房地产精装修施工界面移交控制流程_有效减少工程扯皮和变更签证

房地产精装修施工界面移交控制流程_有效减少工程扯皮和变更签

证

一、 土建与精装修移交控制

1. 解决“下游”与“上游”的关系

1.1. 解决“下游”（土建单位、铝合金公司、栏杆公司、防水公司等）与“上游”（精装单位、橱柜公司、木地板、木门公司等）移交关系。由“上游”单位负责检查各自相关实体的质量，并记录在同一张验收表格内，“下游”单位负责整改；

1.2. 成立移交小组。总监理工程师任组长，上游单位、下游单位安排专职人员参加的移交小组，并且土建单位必须成立专职整改队伍；

1.3. 监理例会制度，主要由监理工程师负责监督工作，在会议中公布检查整改情况。

2. 确定责任划分

2.1. “下游”的管理主体为土建单位（总包），“上游”的管理主体为精装单位；

2.2. “上游”单位必须在给定时间内完成检查工作，在单元正式进行验收移交之后发现的问题，由“上游”单位无偿负责整改；

2.3. 确定必须完成土建单位自身的施工质量问题整改的时间，截止3月15日（暂定）未完成的质量问题一律由精装单位来完成，单价按精装饰单价，外加甲方20%管理费用。

2.4. 移交以楼层为单位，进入正式移交阶段，“下游”单位的管理主体（总包）负责提交正式的移交申请给监理公司，由监理公司负责组织“下游”与“上游”单位进行移交工作，力争做到一次移交成功。

2.5. 移交完成后，成品保护由精装单位负责，发生的未记录的因为成品破坏引起赔偿由精装修单位承担。

3. 做好原始记录和信息沟通

3.1. .“上游”单位检查出来的问题全部记录在同一张表格内，由监理公司负责管理，并提交一份给项目部；

3.2. “上游”单位必须把所有检查出的质量问题及时通知“下游”单位；

3.3. 做好移交确认单，各单位必须在移交确认单签字；

3.4. 出现“上游”单位整改“下游”单位的质量问题的情况，监理公司、质量问题责任单位、负责整改单位须做好工程量确认单，三方签字确认，交一份给项目部，以便日后索赔。

4. 其他

外墙渗漏、门洞问题需专项解决；（淋水实验安排在铝窗完成后进行，如果因为渗漏产生的实际损失，由总包承担，淋水实验查出的问题，如未在规定时间内完成，而产生的损失，由总包承担，外加甲方20%管理费用）

二、 移交工作面确定：

1. 住宅室内：

3.1. 墙面：按照粉刷标准。

1）厨房墙面：20厚水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛；

2）卫生间墙面20厚水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛；

3）房间墙面：20厚混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；

4）客厅墙面：20厚混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；

5）过道墙面：20厚混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；

6）踢脚：从毛坯交房地面标高起算，0∽160MM高度内用1：2.5水泥砂浆粉20厚，暗踢脚，同墙平。

7）内门的侧面及顶部粉刷到位。

3.2. 顶棚：偏差超过规范要求的，先用界面剂，再用1：3水泥砂浆修补平；

1）有吊顶的过道：顶棚修平，清理干净；

2）厨房：顶棚修平，清理干净；

3）卫生间：顶棚修平，清理干净；

4）房间、储藏室：顶棚结构质量满足规范要求后界面剂批嵌平整，腻子批嵌和涂料由装修单位完成；

5）客厅：顶棚结构质量满足规范要求后界面剂批嵌平整，腻子批嵌和涂料由装修单位完成。

3.3. 楼地面：

1）楼（地）面结构层完成，并清理干净，满足规范要求；表面找平层不做；

2）卫生间防水层由装修施工单位负责完成；若防水为甲指乙供，由装修施工单位代

为管理；

3）结构砼表面拉毛，管道安装及洞口封堵完成并做盛水实验，管道周边做20高馒头状砂浆，地漏统一留置100高PVC管；

3）厨房/卫生间管道井由装饰单位施工。

3.4. 进户门：按照图纸施工完成后交给装修单位，门扇安装根据精装饰工作完成进度情况进行。

3.5. 水： 给水点接到室内厨房间（暗敷），纯净水由专业单位施工，排水口及排水管安装完成。

3.6. 电： 强电从电表箱穿线到户内配电箱，电线管预留至各开关、插座的终端盒，弱电从弱电箱穿线至户内多媒体箱，电线管预留至各终端盒，室内电线管内不穿铁丝不穿线，不装面板；安防智能化管线及设备由专业单位施工；预埋管线走向由总包向装修单位交底。

3.7. 天然气：接口留在室内。

2. 露台、阳台：

3.1. 露台：按图做完找坡、防水、保温、细石砼保护层，细石砼保护层表面拉毛；所有排水管预留、预埋到位。

3.2. 阳台顶棚：结构质量满足细部质量要求后界面剂批嵌平整，腻子批嵌和涂料由装修单位施工。

3. 电梯厅、大堂：

3.1. 地面：结构砼表面拉毛。

3.2. 墙面：结构面修补平整。

3.3. 顶棚：砼面修平，表面清理干净。

4. 空调、热水器、抽油烟机及浴霸等洞口按要求预留、预埋完成。

三、 移交工程质量标准

1、顶棚（层高），开间尺寸

1.1顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每个房间4-6个点；

1.2地坪至顶棚各检查点高低差大于15mm的房间，在房间四角墙面引出水平点，检查顶棚水平度,顶棚水平度允许偏差小于10mm。

1.3净高允许偏差小于-5mm、+15mm。

1.4开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。

5其他检查项标准同内墙面。

2、烟道

2.1反光镜在底层排烟口向上照射，能观察到顶，畅通无堵阻现象。

2.2排烟口位置正确，配件安装结束。

2.3烟道动力帽完好无损伤，转动灵活无异响。

3、出墙洞

3.1排气孔、空调洞无遗漏，位置正确，坡度内高外低，符合设计要求；

3.2洞口粉刷圆顺，无歪斜、缺口现象；

3.3洞内套管、洞口帽盖齐全，安装牢固、与墙面的吻合、无歪斜、起翘现象。

4、预埋箱盒质量

4.1箱盒埋入墙体的深浅合适，不得凸出墙面；盒口凹入墙面不得超过5mm；

4.2箱盒齐全、完好、无歪斜变形、混凝土砂浆堵塞现象；

5、室内墙、地面

5.1检查每个面不少于3个点。

5.2表面平整清洁，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮。5.3墙面平整度采用2m靠尺、塞尺检查，平整度允许偏差小于3mm；

5.4立面垂直，允许偏差小于3mm，阴阳角方正顺直，允许偏差小于3mm；

5.5踢脚线部位无外撇、内斜现象，与整面墙体顺直平整；

5.6踢脚线高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。检查每面不少于3个点。

5.7踢脚线处水泥砂浆不得抹在墙面批嵌腻子层上，批嵌腻子不得抹在水泥砂浆层上。

5.8预留洞、槽、管道等的位置、尺寸正确、出墙口整洁、顺直；

5.9墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽基本一致，无明显修补痕迹。

5.10厨房、卫生间、阳台、露台墙面除上述标准外，还需做到细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直。

5.11地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。

5.12地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于8mm（不做找平层，结构楼板平整度要求）。

5.13地面裂缝空鼓处，经修补后应保持与原色泽基本一致，无明显修补痕迹。

6、屋面盛水试验

6.1屋面（含露台）48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。蓄水时地漏或下水口的堵塞，应堵塞在地漏或下水口管内，不得以泥灰等圈围在地漏或下水口管周围方式蓄水，影响渗漏检查。

7、外墙淋水试验

7.1在铝门窗上部合适部位悬挂淋水装置，保持适当水压，模拟中大强度降雨，以确保门窗两侧框墙连接部和门窗立面能够淋到足量的水，检查人员在上下班对淋水部位、水量进行检查，检查是否符合要求，中间每三小时巡查。淋水24小时后达到不渗不漏。

7.2根据第一次淋水试验及雨后渗漏检查的结果，重点对已发现的漏点再次进行淋水试验。

8、露台外墙

8.1检查每户投影面上不少于3个点。

8.2表面平整清洁，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂；

四、 工程移交表格