广州商品房销售价格探析

２０１０年第３１期　经济研究导刊　Ｎｏ．３１．２０１０　总第１０５期　ＥＣＯＮＯＭＩＣ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ　ＧＵＩＤＥ　ＳｅｆｉａＩ　Ｎｏ．１０５　广州　商品　房销售价格探析　谢勋丽　（广东工业大学管理学院，广东佛山５１０６１２）　摘要：通过细分商品房销售价格的组成，分析销售价格居高不下的原因，并联系广州市商品房销售价格控制政　策及商品房的销售价格上涨的原因，探讨广州市未来商品房销售价格的发展方向。　关键词：商品房；销售价格；上涨；抑制　中图分类号：Ｆ２９　文献标志码：Ａ　文章编号：１６７３—２９１Ｘ（２０１０）３１—０１８０—０２　引言　２．住宅开发成本。住宅开发成本包括前期工程费、建筑、　安装工程费、设备费、附属工程费、开发间接费及其他符合国　自２０１０年４月１５日被喻为“世上最牛调控”的房贷新　家规定并与项目开发直接有关的费用。　政落地以来，广州商品房销售价格出现了分化，甚至出现了　３．住宅开发期间费用　指开发经营单位在开发经营过程　由排队抢购的景象转变为找关系退房的现象，下半年广州商　中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期　品房销售价格将会微跌、暴跌还是微打折，市民有了不同的　间费用应按受项目进行合理分摊。　见解　据调查，广州１３０个主流楼盘，在７月前后，共有５１个　４．利润。以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基　项目出现价格下调，占据总量的３９．２％，价格持平和上涨的楼　数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由　盘数量分别为４９个和３０个，约占３７．７％及２３．１％，市民对开　政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润　发商的打折则认为是假打折、有小优惠，而是否会在下半年　率由开发经营单位自行确定。　抄底则仍在考虑当中，高房价带来的恐慌让不少观望者在买　５．税金。指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业　房与不买房之间徘徊不前：　税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目　广州市今年来商品房平均价格翻倍增长，而人均年收入　和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在　的增长却还不到１５％，在这种不协调的市场经济条件下，住　商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。　房问题已成为老百姓最根本又最迫切需要解决的问题。　６．商品住宅差价（包括楼层差价、朝向差价）。楼层差价、　国家在调控房价方面也采取了许多措施，包括增加土地　朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自　供应量、上调银行准备金、增加银行利息、提高第二套物业的　行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门　首付标准和建设限价房及廉租房等政策。有人说广州市的商　确认　品房价格在上半年已经出现拐点，但也有人说商品房价格随　着需求量的不断增加，降价只是表面现象，下半年价格将会　二、广州市商品房销售价格控制政策　继续稳步上涨。　为缓解住房压力，调整住房供应结构，规范限价商品住　究竟广州市商品房的销售价格发展趋势如何呢？这是值　宅的销售管理，构建我市多层次、多结构住房梯级供应和消　得我们深入探讨的一个课题。　费体系，广州市政府制定了《广州市经济适用房的销售政策　（试行）》以抑制日益高涨的房价。　一、商品房销售价格的组成　从《政策》中我们可以看出，广州市经济适用房销售政策　１．土地使用权取得费。商品住宅开发经营单位依法通过　制定的目的是为了缓解住房压力，调整住房供应结构。不但　国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权　限定了销售对象、销售方案就连销售程序也进行了限定，防　取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及　止进行炒楼、倒楼现象，以规范商品房市场。由于兴建经济适　按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法　用房可以享有不收土地出让金等多项优惠政策，因此政府必　通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费　须对其销售对象、销售价格、购房面积等方面做出必要的限　为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市　制，经济适用房的规范标准应界定在解决中低收入者基本居　市政基础设施配套费等费用之和。　住需求，而不能多次、多处购买从中牟利。因此，发展经济适　收稿日期：２０１０—０８—０２　作者简介：谢勋丽（１９８１一），女，广东潮安人，硕士研究生，从事项目管理、土地资源管理研究。　一１８０—　用房既可以满足中低收入阶层的居住需求，又可以起到调节　市场、平抑楼价的功能和作用。　然而与此同时，我们也不难发现，钻《政策》空子的人应　运而生，如《政策》中（销售对象要求）购买限价房应当同时符　合以下条件：广州市户籍人口、本人（已婚的，含配偶和子女）　在广州市没有自有产权住房、男性年满２５周岁，女性年满２３　周岁。那么购买群中出现了年迈的曾祖父祖母级的，因其达　到了以上条件而通过市房屋管理系统提交市国土房管局审　核可购房，可见价格的诱惑和政策的完善需求：　三、广州市商品房的销售价格分析　商品房的销售价格上涨的原因：　１．土地成本的增加。根据国务院发展研究中心宏观部的　《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》中说，工程造　价虽然在价格构成中占比很高，但对商品房销售价格上涨　的影响较小。从增长幅度看，假如商品房销售价格提高了　３０％，土地成本就得提高５０％，而工程造价才提高了２０％，　利润与销售费用等其他因素也只提高了３０％。报告认为，工　程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响，远小于　土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。我们可以得知，　广州市商品房销售价格快速上涨与土地成本的增加是有必　然联系的。　２．开发商过度追求超额利润。为清晰反映房地产开发的　真实成本和利润情况。我们选取两个中等价位典型楼盘（Ａ，　Ｂ楼盘）进行分析。从房地产开发成本的构成来看，Ａ，Ｂ楼盘　基本一致，土地费用（含前期工程费用）占比约为３０％，房屋开　发费用占比约为５０％，营运费用（包括销售费用、财务费用和　管理费用）占比约为４５％，其他费用约占５％。可见，房地产开　发成本主要由土地成本和房屋开发费用组成，两项之和约占　总成本的８０％。根据销售利润率＝［（销售均价中可售面积）／　总投入×１００％］，分别算出Ａ楼盘销售利润率为５３．６５％，　Ｂ楼盘销售利润率为６０．６７％。据调查了解，房地产开发的投　资利润率普遍比销售利润率高出３～５倍，这样，房地产开发　的投资利润率可能高达２００％以上，远高于中国其他行业的　投资利润率和成熟市场。从房价构成来看，房地产开发利润　又是商品房价格的主要组成部分。在Ａ楼盘和Ｂ楼盘的商　品房销售均价中，房地产开发利润占比均超过３７％，占房价　的比例最大。这意味着高房价的背后包含了巨额的房地产开　发利润，而房地产开发利润的高企大大加重了居民的购房负　担。与此同时，房地产开发高额利润的快速增长直接拉动了　房价上涨。由此可见，房地产开发利润的过快增长也是成为　房价快速上涨的主要推动力。　３．真实购房需求旺盛。作为一种兼有消费和投资功能的　特殊商品，虽然商品房价格并不完全取决于市场供求，但市　场供求状况仍是影响房价的基础性因素。一方面，旺盛的购　房需求为广州市房价的快速上涨提供了有力支撑。近年来，　广州市国民经济持续快速发展，宏观经济和居民收入的快速　增长增加了居民购房的有效需求。多年来，广州市新建商品　房成交登记面积均大于批准预售面积，年度市场吸纳率远高　于市场供给，特别是商品房市场供求缺口明显扩大。越秀区、　荔湾区至海珠区等城区商品房的供需矛盾尤为突出，房价涨　势迅猛，这表明旺盛的购房需求确实在一定程度上拉动了房　价上涨。作为华南地区的中心城市，广州市教育、医疗、信息、　人才等方面的比较优势逐渐显现，对周边地区尤其是珠三角　地区的辐射力不断增强，非本市户籍在广州购房置业的现象　比较普遍。调查显示，购房按揭贷款户中本市户籍占比　５４．３８％，非本市国内户籍占４３．８５％，外籍人占１．１７％，非本市　户籍购房者的巨大需求间接拉高了广州的商品房价格水平。　另一方面，中国实行计划生育的基本国策至今，许多“８０后”　开始呈现结婚购房的新观念，他们有新的思想，喜欢过“二人　世界”，所以购房结婚成为他们的需求。目前广州市主要以结　婚购房、换房需求等真实性购房需求为主。结婚购房需求的　户主年龄一般小于３５岁，他们将密切留意价格，只要逮住机　会就会出手，而换房需求的户主年龄一般介于３５　４５岁之　间且购房以大户型为主，当然，他们会担心无法抄底问题。据　调查，广州市住房按揭贷款户主年龄小于３５岁的占比达　５８．３％；３５～４５岁之间的占比为３３．４１％。这种以结婚购房和　换房需求为主体的真实购房需求也是对广州市商品房价格　快速上涨起到了较强的支撑作用。　４．商品房建筑成本增加。钢铁、水泥、铝材等建筑材料价　格的较快上涨，直接增加了商品房的建筑安装成本，也在～　定程度上加速了房价上涨。　５．房地产信货快速增长。银行信贷快速增长，特别是个人　住房消费贷款快速增长时，国内房地产市场价格也在快速上　涨。国内房地产市场价格快速上涨基本上是银行信贷支持的　结果。当前不少房地产企业从股市中募集大量资金助推了房　价的上涨。房地产开发商从股市拿来资金，就可以大块购地，　然后建房销售，最终获得暴利。又由于在中国投资渠道比较　狭窄，加上利益集团的鼓噪，房地产从某种意义上说保质性　好、变现相对容易，上升空间较大，且城市土地资源的稀缺　性，房地产业受到追捧是必然的。加之当前，国内通货膨胀的　压力较大，流动性相对过剩，有相当多的资金转向了固定资　产投资。因此，房地产信货快速增长也在推动商品房销售价　格的Ｌ涨。　结论　尽管决定商品房价格的因素众多，但价格坚挺的背后必　然离不开市场需求的支撑。中国住房需求的主体是中低收入　的普通家庭，住宅供应理应以大众化需求为主，但目前商品　房的销售均价与平均收入水平相差甚远。本文通过细分商品　房销售的价格组成，分析销售价格居高不下的原因，并联系　广州市商品房销售管理政策，特别是市政府为抑制日益高涨　的房价而推出的经济适用房销售及廉租房政策等因素进行　综合分析，本人认为，广州市的商品房销售价格在下半年会　出现拐点，但不是急转弯，销售价格会相对平稳而有所提升，　成交量会相对稳定，销售价格出现大幅度下降可能性是比较　小的，毕竟房地产业是关联其他五十几个产业的行业，如果　房地产业大幅度的萎缩，国家的经济必然会受到影响，破产　等一系列社会问题将会陆续出现。所以，国家必要的宏观调　控在商品房买卖中是不会缺失的，广州商品房销售价格下半　年或更长ｔ，ＪＩＮ内不会出现大起大落的现象。　［责任编辑吴明宇】