开发商未取得预售证，签订的购房合同有法律效力吗?

法院会以房屋竣工验收合格与否，来认定双方的合同效力问题。

此前，根据较高院的司法解释，开发商若未取得预售证明，双方订立的合同无效。

而现实的市场中，由于大部分开发商可能会在“三通一平”开发部分楼层(通水通电通路和场地平整)，暂未取得预售许可证后就开始卖房子，产生纠纷后因没有预售许可证明认定合同无效;

而如今，随着楼价持续上涨，部分开发商甚至利用自身申办预售许可的优势，拖延办理，然后产生纠纷后面临合同无效、无法保护购房人的局面;

此外，认购书、订购书、购房意向书等协议具备了一定条件后，虽然可以认定为房屋买卖合同，但同样可能遇到因没有预售许可证明，遭遇合同无效的尴尬。

所以，为避免上述这些局面的发生，对于未取得预售许可证明所订立的合同，只要购房者可以证实开发商预售楼盘有竣工验收合格的事实，买卖合同就不会被认定无效。

当然，还是需要再次提醒广大购房者，签约前，务必核实所购房屋是否办理了预售许可证，所购房屋是否属于预售范围内。

一、购买了无预售证的商品房怎么办

开发商售卖商品房，首先要向相关管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，没有预售许可证的商品房是不能预售的。如果开发商没有取得预售许可证，就将商品房进行买卖，则开发商与买房人签订的商品房买卖合同应该是无效的，买房人可以要求宣告合同无效。若开发商在与买房人签订合同时本已告知还未取得预售许可证的事实，则买房人对购买行为应承担一定的责任，在要求合同无效的同时，只能要求开发商返还购房款及利息，无权要求损失赔偿；而如果开放商没有告知，隐瞒了该事实，那么买房人除了可要求开发商返还购房款和利息外，还可主张双倍赔偿。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

律师称，商品房在没有获得预售许可证的情况下，开发商向购房者收取的意向金、定金等收费行为均是违规的，属于变相预售。

根据《商品房销售管理办法》：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

至于情节严重的，相关部门会介入，进一步调查处置。