物业管理与服务,项目的认识、管理服务定位、整体设想

物业服务方案

项目名称：

中学物业管理服务项目 日期：2021年

目录

一、项目实施方案---------------------------------------------------- 2

（一）管理与服务（目标、要求、特点） ---------------------------- 2 （二）对项目的认识、管理服务定位、整体设想 ---------------------- 4

1、项目概况-------------------------------------------------- 4 2、详细服务标准---------------------------------------------- 4 3、服务定位及整体设想---------------------------------------- 7

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一、项目实施方案

（一）管理与服务（目标、要求、特点）

一、服务质量管理

坚持“服务第一、业主至上”，服务第一，业主至上是公司坚定不移的口号，物业管理服务以其特殊性，直接关系到业主的切身利益，所以在工作中自始至终的把“服务第一、业主至上”作为服务保证的基本原则。

二、公共设施设备维修、养护及管理

1、对南洋中学的公共设施、设备进行日常管理和维修，养护依法应由专业部门负责的除外，均由我物业服务企业维修、养护管理。

2、设施、设备标志齐全、规范、责任人明确，保证设施设备运转正常，完好率高达95%以上。

3、南洋中学的各种设施、设备无论在什么情况下遭到损毁，我公司将在2个工作日内回复原貌。其费用由公司负责。

人为造成的损毁，将追究当事人的责任，并赔偿其所造成的损失。 4、积极配合开发商完善南洋中学监控设施的安装、改造、升级、完善监控区域，在条件许可的情况下，搭建好摩托车、自行车棚。

5、认真接待业主的各项投诉，公司将及时受理、登记、备案，根据实际情况，该开发商完善处理的，在2个工作日内办理，该物业公司处理的，马上办理，绝不收取费用，属业主本人的问题，其修复费用由业主自己承担。

6、建立公用设施、设备档案（台账），并做好设施、设备的运行、检查、维修、保养记录。

7、配好一支南洋中学物业服务所需的各类专业人员，教育物管处全体员工树立服务第一、业主第一的思想，让业主满意、放心、落实到物业服务的始终。

三、消防管理

根据《中华人民共和国消防法》天天红物业管理处对南洋中学的消防设施，负责全面的管理工作。

1、物管处配备兼职的消防管理人员，对南洋中学的消防设施、设备定期进行检查、维修和保养。

2、组织南洋中学义务消防队，接受消防技能和防火知识的培训，参加上级

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组织的各类消防演练，提高全体业主的消防意识。

3、配备一定数量的常用消防器材，如消防水桶、消防沙子、物管处将与南洋中学业委会签订《消防安全责任书》，责任到人，互相监督，共保南洋中学的平安。

四、治安管理

1、公司将在南洋中学配备一支训练有素的安保队伍，实行24小时值班、巡逻，对进、出南洋中学人员，车辆实行规范化管理，对外来人员车辆实行进、出登记，确保南洋中学客户的人身、财产安全。

2、南洋中学的治安管理，严格按照《中华人民共和国治安管理法》以及阆中市公安局的相关规定进行日常用管理，建立二级报警、三重巡逻、四道屏障的区内连环治安保障体系，做到南洋中学内无毒害、无盗窃、无打架斗殴等案件的发生。

3、为应对南洋中学内发生的各类紧急事件，建立综合应急快速反应体系，对南洋中学内发生火险、火灾、治安案件，各类纠纷，人员到位及时，处置及时，处理妥善，把损失降到最小。

五、环境卫生管理

1、公司将安排训练有素的专业保洁工，对南洋中学的楼道、楼梯、公共区域进行保洁服务，做到该扫就扫，该拖就拖，该擦就擦。

2、做到南洋中学内无杂物、无垃圾、道路无泥沙、无积水、楼道内无乱贴乱画，无蜘蛛网、扶手无灰尘。

3、做到南洋中学每周一次消毒，一次杀虫、灭蝇、无害处理，设置常见疾病预防，控制专栏，倡导客户人人养成讲卫生的良好习惯，严防流行病在南洋中学内的发生。

六、绿化管理

1、公司将配备专业的园林人员对现有的绿化带进行管理。 2、南洋中学的树木、花草定期施肥、杀虫、浇水、修枝、整形。 3、禁止客户变更绿化带现状，不准在绿化带种植蔬菜或搭建其他与南洋中学设置不相符合的建筑物。

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（二）对项目的认识、管理服务定位、整体设想

1、项目概况

盐城市南洋中学：位于盐城市亭湖区南洋镇盐海路42号，有南门、北门2个传达室，配套设施有监控系统、110报警系统、消防系统、传达室等；本物业管理服务项目含南洋中学区域内的安全防卫、巡逻、公共安全防范、门前三包、门口及南洋中学车辆管理、卫生保洁工作等，甲方保留对物业服务内容进行适当调整的权利，具体的物业服务内容和标准要求详见招标文件和投标承诺。

盐城市南洋中学物业管理服务，合计需求用工10人。 盐城市南洋中学 合计（10人） 2、详细服务标准

《物管服务人员条件和岗位职责》 1、安保服务

男性，55周岁以下，初中及以上文化、五官端正、体态良好，持有健康人员 条件 证、保安证。责任心强，思想品质好，作风正派,无不良记录。（必须提供无犯罪记录证明）。 接受过安全保卫或相关训练，熟悉相关法律法规，掌握基本安全保卫和监控系统观察操作技能。 1、负责传达室值班、巡查、监控观察、秩序维持等安全保卫工作，确保公司内的人财物安全； 2、出入口和要害部位实行24小时值班，节假日无休，确保无漏岗、脱岗等失职现象，发现情况须及时向南洋中学报告，填写当班记录，传达岗位 职责 室物品整齐、清洁卫生； 3、对外来车辆、人员进出进行登记，与访问对象通话确认后方能允许其进入南洋中学，帮助教师接收快递包裹，引导车辆正确行驶、停放，做好传达室门前“三包”和南洋中学口车辆排放管理等工作。； 4、搬出物品须有业主出门证，并登记出门时间、经办人、建立相应台帐，严禁闲杂人员进入南洋中学； 配置岗位和人数 保安6人、保洁工4人 4 / 10

5、中午、夜间值班要负责清校，每晚对重点区域要加强巡视，及时关锁门窗、水电、熄灯，发现问题应及时果断处置，并迅速报告南洋中学，巡视后要建立记录； 6、南洋中学搬运、卫生、整理等勤务工作 2、保洁服务 人员 条件 男女性不限，55周岁以下，初中以上文化，品行端正，熟悉保洁业务，有吃苦耐劳精神，责任心强，作风正派、持有健康证。 1、按保洁责任范围当班期间实行不间断保洁，节假日根据南洋中学要求安排调休，保持南洋中学道路、场地清洁卫生，对卫生死角及时清除，岗位 职责 保持干净、整洁； 2、及时收集各类垃圾，堆放在指定地点。及时清洗垃圾筒筒身，更换垃圾袋，定期使用消毒剂进行消毒； 3、南洋中学卫生、整理等勤务工作。 保洁 范围 1、公司垃圾桶、垃圾池垃圾清运（男女生宿舍及食堂除外）； 2、公司内除各班级责任区域外的公共区域，均属保洁范围。 《物业管理工作考核奖惩办法》

一、对物业管理工作的原则性和总体性要求

1、在班期间必须着装整齐，佩戴工号牌，仪表大方，精神饱满。着装不整齐、不佩戴工号牌、精神萎靡的、工作姿态不规范的(例如双手交叉抱于胸前或者双手插于裤袋的等)，发现一例扣5元。

2、举止文明，态度热情，坚持原则，尊重他人，讲究方法，尽职尽责。履职期间，言语不文明、打骂客户的、酒后上岗、在公共场合抽烟、做私事、聚集闲谈的，发现一例扣10元，因履职不力造成后果的要追究有关人员以及公司经济和法律责任，造成南洋中学和客户员工经济损失的，由物业公司负责赔偿。

3、服从南洋中学的领导和指挥。在不违背物业工作原则的情况下，不服从南洋中学统一调度的，保安、保洁、水电管理一周内检查均达不到工作标准和要求的扣50-100元，严重者要求相关人员撤离本公司。此类情况一学期发生三起

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(含三起)以上的，南洋中学可拒付当月20%的物业管理服务费，经告知协调无果，南洋中学可以单方面终止合同。

4、凡是到本公司从事劳务物管服务的人员，在初到前三天，物业管理公司必须到南洋中学总务处登记备案，提供这些人员的人事信息。员工本人上班前一天到公司总务处登记，得到许可后方可上岗。未按此要求擅自派人员的，南洋中学可拒付该员工服务费，并要求在一周内人员更换到位。未按上述要求办理，发现一次除按规定办理外并处罚金1000元，服务期内发生3次南洋中学可单面终止合同。

二、对各项业务工作的要求 (一)安全保卫工作

1、南洋中学上课或者非客户上班期间，客户出南洋中学，必须核实检查是否有班主任或者政教处的批准手续，没有手续或者手续不全的不予放行并和南洋中学总值班人员或班主任或者政教处取得联系，妥善处理。不能做到的，发现一例扣10元，造成后果的，追究相关人员以及物业管理公司的责任；

2、严格执行南洋中学关于人员进出南洋中学的管理制度和规定。除南洋中学特许的时间和对象外，坚持对所有来访者必须履行登记手续，凡是违反访客联系、登记、填写访客登记单规定的，有一例扣10元；客户上班期间，外单位人员擅自进入南洋中学的、不积极主动调控南洋中学外的交通秩序的，有一例扣5元；

3、做好车辆进入南洋中学批准和停放引导工作。未经南洋中学规定的管理部门许可，擅自允许机动车辆进入南洋中学的，有一例扣10元；不引导获许进入南洋中学停放的机动车辆按照指定位置有序停放的，有一例扣10元；如因机动车压坏路面、下水道，辗坏球场喷塑层，按价赔偿；

4、大宗物品凭南洋中学批准手续出门。未经核查成箱、成大包以及用运输工具如电瓶车、三轮车、汽车、拖拉机等装载的物品出门或者无出门手续，就允许物品出门的，发现一例扣50-100元，如果因为履职不力或造成客户、南洋中学物品损失，按价赔偿；未经南洋中学指定管理部门或者有关处室许可，擅自批准外来大宗物品进入南洋中学的，发现一例扣50元；

5、强化客户车辆管理。客户在南洋中学内不得骑自行车或电动车，发现要坚决制止和批评教育或者登记姓名报南洋中学处理。车辆停放整齐，并做好防盗

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工作。对客户在南洋中学内骑车管理不力的、车辆不按指定地点停放的〔包括晚自习期间接送客户的家长车辆有一例扣5元；车辆在监控视角范围内受损、失窃由物业公司予以赔偿；

6、认真做好南洋中学巡查处置工作和夜间人员进出南洋中学登记备案制度，中午、夜间加强巡查，班后、客户就寝后予以清校。发现情况及时处置并向指定部门和人员汇报。不能认真做好南洋中学巡查以及清校制度的，有一例扣50元；发现异常情况、突发事件不能及时报告、处理，有一次扣50元；当日没有巡查记载的，有一例扣5元；

7、切实做好“门前三包”工作。对不按指定区域乱倒垃圾的要进行制止,制止不力，不能做好“门前三包”的，有一次扣5元。

8、对监控系统应派人实行重点时段观察，发现异常情况立即报告并处理；未经南洋中学文字手续批准，任何人不得调取录像资料，如发现无人观察或观察汇报处理不及时发现一次扣10元，造成责任事故按损失大小和责任程度赔偿，未经许可调取录像资料发现1次罚款200元。

(二）卫生保洁工作 1、卫生间保洁

频率要求：分别为上下午分别不少于2次；打扫不及时或者达不到要求的，有一次扣5元；

清洁要求：保证南洋中学内卫生整洁，发现乱抛杂物，发现一例扣5元； 2、操场不下雨每周必须进行一次以上的全面的清洁、冲刷，如做不到，发现一例扣5元；

3、保洁工具及时清洗、晾晒并按指定地点存放整齐，保洁用品使用恰当，不浪费、不夹带。工具间不存放与本职工作无关的物品。违者发现一例，扣5元。

3、服务定位及整体设想

一、对物业管理工作的原则性和总体性要求

1、在班期间必须着装整齐，佩戴工号牌，仪表大方，精神饱满。着装不整齐、不佩戴工号牌、精神萎靡的、工作姿态不规范的(例如双手交叉抱于胸前或者双手插于裤袋的等)，发现一例扣5元。

2、举止文明，态度热情，坚持原则，尊重他人，讲究方法，尽职尽责。履

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职期间，言语不文明、打骂客户的、酒后上岗、在公共场合抽烟、做私事、聚集闲谈的，发现一例扣10元，因履职不力造成后果的要追究有关人员以及公司经济和法律责任，造成南洋中学和客户员工经济损失的，由物业公司负责赔偿。

3、服从南洋中学的领导和指挥。在不违背物业工作原则的情况下，服从南洋中学统一调度的，保安、保洁、水电管理一周内检查均达不到工作标准和要求的扣50-100元，严重者要求相关人员撤离本公司。

4、凡是到本公司从事劳务物管服务的人员，在初到前三天，物业管理公司必须到南洋中学总务处登记备案，提供这些人员的人事信息。员工本人上班前一天到公司总务处登记，得到许可后方可上岗。未按此要求擅自派人员的，南洋中学可拒付该员工服务费，并要求在一周内人员更换到位。未按上述要求办理，发现一次除按规定办理外并处罚金1000元，服务期内发生3次南洋中学可单面终止合同。

二、对各项业务工作的要求 （一）安全保卫工作

1、南洋中学上课或者非客户上班期间，客户出南洋中学，必须核实检查是否有班主任或者政教处的批准手续，没有手续或者手续不全的不予放行并和南洋中学总值班人员或班主任或者政教处取得联系，妥善处理。不能做到的，发现一例扣10元，造成后果的，追究相关人员以及物业管理公司的责任；

2、严格执行南洋中学关于人员进出南洋中学的管理制度和规定。除南洋中学特许的时间和对象外，坚持对所有来访者必须履行登记手续，凡是违反访客联系、登记、填写访客登记单规定的，有一例扣10元；客户上班期间，外单位人员擅自进入南洋中学的、不积极主动调控南洋中学外的交通秩序的，有一例扣5元；

3、做好车辆进入南洋中学批准和停放引导工作。未经南洋中学规定的管理部门许可，擅自允许机动车辆进入南洋中学的，有一例扣10元；不引导获许进入南洋中学停放的机动车辆按照指定位置有序停放的，有一例扣10元；如因机动车压坏路面、下水道，辗坏球场喷塑层，按价赔偿；

4、大宗物品凭南洋中学批准手续出门。未经核查成箱、成大包以及用运输工具如电瓶车、三轮车、汽车、拖拉机等装载的物品出门或者无出门手续，就允许物品出门的，发现一例扣50-100元，如果因为履职不力或造成客户、南洋中

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学物品损失，按价赔偿；未经南洋中学指定管理部门或者有关处室许可，擅自批准外来大宗物品进入南洋中学的，发现一例扣50元；

5、强化客户车辆管理。客户在南洋中学内不得骑自行车或电动车，发现要坚决制止和批评教育或者登记姓名报南洋中学处理。车辆停放整齐，并做好防盗工作。对客户在南洋中学内骑车管理不力的、车辆不按指定地点停放的〔包括晚自习期间接送客户的家长车辆有一例扣5元；车辆在监控视角范围内受损、失窃由物业公司予以赔偿；

6、认真做好南洋中学巡查处置工作和夜间人员进出南洋中学登记备案制度，中午、夜间加强巡查，班后、客户就寝后予以清校。发现情况及时处置并向指定部门和人员汇报。不能认真做好南洋中学巡查以及清校制度的，有一例扣50元；发现异常情况、突发事件不能及时报告、处理，有一次扣50元；当日没有巡查记载的，有一例扣5元；

7、切实做好“门前三包”工作。对不按指定区域乱倒垃圾的要进行制止,制止不力，不能做好“门前三包”的，有一次扣5元。

（二）卫生保洁工作 1、卫生间保洁

频率要求：分别为上下午分别不少于2次；打扫不及时或者达不到要求的，有一次扣5元；

清洁要求：保证南洋中学内卫生整洁，发现乱抛杂物，发现一例扣5元； 2、操场不下雨每周必须进行一次以上的全面的清洁、冲刷，如做不到，发现一例扣5元；

3、保洁工具及时清洗、晾晒并按指定地点存放整齐，保洁用品使用恰当，不浪费、不夹带。工具间不存放与本职工作无关的物品。违者发现一例，扣5元。

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