企拿下“地王”已经不再是新闻了，就在1月份，国务院才出台“国11条”，明确表示“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”。话音刚落两个月，央企地王便集中爆发。全国“两会”上房地产市场成为议论焦点，而就在“两会”刚结束的时候，北京土地市场上出现三个“地王”，而这些“地王”全部都是央企“制造”。因此国资委立刻出台政策让78家央企“退场”，主要就是针对央企频繁出现“地王”的现象。

（二）事件的结果

4月12日，国资委针对央企“退出令”的15日大限之期快到了，78家央企基本都提交了退出方案。78家央企的退出对于房地产市场影响不大，根据数据显示，整个中央企业地产销售业务占房地产市场的比例为5%，其主要都由以房地产开发和经营为主的16家央企占据，而要退出的78家央企所占的市场份额不到1%，因此即使78家央企退出，房价亦不会有大变动。

通过这次事件可以看出，国家对房地产市场的调控已经不仅仅是局限在宏观引导和规范方面，而且已经开始对微观市场主体进行调整。

（三）获得房地产开发资格的16家央企

16家获得房地产开发资格的央企分别是中国建筑国际国际工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。

这些央企都是以房地产开发和经营为主业的企业。2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。

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