2010年土地估价师考试《土地估价案例与报告》模拟试题(3)-中大网校

2010年土地估价师考试《土地估价案例与报告》模拟试题(3)

总分：160分 及格：96分 考试时间：120分

一、案例分析题(共2题，每题30分，共60分。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题)

二、报告判读题(共2题，分别为30分、20分、50分。共100分。第一题和第二题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第兰题为-个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因)

(1)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称： ××(储运公司××仓库部分土地和库房估价。 二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的： 为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。 五、估价依据：(略)六、价格定义： 本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。 七、估价期日：2007年9月 八、估价日期：2007年8月30日至9月20日 九、估价结果 土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/㎡ 房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/㎡(人民币)。 十、需要特殊说明的事项 (1) 评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。 (2) 本报告所称市场价格是指公开市场价格。 (3) 未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。 (4) 本报告有效期为1年。 (5) 本报告不对任何第三者承担责任。 十一、估价人员签名 ×× 注册房地产估价师编号 ×××××× 经济师、资产评估师编号 ××××十二、土地估价机构(略)2008年9月20日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1.土地位置状况 位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。 土地用途：仓储用地。 土地面积：××仓库总用地面积为152000㎡，其中估价对象土地面积为4850㎡。土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120㎡，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。 土地等级：6等。 2.土地权利状况 评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地于1999年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。 3.建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析 1.一般因素 某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。 2.环境因素 ××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。 3.个别因素 ××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800㎡。 第三部分 土地及附着物估价 一、估价原则(略) 二、估价技术路线 由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价

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折旧法评估。 三、估价过程 基本公式：评估对象价格-土地价格+建筑物价格 (一) 土地估价 1.成本法评估土地价格 本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。 (1) 比较实例选择 本次评估收集了以下3个比较实例： 比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地； 比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地； 比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。 (2) 比较因素选择 比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。 (3) 编制因素条件说明见下表。 (4) 编制比较因素条件指数表(略)。 (5) 因素修正 由于实例成交Et期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。 因素条件说明表

TRONG>因素修正见下表。 href=\"javascript:;\">

因素修正表TRONG>上述比准价格接近，取其算术平均值： 地价=(24+23.7+24.05)美元/㎡/3=23.9美元/㎡ 取整为：24美元/㎡ (6) 计算土地开发费 根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/㎡。 (7) 计算单位面积地价 利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则： 地价=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美元/㎡-(28.45+8.47+3.2)美元/㎡=40.12美元/㎡ (8) 总地价=40.12美元/㎡ X4850㎡=194582美元，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1：8.3)2.收益还原法评估土地价格 根据委托方提供的资料计算。 (1) ××仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。 (2) 全年全部经营支出为320万元(人民币)。 (3) 土地纯收益(营业税及附加取5.56%)： [880.5×(1-5.56%)-320]万元=511.5万元 (4) 计算地价(土地还原

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(2)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因

答案和解析

一、案例分析题(共2题，每题30分，共60分。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题) 二、报告判读题(共2题，分别为30分、20分、50分。共100分。第一题和第二题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第兰题为-个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因) (1) :

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(2) :

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