有关房产租赁的几项特别税收政策

(一)明确租赁年限的税收处理《营业税暂行条例实施细则》第四条规定“转让不动产永久使用权，视同销售不动产”。但是《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》(国税函[2005]83号)规定“对具有明确租赁年限的，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。”也就是说，只要合同明确了房屋租赁期限，哪怕租赁期限等于或者超过国家在现有规定中对于房产有明确的使用年限，也应该按照“服务业-租赁”项目征收营业税，其当然也就从租计征了。(二)内部承包租赁的税收处理《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定：双方签订承包、租赁合同(协议，下同)将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费(承租费，下同)按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下3个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税：1.承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任;2.承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算;3.出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。所以内部承包租赁涉及房屋的，按上述规定进行营业税等税收处理，涉及房产税的实行从价计征。(三)房屋用于仓储的税收处理《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉(试行稿)的通知》(国税发[1993]149号)规定：仓储业，是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务，对于房产提供人分别按“服务业-仓储业”、“服务业-租赁业”征收营业税，但是采用仓储业，其房产税从价计征，按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%。但要注意的是，《国家税务总局关于货物运输业若干税收问题的通知》(国税发[2004]88号)规定：物流企业将承揽的业务外包给其他单位并由其统一收取价款的，以其全部收入减去其他项目支出后的余额，作为营业税计税基数。物流企业提供公路、内河货物运输劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并开具货物运输业发票，提供其他劳务取得的收入按“服务业”税目征收营业税并开具服务业发票。(四)物业代收房租的税收处理