工程管理指导书 编制 ***、***、***、*** 审核 *** 批准 *** 日期 ****年**月**日 日期 **年**月**日 修订记录 日 期 修订 状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 参加讨论认定人员： ***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、***、*** 0
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目 录
一、说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3
二、施工准备阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄8
1. 综合计划管理 2. 项目监理进场
3. 临水、临电，场地平整 4. 桩基施工准备 5. 总包单位进场准备
三、土方及基础施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄12
1. 软地基处理 2. 土方工程 3. 基坑支护 4. 桩基施工 5. 地下室施工
四、主体施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21
1. 架空层主体施工 2. 转换层施工 3. 标准层主体施工 4. 屋面层主体施工 5. 砌体施工
五、毛坯装修及落架阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄28
1. 内墙抹灰 2. 外墙抹灰 3. 铝合金安装 4. 主要部品安装 5. 建筑屋面 6. 外墙装饰 7. 天棚 8. 地坪 9. 外架拆除 10. 建筑电气 11. 建筑给排水 12. 通风与空调 13. 电梯工程
六、室外工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄45
1. 室外附属建筑
2. 室外道路、小品、亭台、花坛 3. 园林绿化 4. 室外给排水
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5. 室外电气
七、精装修工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄48
1. 毛坯-精装的工作面移交 2. 精装修施工期间配合 3. 精装修工程验收
八、工程验收┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄50
1. 基础验收 2. 主体结构验收 3. 分项工程验收 4. 规划验收 5. 环保验收 6. 消防验收 7. 竣工验收
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第一章：说 明
建筑工程项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。对于房地产开发项目，我们把项目实施阶段各类管理行为中与工程现场有关的部分称为工程管理，并且按工程实施进展的程序分为：施工准备阶段、基础施工阶段、主体施工阶段、毛坯装修及落架阶段、室外工程阶段、精装修阶段、验收交付阶段和保修阶段。
本指导书将从工程现场管理的角度出发，依据国家、行业或政府的有关规定，结合**集团、**区域及**公司各项工程管理制度和技术标准，明确工程管理的各个阶段、环节当中，工程管理的主体——项目部的主要职责是什么，各主要执行者——项目经理、各专业工程师该干什么，需要以什么样的程序去进行现场管理。
本指导书编制的主要目的是：通过明确工程管理中的流程、目标来提高公司各项目的工程现场管理水平和工程质量。所以，其重点是工程管理中的质量控制、现场安全文明施工节能环保控制等等，而对于成本控制、进度控制等内容基本不作叙述。
主要职责划分：
职责 序号 工作内容 主要步骤 师 综合计划管理 1 组织编制施工单位、监理单位组织方案 组织编制材料设备供应方案 组织编制项目总控制进度计划及保证措施 组织编制项目质量保证措施和成品保护措施 制定现场安全文明管理措施 2 监理进场 审核监理规划与实施细则 监理管理要求交底 四通一平 道路、水、电、网络接通 场地平整 桩基施工4 准备 资料准备 场地准备 基线、水准基点的复核准备 总包进场准备 5 施工图内部审查 现场临时设施总体规划 用水用电以及施工路口的报批 组织进行场地平整施工 组织桩基工程的检测与验收
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负责 负责 负责 负责 负责 负责 跟进 负责 负责 项目部 专业工程项目经理 负责 负责 负责 负责 负责 负责 负责 组织 审阅 审阅 审阅 协助 参加 协助 工程部 备注 3 工程管理指导书
组织基点与场地原始数据测量 软弱地基处理 地质报告解读、研究 处理方案确定 配合招标 6 组织进场施工并交底 过程监控 检查检测 地基处理分项验收 土方施工 制定土方平衡方案 编制土方施工总体方案 7 土方施工组织与管理 场地维护方案 场地移交 基坑支护 确定是否做基坑支护 组织基坑支护方案研讨 8 方案报审 基坑支护施工管理 基坑支护验收 桩基施工 9 桩基施工图审图内审 施工前准备 桩基施工现场管理 桩基检测与验收 基础与地下室施工 总包招标中配合 总包进场 组织总包进场 施工组织设计审核 施工单位组织架构检查 图纸会审与设计交底 施工现场总平面布置 现场安全文明措施验收（地下） 基础土方与基础模板施工 地下室底板防10 水施工 审核防水专项方案 防水材料验收 防水施工样板验收 隐蔽验收 承台底板施工 施工流程方案审核 隐蔽验收 负责 组织 组织 负责 负责 负责 负责 组织 负责 负责 负责 组织 负责 负责 负责 组织 负责 负责 负责 落实 组织 负责 组织 负责 负责 负责 组织 负责 负责 负责 参加 参加 参加 负责 组织 负责 跟进 负责 负责 组织 组织 配合 负责 参加 参加 参与 参加 协助 协助 协助 参加 协助 参加 参加 参加 阅悉 检查 协助 负责 阅悉 验收 选择参加 参加 选择参加 阅悉 负责 选择参与 成本参加 地下室外墙与顶板钢筋隐蔽验收 地下室后浇带钢筋隐蔽验收 地下室外墙防水 外墙防水基层交接验收 防水施工方案审核 防水施工样板验收 防水验收 地下室回填土检测 4
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地下室顶板建筑层施工 主体结构施工阶段 架空层施工 建筑做法可行性评价 结构蓄水试验验收 基层验收 防水验收 高支模、脚手架等专项方案审核 首次高支模验收 正常情况下高支模验收 安全文明施工措施验收（地上） 悬挑脚手架验收 转换层施工 专项施工方案审核 主要材料质量控制 施工流程安排 首次浇筑前验收 正常浇筑前验收 11 标准层主体施工 流水组织与施工计划审核 资源保障情况跟进落实 主要材料质量控制，甲供材验收 质量安全体系运行检查落实 屋面层主体施工 砌体施工 砂浆集中搅拌站验收 砌体施工交底 砌筑施工样板验收 砌筑施工过程监控与检查 门窗洞口验收交接 毛坯装修施工阶段 抹灰施工 砂浆集中搅拌站落实 施工样板验收 抹灰前防渗漏专项隐蔽验收 过程工序验收 检验批及分项验收 铝合金安装 材料进场验收 铝合金安装施工样板验收 防渗漏专项隐蔽验收 12 主要部品安装 分项品质验收 材料部品进场验收 有关结构安全与防渗漏的安装方案确定 施工样板验收 部品安装品质验收 建筑屋面 专项施工方案审核 蓄水试验及基层验收 屋面防水材料进场验收 负责 组织 负责 组织 负责 组织 负责 参与 参加 负责 组织 负责 组织 负责 负责 组织 组织 审阅 参加 参加 负责 协助 负责 协助 选择参加 负责 参与 参与 负责 15%参与 负责 选择参与 参加 负责 负责 监理负责 监理组织 监理审核 屋面砼浇筑前各专业联合验收 参加 监理组织 组织 参加 参加 负责 负责 组织 负责 组织 组织 负责 负责 参与 组织 负责 负责 负责 负责 负责 参加 选择参加 阅悉 负责 负责 负责 阅悉 参与 负责 协助 协助 监督 监理组织 成本部参加 总包负责 5
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屋面防水施工样板验收 屋面防水隐蔽验收 屋面其它过程工序验收 建筑屋面品质验收 外墙装饰 外墙砌体-抹灰的交接验收 外墙防渗漏专项验收 外墙装饰施工各样板验收 外墙施工工序、工作面交接验收 外墙饰面工程品质验收 天棚粗装饰 天棚结构偏差全面检查 天棚腻子施工样板验收 分项验收 地坪施工 外架拆除 室外工程 室外管网 地坪施工样板验收 地坪施工基层验收 计划安排与施工组织 监理组织施工前安全交底 图纸会审 施工组织安排 材料验收 隐蔽验收 室外道路 13 室外园建与配套建筑 园林绿化 精装修工程 14 精装修施工配合 精装修工程验收 协助 单位工程验收 基础验收 主体结构验收 分项工程验收 15 人防验收 电梯验收 规划验收 协助 负责 负责 负责 组织 跟进 协助 施工组织安排确定 施工过程隐蔽验收 室外道路工程品质验收 主要园建材料进场验收 主要园建装饰工程施工样板验收 园建工程品质验收 绿化材料进场验收 绿化工程品质验收 组织 负责 参加 组织 参加 负责 组织 参与 组织 组织 组织 参加 组织 参加 负责 参加 组织 负责 参加 参加 组织 负责 组织 组织 组织 负责 参与 负责 负责 参与 负责 参加 负责 15%参加 负责 负责 负责 负责 负责 负责 负责 设计部参与 成本部负责 成本部负责 家居中心负责 家居中心组织 项目事务负责 毛坯-精装修工作面移交 6
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环保验收 消防验收 竣工验收 协助 负责 协助 项目事务负责 项目事务负责 注：
项目部一栏中“负责”表示承担该项任务的实施职责，并对结果负责；“组织”表示组织完成该任务的实施，对该任务是否实施负责，但对其实施的结果无决定性的评价权；“参加”表示该任务由其它部门组织，而介入该任务的执行过程，对任务结果有部分评价权；“协助”表示对该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。
工程部一栏中“负责”表示必须参加该任务，并对任务的完成结果起决定性评价权。“参加”表示该任务由其它人主导，但应当介入；“协助”表示对该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。
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第二章、施工准备阶段
根据项目的一般开发流程，项目经理部成立后，首先开展地块接收、红线测定、项目围墙、初勘详勘等项目前期工作。之后，进入项目的施工准备阶段。在施工准备阶段，项目经理部的主要工作包括：综合计划管理、项目监理进场、工地现场三通一平、桩基工程施工准备、总包进场准备等。 桩基单位进场准备综合计划管理项目监理进场现场三通一平总包单位进场准备 施工准备阶段流程
一、 综合计划管理
1. 编制施工单位、监理单位组织方案：
项目部根据当地政府规定，结合项目的规模，对工程招标工作进行策划。宜参照标段规模及专业工种划分标段。每个标段的建筑面积一般为3万㎡左右；专业工种按土建、安装工程等划分。技术要求高的铝合金门窗、防水工程、精装修工程等，宜由我方直接分包或列为指定分包。 1.1. 确定施工、监理公司组织的标段划分；
1.2. 编制主要施工、监理公司资质要求，公司及参建主要项目经理的资格预审方法； 1.3. 协助编制招标中的成本控制措施，招标方式。如是否采用工程量清单招标，如
何让投标过程具有竞争性等等； 1.4. 协助编制招标的进度计划与控制措施。 2. 编制材料设备供应方案
2.1. 编制甲供和甲指定（产品或价格）的材料设备清单；
2.2. 编制《材料设备采购及进场计划》（含样板报批）以及计划管理措施； 3. 编制项目总控制进度计划及保证措施
3.1. 配合运营管理中心编制工程总控制进度计划。包括出图计划，总承包、主要分
包招标计划；
3.2. 依据工程总控制节点（里程碑）计划，采用项目节点计划表编制工程计划部分；
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3.3. 重点描述保证工程进度的协调措施。 4. 编制项目质量保证措施和成品保护措施 4.1. 列出工程难点重点、质量通病及对策； 4.2. 重点描述质量管理保证措施；
4.3. 针对有关重点分项，编制有关成品保护的措施要求。 5. 编制项目成本控制措施
5.1. 依据成本部提供的成本控制的目标，制定成本控制的具体措施（包括预警体
系）。
6. 制定现场安全文明管理措施
6.1. 配合销售、现场CI策划，编制总平面布置图，对安全文明施工提出具体要求。 7. 编制项目文档资料管理措施
7.1. 依据相关的管理制度或指引的要求，编制项目文档资料管理措施，强调档案资
料管理措施。
二、 项目监理进场
1. 项目部完成监理单位组织方案后，提交给采购管理部进行项目监理单位招标，； 2. 监理单位确定后，项目部根据项目实施计划要求，组织监理单位进场； 3. 监理单位进场后15个工作日内必须完成该项目监理规划及实施细则并上报项目
部审核；
4. 项目部进行监理管理要求交底和相关授权，引导监理进入项目管理角色。
三、 三通一平
1. 项目部成立进入工地现场，首先的应落实该项目场外道路、出入口设计、临水
临电接线路与场内接驳点等事宜；其中，临水临电的负荷根据项目的开发计划，各标段的施工劳动力、施工机械的大致需求和工程总体控制进度的要求等确定，由项目部负责与相关政府管理部门沟通并组织相关单位按要求配置； 2. 项目部成立进场时与总办协调并落实开通电话及网络；
3. 场地平整工作从地块接收时就可以进行，场地平整后项目部应对场地标高进行
原始数据测定和存档。
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四、 桩基施工准备
有桩基工程的项目，在项目三通一平工作完成后，开始进行桩基工程施工的准备阶段，此阶段项目部的主要工作内容是：（桩基开工）必要资料准备、场地准备和基线与水准点的移交准备。
1. 资料准备，包括：详勘报告、桩基施工图、合同与开工报告、规范、规程与政
府行政许可资料等。
2. 桩基工程开工前的场地准备工作主要有：
2.1. 施工场地状况，施工前应做好场地的平整工作,对不利于施工机械运行的松软场
地应进行坚实处理。雨季须采取有效排水措施；
2.2. 了解施工场地周围建筑物情况，临近建筑地下工程情况，对可能影响本项目桩
基施工的情况须有针对性的应对措施。例如与受影响的临近建筑物的业主沟通协调，对其建筑物的裂缝监测、沉降监测工作等等；
2.3. 地下与地上公共设施状况，施工前应充分知悉工程场地内的公共设施的状况，
如地下电缆、光缆、管道，地上高压电线、电话线等等的位置等。遇有影响或有施工期间的质量安全风险时，应制定专项对策；
2.4. 场地周围道路情况，由于桩基施工大部分靠大型机械设备，预制管桩等构件长
度与重量均对运输道路有较高的要求。因此，桩基施工前应对机械设备与材料构件的运输路线作规划。 3. 基线、水准基点的复核准备
3.1. 在项目地块接收测定红线点的同时，项目部应要求政符规划部门提供测量基准
点，并对其进行复核。
3.2. 桩定位时必须根据轴线认真细致的测量，监理在验线时每个桩位务必认真核
验，避免桩位出现方向性的偏差。
五、 总包单位进场准备
总包单位是项目开发过程中施工环节的一个最重要的主体，总包单位的施工管理能力与效率直接影响到项目运营的效果。因此，在总包单位进场前，为其提供良好的先决条件，有利于其迅速进入工程施工管理角色和提高管理效率。
项目部在总包进场前应作好的准备工作主要有：施工图内部审查、总包生活与生产的临时设施总体规划、临水临电规划、桩基工程的检测与验收、场地数据测量等
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等。
1. 施工图内部审查：在施工图设计阶段，项目部对施工图进行正式出图前的项目
内审，将意见提交给设计部，由设计部协调设计单位修改。
2. 现场临时设施总体规划：项目经理部根据本项目的运营开发计划，结合现场的
实际情况编制《项目工程现场临时设施总规划图》，总规划图提交给采购部在工程的招标文件中说明。
3. 根据项目的实际情况，制定用水用电以及施工路口的报批计划。
4. 现场专业工程师根据本项目将来施工高峰期用水、用电需要，提出施工临时用
水、用电计划，向政府有关部门申请施工临时用水。并配合政府有关部门完成本项目临时用水用电的接驳点的设置。
5. 根据现场施工需要及场区周围市政道路情况，（如有必要）向政府有关部门申请
增加临时施工道口。
6. 组织进行场地平整施工，根据场区总平面图及竖向标高设计，向场平施工单位
交底，按项目开发计划节点的要求督促其按时完工。 7. 组织桩基工程的检测与验收，获取桩基验收合格报告。
8. 组织测量基点与总包进场前的场地原始数据，为移交总包作准备。
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第三章、土方及基础施工阶段
项目设计图纸确定，进入正式施工阶段后，首先开始土方及基础等地下部分的施工。施工流程为：软弱地基处理（如果需要）→土方开挖→基坑支护（如果需要）→桩基施工（如果有）→地下主体结构施工（含地下室主体结构）。 一、 软弱地基处理 当工程场地经地质勘察，发现影响建筑物基础设计的淤泥、冲填土、杂填土等软弱土的地质情况时，应依据设计要求，提前对软弱地基进行处理。 解读地质报告,确定是否需处理NY地基处理方案确定配合招标组织进场施工并交底过程监控检查检测分项验收整理资料土方施工 1. 项目部负责牵头，组织各相关部门结合建筑结构特征对地质详勘报告进行仔细
解读，确定是否需要进行软弱地基处理；
2. 组织各相关部门通过讨论、论证、试验等各种手段，确定出最佳的地基处理方
案；
3. 项目部负责编制技术标文件，明确施工方法、质量与进度等施工要求。由采购
部进行地基处理施工招标；
4. 地基处理专项招标完成确定施工单位后，项目部组织施工单位进场施工，并在
施工前进行施工方案审核与技术交底；
5. 项目部负责对地基处理施工过程中的质量、安全等进行全程监控；
6. 地基处理施工完成后，项目部跟进施工单位进行有见证检验检测，经施工质量
检测后方可进行分项验收；
7. 地基处理工程分项验收由施工单位向监理单位和项目部申请。项目部组织设计、
成本、工程等部门与监理单位一同进行地基处理分项验收；
8. 在整个地基处理过程中，项目部应注意相关资料的收集，特别是关系到设计、
施工报建、专项检测验收的资料应及时提供给相关部门，且项目部应存有原件。 二、 土方工程
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工程管理指导书 制定土方平衡方案编制土方施工总体方案招标阶段配合土方施工组织与管理场地维护场地移交 1. 制定土方平衡方案：在设计总平规划综合考虑确定，分期开发的，尽量在同期
内平衡，不能同期平衡时再考虑总体的平衡。土方平衡方案以减小施工造价，减小占用场地面积和不影响各期施工布置和进展为目标。 1.1. 第一步：测定场地方格网。由项目部组织专业单位测定。
1.2. 第二步：由设计单位根据初步的规划设计拟定初步的土方平衡方案。 1.3. 第三步：由成本部进行平衡测算，项目部组织专项会议（设计、成本、工程等
部门参加）讨论修改直至最终确定土方平衡方案。 1.4. 最后由设计单位完成土方平衡图交项目部组织实施。
2. 编制土方施工总体方案。根据项目的运营开发计划以及施工图纸，拟定整个项
目红线区域内的土方工程施工计划（包括：分区、各区段的进度要求、各区段施工的先后安排、场地内的堆土区域规划、运输路线安排等）。按规定或现场实际情况需进行基坑支护的制定基坑支护专项方案（详下一节）。
3. 土方工程招标阶段配合。在土方工程招标阶段，项目部负责提供技术标书（其
中包含施工规划、进度、质量等要求），同时负责与招标有关的施工现场事宜。 4. 土方施工组织与管理：
4.1. 土方施工单位招标确定后，项目部负责安排其进场。进场后首先作场地移交。然后进行施工交底。在正式施工前，要求施工单位上报专项施工方案。 4.2. 施工时，重点关注挖填各部位的标高、范围控制以及回填密实度的控制。雨季施工应要求施工单位制定专门的应对措施。
4.3. 加强对施工单位安全文明施工的监管。如对市政道的防污染措施和机械操作安
全和车辆运输安全等。
5. 场地维护：土方工程施工前，项目部应根据本项目的特征，事先确定场地维护
方案。主要包括：场地排水方案、水土保持方案、基坑支护方案等。 5.1. 场地排水方案要求：排水有组织、有效果，如遇暴雨能迅速排除，场地无大范
围积水，不影响下一步的施工，主要的排水系统可沿用至基础施工甚至主体施工阶段。
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5.2. 水土保持方案主要根据项目地理环境、施工影响环境的范围和政府部门的相关
规定与要求来确定。如方案必须经政府部门审核，建议方案由专业机构制定，水土保持工程亦由专业单位施工。 5.3. 基坑支护：详见下一节。
6. 场地移交：土方工程施工完成，经验收，同时进行有关数据测量记录后，由项
目部向下一步的施工单位移交。
三、 基坑支护
除按照国家规范规定的超过5.0米的深基坑（东莞规定为4.5米）必须采取专项的基坑支护并上报方案给专家委员会评审通过外，其它情况下，如现场不能满足基坑安全的的要求（如放坡限制、土质较差、坑顶附近有建筑物或较大荷载等），也必须采取专门的基坑支护措施。期间，项目部的主要工作如下： 确定是否做支护拟定支护方案方案报审配合招标施工管理组织验收 1. 根据国家、地区的相关规定，结合本工程的实际情况，确定是否做基坑支护。 2. 招标或委托设计拟定基坑支护方案，组织方案评审，确定最终方案。 3. 须上报方案给政府审核的，由项目部负责将确定的基坑支护方案提交政府部门
审查，并负责沟通。
4. 配合基坑支护工程的施工招标。 5. 进行基坑支护工程施工阶段的管理：
5.1. 审核施工方案：基坑支护施工管理的关键是监督施工方按施工方案施工，所以
施工前应对指导施工的方案（包括针对各种突发问题的应急预案）进行认真审核，并将方案抄送一份给工程管理部。
5.2. 施工过程中，重点监控施工工序、施工材料、施工记录、有关质量效果的控制
数据等；
5.3. 如基坑附近有已建建筑物或基坑较深，应落实基坑位移或建筑物裂缝沉降等方
面的监测措施，施工中随时监督和查验。
6. 验收：由项目部组织勘察、设计、监理等单位进行基坑支护工程验收，通知工
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程、成本等部门参加。
四、 桩基施工
为保障建筑结构的安全性，目前建筑基础设计为满足地基基础稳定性要求，一般多层建筑、高层建筑及地质状况稍差的别墅建筑均采用深基础设计。本地区的深基础一般采用桩基础的形式。目前我公司各项目最普遍应用的桩基是钢筋砼预制管桩（人工挖孔桩已基本不用），以下即按预制管桩来阐述桩基分项工程管理的要求。
桩基审图配合招标施工准备桩基施工现场管理组织检测与验收 1. 桩基施工图审图：桩基施工图设计过程及设计白图完成后，项目部应跟进并进行桩基图内审。
1.1. 设计跟进主要从施工的角度对桩基形式和施工方法提出意见，防止设计的桩基
形式、布置或其它结构设计要求与工程现场施工条件不相吻合，从而影响施工质量、进度。
1.2. 内审主要从施工的角度与成本的角度出发，对桩基施工方式和设计数据进行实
际施工的质量、安全与便利性方面的分析，同时考虑施工成本、材料成本、工程进度影响等多方面的综合效益，最终起到桩基施工图优化的作用。 2. 配合桩基施工招标：按照项目的开发计划拟定桩基开工时间、施工区段化分方
案、施工进度计划要求、施工技术要求等招标技术标要求，提前提供给采购管理部。
3. 做好桩基施工前准备。落实工程现场的施工用电、施工用水→桩基施工单位的
临时设施规划→提前跟进桩基施工单位的机械配置与材料采购进程→根据桩基工程进度要求，组织桩基施工机械进场。
4. 桩基施工现场管理：桩基工程开工后，项目部应将其作为关键分项来进行施工
管理。施工前应对施工单位的专项方案进行审核并备案。
4.1. 正式进行桩基施工前应进行试桩。试桩由项目部组织设计、勘察、监理、施工
单位相关人员及公司设计部、工程部、成本部人员共同参与现场见证。 4.2. 施工过程中，项目部对其施工全过程进行监控，应安排专人跟踪，随时进行检
查。同时需对监理单位的旁站行为加强监督，确保桩基施工过程的记录数据完整和真实。
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4.3. 桩基施工的专项施工方案中应有关于桩基施工质量问题或偏差的预防和处理
方案。对于桩偏位、断桩、未达持力层、或收锤技术参数不合要求等情况，项目部应通报给工程管理部，并组织监理、施工单位确定专项处理方案，必要时通知公司工程部、专业技术组、外部专家等人员作专项分析讨论，确定处理方案。
5. 桩基检测与验收：桩基施工完成或某一区段桩基施工完成后，由项目部通知桩
基检测单位依据相关规范要求进行桩基检测。检测单位出具检测结果报告后，由监理单位组织建设、勘察、设计、施工等单位进行桩基分项工程验收。桩基分项验收项目部需通知公司工程管理部参加。项目部在编制工程进度计划时，应充分考虑桩基工程检测与验收的时间，桩基工程未经过检测与验收不得进入下道工序的施工。否则，公司将立即对相关项目进行“拉闸”。
五、 基础与地下室施工
按工程开发的里程碑节点计划，全套施工图完成后，开始进行总包施工单位的招标，总包确定后，总包单位正式进场。桩基工程一般单独分包，桩基工程完工后，总包正式开工。无桩基工程时，总包进场从基础开始施工。
以下按一层地下室介绍地下部分施工期间工程管理的要点。
工作流程：总包单位招标→总包进场→施工现场总平面布置→基础土方施工→基础砖胎模工程施工→地下室底板防水施工→承台及底板施工→地下室竖向结构施工→地下室顶板施工→……（主体施工）……→地下室外墙防水施工→地下室回填→地下室顶板建筑层施工。 1. 总包单位招标
总包单位招标由采购部直接根据该项目的里程碑计划节点时间要求，组织招标，项目部协助进行技术标的编制，并负责招标过程中的有关工程现场的勘察与答疑等事宜。 2. 总包进场
2.1. 总包单位确定后，项目部组织施工单位进场，从而成为总包单位的直接管理部门，总包单位在该项目的所有与工程有关的事务均受项目部管理。
2.2. 总包进场后，提交工程的施工组织设计给项目部，项目部对其进行审核，并在今后的工程管理中主要以施工合同与施工组织设计为依据进行管理。项目部审核
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通过的施工组织设计应抄送一份电子文档或复印件给工程管理部，以便于工程管理部协助项目部进行总包施工整个过程中的质量安全进度及其它方面的管理。 2.3. 总包进场后，项目部应按投标施工组织设计与国家相关法律法规要求，复核其施工组织架构、质量安全体系组织架构人员的配置与资质，并将总包单位施工现场组织架构与主要人员资质证明的复印件抄送给工程管理部，工程部在总包进场一个月内对其进行检查。
2.4. 总包单位进场后，由项目部组织施工图会审和设计交底。另外，在开工前，项目部还应向总包单位进行**技术标准、管理流程以及各主要工程节点施工进度要求的交底，以保证施工单位能尽早熟悉本项目各方面的要求。
2.5. 总包单位进场后，项目部应与总包单位共同制定该工程各有关分包单位进场计划，并向总包单位提出配合与管理要求。 3. 施工现场总平面布置
3.1. 总包单位开工后，项目部应首先督促其进行施工现场总平面布置的规划。施工
现场总平面布置规划应充分考虑到本项目开发节奏与计划的要求，不能影响后期开发的实施。
3.2. 施工现场总平面布置应按照《项目安全环保现场管理作业指导书》的要求与标
准进行实施；
3.3. 项目部应督促总包单位在进场开工后一个月内按**标准完成施工现场总平面
布置的规划和基础阶段各项内容的实施；完成后由项目部通知公司工程部与成本部进行验收。
3.4. 项目部应要求总包单位提交现场安全文明施工专项方案，方案应包含整个施工
期间日常维护的内容，并将之列为一项常态化的管理工作。项目部负责对总包单位日常的安全文明施工维护工作进行证实和监督。 4. 基础土方与基础模板施工
4.1. 基础土方与基础模板施工中，天然地基的验槽应作为一个质量控制点，该工作
由监理单位组织，项目部工程师应参加，首次验槽应通知工程部相关人员参加。 4.2. 雨季施工基础时，项目部应要求施工单位建立有效的雨季施工应急预案，并督
促落实到位。 5. 地下室底板防水施工
5.1. 地下室底板防水施工前，项目部应要求施工单位编制防水专项施工方案，并负
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责对方案进行审核；
5.2. 项目工程师参加监理组织的防水材料进场验收与送检，与合同要求和公司技术
标准规定进行对照，防止非合同或标准限定的品牌或伪劣材料被使用； 5.3. 在大面积防水施工前，项目部应要求施工单位先做施工样板，通知工程部对施
工样板进行验收，合格后方可开展大面积的施工；大面积防水施工中，项目工程师应百分之百参与验收，并在验收前知会工程部，工程部选择性的参与验收。 5.4. 地下室防水施工需要填写防渗漏专项隐蔽记录，记录中应附验收数据检查的图
像资料，并由施工方项目经理、监理单位总监、项目部经办工程师签字确认，工程部参加的验收也应签字确认；
5.5. 地下室底板防水的保护应作为地下室防水施工质量控制的另一关键点，防水专
项方案中应有专门的成品保护内容，并在实际施工中落实； 6. 承台及底板施工
6.1. 防渗漏仍然是承台底板施工质量控制的关键，有地下室的工程的地下室部分施
工组织设计中应有底板结构施工的防渗漏的专门内容。
6.2. 承台与底板施工的流程组织与技术方案也会对底板施工的防渗漏效果产生较
大影响，因此，承台底板施工前，项目部要求施工单位提交专项施工的流程方案，组织监理、项目及工程部人员对其进行审核。
6.3. 承台与底板施工是每个工程的关键部位，因此，项目部应以关键部位施工的要
求进行管理，项目工程师应百分之百参加承台、底板钢筋工程、安装预埋等工程的隐蔽验收，并保留验收的图像记录。验收前知会工程管理部，工程部选择参加验收。
6.4. 承台底板砼工程施工中，项目工程师负责按照施工方案要求与现场进行对照，
监理工程师全程进行旁站监督，保证施工质量。 7. 地下室竖向结构施工
7.1. 地下室竖向结构施工中的关键控制点是轴线定位与竖向结构防水；
7.2. 项目部应要求监理单位重点对地下室竖向结构的轴线定位与防水节点进行检
查，项目工程师可对其进行抽查； 8. 地下室顶板施工
8.1. 地下室顶板施工中，顶板的结构防水与防开裂是关键控制点；
8.2. 地下室顶板钢筋隐蔽验收时，项目工程师应参加，验收时应关注有关防水防开
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裂的部位；
8.3. 地下室顶板砼工程施工中，分区安排与浇筑流程应作为项目部审核方案时考虑
的关键内容；
8.4. 地下室顶板砼施工完成后，砼的养护是一个重要的质量控制要素；
8.5. 地下室后浇带的处理是顶板防漏与与防开裂的另一个关建要素，应重点关注后
浇带的施工间隔要求，达不到设计要求的时间时严禁施工，另外，后浇带未浇筑前其承载力与设计有较大出入，因此，后浇带未施工的地下室顶板在后浇带的跨内不得承担任何施工荷载。 9. 地下室外墙防水施工
9.1. 地下室顶板砼完成后，结构主体继续往上施工。与此同时，当地下室外墙砼达
到龄期后，即可进行下一步地下室外墙防水的施工；
9.2. 地下室外墙防水施工前，项目部应组织监理对地下室外墙的裂缝或砼缺陷进行
检查与整改，并完成防水基层验收与移交；
9.3. 地下室外墙防水施工方案可与底板防水施工方案一同编制，项目部负责进行方
案审核；
9.4. 地下室外墙防水大面积施工前也应先施工样板，样板由项目部通知工程部参
加，防水施工过程控制与验收基本同地下室底板防水施工部分；验收时除按防水验收的要求来验收外，还应关注地下室外墙防水与底板防水的有效搭接； 9.5. 地下室外墙防水验收合格后应及时进行防水保护层的施工，防水保护层验收由
项目监理组织，项目工程师参加。 10. 地下室回填土
10.1. 地下室回填土之前，应首先对回填土土源进行击实试验和有关环保的检验； 10.2. 回填土应按照施工方案拟定的方法与程序进行，项目部应跟进控制回填土的有
关施工质量的检测验收工作； 11. 地下室顶板建筑层施工
11.1. 地下室顶板建筑层施工的控制要点是结构层的开裂检查与防渗效果验收； 11.2. 地下室顶板建筑层施工前，应进蓄水试验检验结构的防渗效果，有渗漏时应先
修补合格后方可进行建筑层的施工； 11.3. 建筑层施工前应进行基层验收；
11.4. 建筑层的做法由项目部组织讨论其技术可行性，必要时组织工程部与技术组人
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员共同确定；
11.5. 施工中，项目部应重点控制工序交接验收的工作。
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第四章、主体结构施工阶段
工程进入主体结构施工阶段后，工程前期准备与协调的工作大部分已完成，此时项目部工程管理的重点应转到工程质量与施工现场安全文明施工等方面。
一、 架空层主体施工
1. 架空层主体施工中的关键控制点有：高支模的施工方案、脚手架方案、施工现
场总平面布置由基础阶段向主体阶段的转变要求等等；
2. 项目部应要求施工单位编制有关高支模和脚手架的专项方案，由项目部进行审
核，同时抄送给工程部协助审核；
3. 对于高支模的施工，项目部应通知工程部进行首次验收，首次验收合格后的其
它区段由项目部与监理单位进行验收； 4. 架空层施工质量与安全的控制点：
4.1. 施工方案针对性与有效性的审核，是项目部在架空层施工中的重要手段。 4.2. 施工现场安全文明环保管理的实施效果推动与监督。基础施工完成后，施工现
场的安全文明环保措施的落实已进入相对稳定的阶段，项目部应关注日常的维护与改善。
4.3. 根据架空层的高支模特点，项目部应从高支模基础，整体稳定性保证的构造措
施，安全防护等几方面进行检查。
4.4. 悬挑脚手架的设计与施工计划。重点考虑设计计算的正确性，施工工艺流程的
安全性和效率。
二、 转换层施工
转换层是结构施工的难点和关键点。此阶段应从材料准备、专项施工方案、施工流程、施工质量检查检测、关键部位验收、关键工序旁站监督等多方面进行协调管理。
1. 专项施工方案
1.1. 转换层施工应要求施工单位编制专项施工方案，方案中应有模板支撑的计算、
钢筋安装流程与质量控制要求及砼浇筑方案与质量保障措施等具体内容。 2. 材料准备
2.1. 转换层施工的主体材料钢筋、水泥应要求选用质量稳定、品牌信誉高的大厂生
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产的材料，进场后严格进行验收与取样见证送检。转换层主体材料品牌不得轻意替换。
2.2. 施工用的辅助措施材料，应要求施工单位上报进场与使用计划，确保供应。对
于木枋、模板等消耗性材料，应要求使用全新的，以保证其受力性能达到方案计算设定的数值要求。 3. 施工流程安排
3.1. 转换层的结构配筋一般比较复杂，因此，其钢筋工程安装应提前拟好各个环节
的流程，防止流程错乱后钢筋安装布置不能满足设计的要求。
3.2. 混凝土浇筑亦要提前规划，转换层一般属于大体积砼浇筑，应按建筑的结构特
征对浇筑流程作好规划，尽量减少施工缝，注意各阶段的衔接，避免砼冷缝的产生。
3.3. 如需夜间连续施工的，项目部应督促施工单位提前办好相关许可，并事先向受
影响区域的居民公示。遇有投诉时，项目部负责协调处理。 4. 施工质量检查检测
4.1. 转换层施工过程中，应重点对支撑系统、钢筋连接、梁柱节点钢筋安装等进行
过程监督与检查；
4.2. 项目部除检查现场实物外，还应对施工单位工序交接记录、质量自检记录，监
理单位旁站记录与隐蔽验收记录等作重点关注，防止此类质保记录流于形式。 5. 关键部位验收与旁站监督
5.1. 转换层施工中，项目部除与监理单位一同对施工质量进行监督与检查外。在第
一批钢筋工程隐蔽、第一批次模板支撑交转给下一工序时通知公司工程管理部派人进行验收。
5.2. 在转换层砼浇筑前，项目部应知会工程部具体的浇筑时间，以便工程部安排进
行关键部位关键工序监督。
三、 标准层主体施工
标准层施工是工程主体施工的核心内容，其工程管理的质量直接影响到该工程大部分的实体质量、进度与成本。 1. 流水组织与施工计划编排：
1.1. 施工前，项目部根据本项目的总体进度要求以及配合展示、销售等节点的需要，
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对项目各区段进行流水组织的规划，向施工单位提出明确要求；
1.2. 要求施工单位编制详细的施工进度计划与网络计划，对其是否适应项目的总体
计划、是否满足质量底线工期进行审核； 1.3. 在施工中进行动态的计划管理。 2. 资源保障：
2.1. 对施工、监理的管理资源进行落实，当其存在风险时向有关单位提出整改要求，
并落实整改到位；
2.2. 对施工单位的材料、机械、资金资源进行掌握，跟进其落实效果；
2.3. 对施工单位的劳动力资源进行关注，保障本项目的劳动力资源满足进度质量需
要；
2.4. 当施工、监理等单位的管理资源存在较大风险时，项目部可知会工程部，由工
程部协助解决。 3. 材料
3.1. 应用于工程实体当中的材料应按相关规定进行进场验收和取样送检； 3.2. 对于甲供材料进行进场落实并对其质量进行把控，对于甲限材料进行符合性验
收与监督。
3.3. 对于施工辅助性材料，从是否满足施工方案要求，能否保证施工质量、能否达
到安全生产要求等方面进行监控； 4. 质量安全体系运行：
4.1. 对施工单位质量安全体系组织配置进行落实，提前将施工单位质量安全管理架
构安排知会到工程部；
4.2. 在施工过程中，随时对质量安全体系的配置与运行情况进行检查。项目部应把
定期的项目质量安全检查工作纳入项目工作计划中，此工作委托监理单位组织实施；
4.3. 项目部、工程部应定期对本项目的质量安全体系运行情况进行检查与评价，发
现运行不正常时，可进行“拉闸”处理。 5. 非关键工序配合：
5.1. 组织协调甲分包单位配合总包单位按计划展开施工，遇有问题时协调各方处
理；
5.2. 关注总包内部非关键工序与关键工序的内部协调，以保证关键线路不受影响，
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质量安全达到总包管理要求。如遇问题督促总包和监理单位落实解决。 6. 检查与验收：
6.1. 标准层施工的质量、安全检查验收由监理单位为主，项目部作为监管层面对其
进行检查。
6.2. 除检查实体外，还应依据《项目质量风险与工程管理评估作业指引（深圳区域
版）》的要求，对总包单位和监理的资料与工作质量进行督导式的管理。 6.3. 对于各层面检查发现的问题，项目部应负责落实整改，并于整改完成后向工程
部反馈。
四、 屋面主体施工
屋面主体结构施工完成代表着工程主体结构的封顶，是项目开发计划中24个主要节点中的一个，也是工程主体结构施工管理中应重点关注的一个部位。 1. 屋面主体的特点
1.1. 屋面层结构一般较复杂，相比标准层楼面的变化较大，特别是斜屋面结构，属
于立体空间体系。屋面结构中还有较多的功能性或装饰性的附属结构，使得复杂性加大；
1.2. 由于屋面结构的复杂性特点，使得施工中的模板与钢筋放样难度明显增加，造
成施工难度增加；
1.3. 屋面是建筑物的最顶层结构，其结构防渗漏、防开裂、防温度变形的要求成为
工质量的必需的要求，屋面结构各个细小的节点都可能成为渗漏开裂等质量缺陷的源头，因而其质量要求更高。 2. 屋面主体施工管理中的关键控制点
2.1. 对于斜屋面等复杂结构屋面，要求施工单位制定专项方案；
2.2. 严格执行模板工程验收，由监理组织，项目专业工程师参加，进行必要的测量
检查，认真对照各个细部；
2.3. 组织进行砼浇筑前的各专业联合隐蔽验收，由监理组织，项目部各专业工程师
参加，对各专业内和专业交叉影响的所有事项进行检查；
2.4. 对出屋面的各类功能性或装饰性的附属结构预留钢筋与位置进行检查； 2.5. 从防渗漏与防开裂的角度对屋面各细部节点和施工方法与工艺进行检查。 2.6. 在屋面砼浇筑前制定好流程方案，在浇筑中加强砼材料质量控制，落实浇筑中
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的旁站监督责任人，提醒施工单位作好一些（如防暴雨，防停电等）应急措施。 2.7. 落实屋面砼后期养护措施并督促严格执行，对屋面结构拆模工作实行严格控
制，项目部需对拆模时间进行审核。 3. 屋面结构完工后与其它工序的衔接
将屋面结构施工计划与砌体、外墙、屋面建筑等分项的施工计划联系起来考虑，合理地进行交叉或间歇，防止工序混乱造成合理工期不足质量风险增加。
五、 砌体工程
目前，由于砌体工程施工质量而引起的房屋质量缺陷比率较大，因此要提升房屋质量，控制好砌体施工这一环节尤为重要。而且集团、区域及公司对砌体工程技术标准与工程管理方面都作了详细的指引，项目部应从材料、交底、监督、检查、验收等方面考虑来进行砌体工程的质量管理。 1. 材料
1.1. 砌块：加气混凝土砌块按《加气砼砌块操作规程》的要求选择合格的供应厂家。
其它砌块应满足国家或地区相关规定要求。对于砌块材料的堆放、龄期等使用要求详见《加气砼砌块操作规程》。
1.2. 砂浆：根据《加气砼砌块操作规程》和东莞**《加气砼砌块干法砌筑施工推行
办法》要求，加气砼砌块砌筑砂浆需采用掺干法施工外加剂的专用砂浆。 2. 施工交底
2.1. 砌体施工人员进场后，项目部应组织一次对施工单位施工技术管理人员施工班
组长一级人员的有关砌体施工要求的技术交底。还应监督施工单位组织对工人的操作交底。
2.2. 砌体工程开工前，项目部应按照本项目三级计划要求，结合项目实际施工组织
情况，制定砌体工程进度计划，并向监理、施工单位交底。 3. 施工样板
3.1. 按区域要求，砌体工程大面积施工前，应首先进行施工样板的施工。完成后，
由监理与项目部工程师进行项目验收。而后，由项目部通知公司工程管理部进行施工样板验收，只有样板验收合格后才可进行大面积施工。
3.2. 砌体施工样板除经验收做好样板验收记录外，样板本身应在整个砌体施工期间
保持原样，供施工单位随时作参考和指导。
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4. 施工组织与过程监控
4.1. 在砌体工程施工当中，项目部应结合进度质量等方面的要求，协助施工单位进
行施工组织，如施工辅材的采购、分包单位的协调、施工流水的安排等等。 4.2. 砌体施工期间，除要求监理单位对砌体分项进行施工过程监督外，项目部专业
工程师应每天至少一次巡查施工现场，发现砂浆配合比不正确、构造节点不符合技术标准要求时，立即要求停工或返工。 5. 检查与验收
5.1. 砌体施工由于涉及范围较广，分项验收可以按栋号或区段分开进行。项目部工
程师在分项验收前应参加监理单位进行的检验批验收。 5.2. 分项验收由项目部组织，由工程、成本、设计等部门参加。
5.3. 砌体工程进行检验批验收或分项验收时，应将所有门窗洞口验收作为一项重要
验收项来进行控制，做好验收记录，以保证下道工序施工的要求。 6. 砌体质量控制的其它要求
6.1. 砌筑砂浆控制：项目应督促施工单位建立电脑计量的集中搅拌站，并要求专人
从事砂浆搅拌。监理应对砂浆配合比进行严格的监督检查，可选择性的旁站监督。对于使用过程中的砂浆采用随时抽查的方式进行质量控制。
6.2. 砌体材料控制：重点把握砌体材料进场验收，现场堆放，龄期要求等限制性标
准。
6.3. 施工操作要求：通过培训、交底等方式对施工操作层进行施工操作要求的传达，
使工人能够掌握砌体施工的技术要领。此工作由施工单位自己实施，项目部应督促。
6.4. 结构构造要求：通过培训、施工样板、交底等多种形式，向施工单位明确砌体
的构造节点要求。
6.5. 工序交接验收：砌体完工后，有关分包工程的，由监理单位组织工序交接验收
（如门窗洞口验收）。属于总包单位内部交接的，项目部与监理应督促总包单位进行工序交接验收。 7. 砌体施工中的安全控制
7.1. 贯彻与检查搅拌机械、垂直运输、切割工具等机械设备与工具的安全使用方法。
项目部应对班前安全交底等安全管理行为进行检查。
7.2. 施工临时脚手架搭设应由专业人员搭设并牢固可靠，项目部在每日的巡查中应
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对此进行关注；
7.3. 在临边（洞口）部位施工砌体时，应对安全防护和洞口的覆盖和脚手架的封层
等安全保障措施作认真检查。
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第五章：毛坯装修及落架阶段
一、 抹灰工程 1. 原材料
1.1. 水泥：要求施工单位选用公司限定的水泥品牌，如需采用限定品牌以外的水泥
则须向公司采购部和工程管理部书面申请，经审核同意后方可使用。 1.2. 外加剂：掺加CL30专用添加剂，现场搅拌砂浆禁止添加砂浆王、粉煤灰等其
他外加剂。
1.3. 钢丝网：基体所采用的钢丝网必须为镀锌钢丝网，镀锌钢丝网尺寸： 20×20
×1.0、13×13×0.8、10×10×0.7mm三种规格； 2. 砂浆搅拌
2.1. 按要求采用现场砂浆集中搅拌或采用商品砂浆。 2.2. 砂浆搅拌站
2.2.1. 现场设置集中搅拌站，每2万平米建筑面积不超过一个集中搅拌站。 2.2.2. 集中搅拌站全部进行场地硬地化，设置排水沟、二级沉淀池、专用沙石料池、
添加剂溶液池或桶。在显要位置悬挂砂浆配比标牌。
2.2.3. 集中搅拌站需具备遮阳挡雨功能，临近建筑物的需设置双层安全防护棚。 2.2.4. 集中搅拌站优先考虑采用电子计量系统；设置散装水泥罐；须用滚筒式搅拌
机。 3. 样板验收
3.1. 内外墙大面积抹灰前，要求施工单位做施工样板，经监理、项目部验收合格后
通知工程管理部进行样板验收，验收合格签字确认后方可大面积施工。 4. 施工组织与施工过程质量控制
4.1. 组织抹灰施工时，考虑砌体施工完成后必要的技术间歇，要求监理组织砌体-抹灰的工序交接验收，对技术间歇进行控制；
4.2. 外墙抹灰前应按《防渗漏专项隐蔽验收制度》要求，组织进行外墙螺杆洞处理、
穿墙洞口堵塞、窗边塞缝与防水等防渗漏专项隐蔽验收，按制度规定通知工程部验收。
4.3. 要求监理对抹灰基层、基层毛化处理、钢丝网铺钉、补线槽等抹灰过程工序进
行验收，做好相应的验收记录。
4.4. 要求监理对分层抹灰进行监控，必要时采取工序验收的形式加以控制。
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4.5. 抹灰工程的相关技术要求参照《工程技术统一标准》、《加气砼砌块操作规程》、
《GY902-1996抹水泥砂浆工艺标准》要求执行。 5. 抹灰工程安全文明施工管理
5.1. 抹灰施工期间，项目部应重点对室内砂浆堆放、外墙脚手架封闭等进行检查。 6. 检验批验收与分项验收
6.1. 项目部应督促执行检验批验收与分项验收。抹灰工程检验批验收及分项验收由
监理组织，项目部专业工程师参加。
二、 铝合金安装
1. 材料、半成品及装配件进场验收
1.1. 铝合金材料、半成品进场时监理、项目部应先进行验收，验收内容主要包括：
铝型材、壁厚、玻璃、配件及防腐处理情况等，具体要求详见《东莞公司工程技术统一标准》。
1.2. 监理、项目部验收合格后通知工程管理部来验收，验收合格后方可开始安装。 2. 安装样板
2.1. 大面积安装前，要求施工单位先做施工样板，经监理、项目部验收合格后通知
工程管理部进行样板验收，验收合格签字确认后方可大面积施工。
2.2. 样板验收主要内容：固定片厚度、固定片间距、窗框塞缝质量、窗边防水质量
及成品保护等，具体要求详见《东莞公司工程技术统一标准》。 3. 隐蔽验收
3.1. 铝合金门窗现场隐蔽验收具体要求详见东莞公司《防渗漏专项隐蔽验收制度》。
《制度》中要求：现场监理工程师和项目部工程师100%参与铝合金门窗分批分层专项隐蔽验收并存照，工程管理部品质管理工程师按一定比例（不少于15%）参与铝合金门窗分批分层专项隐蔽验收。
3.2. 项目部工程师应根据现场实际进度及时通知工程管理部来现场抽查隐蔽验收。 4. 分项品质验收
4.1. 铝合金工程完工后，除按相关施工及规范进行分项工程验收外。还应按照《工
程品质验收作业指引》要求，由项目部组织进行品质验收（公司内部质量控制流程，主要从客户角度进行全方位验收）。
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三、 主要部品安装
1. 材料、半成品及装配件进场验收
1.1. 材料、半成品进场时监理、项目部应先进行验收。
1.2. 监理、项目部验收合格后通知工程管理部，工程部选择进行部分验收。 2. 安装方案
2.1. 对存在较大结构安全或渗漏水隐患的部品如外墙线条等安装方案需通知工程
管理部一起参与安装方案的讨论及确认。 3. 安装样板
3.1. 大面积安装前，要求施工单位做施工样板，经监理、项目部验收合格后通知工
程管理部进行样板验收，验收合格签字确认后方可大面积施工。 4. 品质验收
4.1. 主要部品安装完工后，由项目部先组织项目内部自检，自检合格后按《工程品
质验收作业指导》规定，组织相关的品质验收部门进行品质验收。
四、 建筑屋面 1. 专项施工方案
建筑屋面要求具备防渗漏、保温、隔热等性能，按功能可分为上人屋面、不上人屋面、种植屋面，按形式又分为平屋面、坡屋面，且屋面上还可能有机房、烟道、风井、天窗、伸缩缝等各类建筑结构。建筑屋面施工复杂而特殊，所以建筑屋面施工前项目部应要求施工单位编制专项施工方案。方案由监理单位审核，项目部审阅。 2. 屋面基层
2.1. 屋面基层即屋面砼结构面，应按施工规范要求，作为有防水要求的结构进行蓄
水试验，蓄水无渗漏，经清理后进行屋面基层验收。蓄水试验由监理组织，项目部专业工程师100%参加，每批次的蓄水试验都应有详细过程记录与验收记录。基层验收由监理组织，项目部工程师与下道工序施工单位（如防水）人员参加。 3. 屋面防水
3.1. 施工方案：防水工程作为一项技术要求高的专项工程，应要求施工单位编制具
有针对性和可行性的施工方案，由监理审核，项目部审阅。
3.2. 防水材料：防水材料要求按合同要求选用公司限定的品牌，材料进场后施工之
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工程管理指导书
前进行进场验收与有见证送检，送检合格后再安排施工；
3.3. 施工条件：项目部应直接参与防水施工的工作安排，对于基层不合格、气候条
件不适宜的情况，严禁施工单位擅自施工；
3.4. 施工样板：防水工程正式大面积展开施工前，应先安排样板施工，样板由项目
部通知工程部参加验收；
3.5. 施工监控：防水施工时，应要求监理单位派专人进行全过程监督，对材料配合
比、施工工艺、重要节点处理等进行严格旁站监督。
3.6. 防水验收：屋面防水工程验收由施工单位先报监理单位验收，验收合格后由项
目部知会工程部，共同进行分项验收。 4. 工序验收与交接
4.1. 屋面建筑层施工工序较多，每道工序施工完成后均应由监理组织工序验收，并
同时要求下道工序人员参加进行交接验收。
4.2. 屋面施工时，任何未经工序交接验收直接进入下道工序施工的，项目部应立即
进行质量“拉闸”，并通知工程管理部。 5. 屋面细部
5.1. 项目部在审阅屋面专项方案时，应重点对屋面细部处理提出要求；
5.2. 屋面工程的各道工序施工与验收中，参加质量管理与验收人员均应对各个细部
进行重点检查，细部处理不合格则工序验收不合格。
5.3. 屋面工程的细部处理的具体要求可参见相关施工验收规范及集团、区域、公司
的相关技术标准。 6. 验收
6.1. 建筑屋面全部工序施工完成后，由监理组织进行分项验收；
6.2. 项目部在建筑屋面工程施工完工后，先进行项目自检，而后通知工程管理部对
其进行有关功能、施工质量、观感等多方面的综合品质验收。
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五、 外墙装饰 1. 施工准备 1.1. 材料准备
1.1.1. 外墙装饰工程施工前，项目部应落实与外墙装饰施工有关的各类甲分包工程
（如铝合金、线条、涂料等）与甲供材料（如墙面砖）的进场计划与施工配合计划；
1.1.2. 对各类材料组织完成必须的进场验收与送检等工作；
1.1.3. 落实甲指乙供和甲限品牌材料的施工方订货与采购计划与供货保障； 1.2. 施工条件
1.2.1. 组织完成外墙砌体工程的验收，外墙砌体完工后的技术间歇应满足公司技术
标准中关于抹灰前砌体完工时间的要求；
1.2.2. 完成对外墙铝合金安装与塞缝，栏杆，穿墙洞口堵塞、螺杆洞堵塞等工程的
验收，参见《防渗漏专项隐蔽验收制度》等； 1.2.3. 组织以外墙防渗漏防开裂为重点的施工要求交底。 2. 施工组织
2.1. 一般总包单位仅施工外墙抹灰和贴面砖等分项，而与外墙装饰施工有关的分项
较多，还包括铝合金、线条、涂料、管道安装、栏杆等等，因此，项目部需从项目的整体计划特别是落架计划的角度出发，进行统一的协调与安排；项目部在外墙装饰施工前，应组织召开协调会议，统筹各分项目的施工计划； 2.2. 对于甲分包工程，项目部应按计划要求，组织其按时按要求进场施工配合，并
直接对其进行生产管理；
2.3. 由于外墙装饰施工涉及的分项较多，项目部应监督落实各项目的工序交接验收
与分项验收。不同施工单位之间的工作面交接，应由监理单位组织验收，项目部专业工程师参加； 3. 技术要求
3.1. 外墙基层处理：砼外墙螺杆洞按《防渗漏专项隐蔽验收制度》要求进行处理与
验收；砼外墙面与加气砼砌块外墙面采用聚合物水泥浆（掺细砂）作毛化处理； 3.2. 外墙抹灰：
3.2.1. 外墙抹灰环节中防渗漏的构造要求，如：外墙铺钉钢丝网、外墙分格设置与
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工程管理指导书
做法等，详细参见《工程技术统一标准》、《加气砼砌块操作规程》、《高层项目统一构造作法》、《多层项目统一构造作法》等文件。
3.2.2. 外墙抹灰砂浆配合比按设计并参考《工程技术统一标准》要求； 3.2.3. 外墙抹灰施工技术要求参见《GY902-1996抹水泥砂浆工艺标准》。 3.3. 外墙防水：外墙防水施工技术要求按照专项施工方案及相应防水施工与验收规
范要求。
3.4. 外墙涂料：外墙涂料的施工技术要求除参照《GY935-1996砼及抹灰面彩色涂料
施工工艺标准》外，还应参照各类涂料的施工说明书执行。
3.5. 外墙面砖：外墙面砖施工技术要求按《JGJ126-2000外墙饰面砖工程施工及验
收规范》。对面砖泛碱作重点控制，禁止粘贴剂或勾缝剂未完全干燥时做外墙淋水。
3.6. 外墙大理石：外墙大理石施工要求施工单位按相关规范与标准要求编制专项施
工方案。 4. 检查验收
4.1. 外墙装饰工程施工中应做好的验收工作有：外墙螺杆洞堵塞验收、外墙面基层
验收、外墙防渗漏构造验收（钉钢丝网、分格缝设置）、外墙防水、外墙抹灰、外墙饰面砖或石材等的施工样板验收与分项验收。
4.2. 以上验收由监理组织，项目部参加。其中：外墙螺杆洞堵塞通知工程部验收15%；
各施工样板通知工程部参加验收。
4.3. 外墙装饰所有分项验收合格后，由项目部通知工程部对外墙装饰工程进行品质
验收。 5. 安全施工
5.1. 外墙装饰施工过程中，应满足《项目安全环保现场管理标准》、“脚手架安全技
术规范”“工程建设标准强制性条文（安全篇）”等安全施工标准或规范的要求。 5.2. 项目部在外墙装饰施工期间，每周组织一次有针对性的安全生产大检查。
六、 天棚
本节天棚施工仅指粗装修阶段的天棚施工，主要是天棚面的腻子和涂料工程，不包括精装修中的天棚吊顶等工程。 1. 结构检查
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1.1. 工程主体完工后，项目部组织对天棚砼结构进行一次全面的测量检查，主要检
查天棚砼面的高低差，楼板的裂缝等。检查发现不符合结构质量标准的进行专项处理。 2. 样板施工
2.1. 天棚大面积展开施工前先做施工样板，施工样板应包括各个施工工序的样板。 2.2. 施工样板先由项目部与监理进行项目内部验收，验收后通知工程部验收。 3. 技术要求
3.1. 天棚砼板的基层处理：包括局部找平、露筋露铁的防锈处理； 3.2. 天棚腻子超厚时要求进行分层施工； 4. 验收要求
4.1. 天棚验收的主要检查项：腻子空鼓、天棚平整度、高低差、阴角顺直等。测量
验收由监理单位位组织实施，项目部一般情况下可只验收观感。
七、 地坪
1. 地坪做法要求：毛坯房地坪做法要求按照设计图纸，同时参照《工程技术统一
标准》及《东莞公司小高层、情景美墅、别墅交楼标准（毛坯）》的要求；精装修交楼的地坪在精装修时施工； 2. 样板施工
2.1. 大面积展开施工前先做样板，包括基层清理样板和砂浆地坪成活面样板。样板
先经监理单位验收后，由项目部通知工程管理部参加验收；
2.2. 样板施工过程中各工序是否严格按照相关技术标准要求的施工，由项目部委托
监理旁站。样板验收时一般不对施工过程中的控制要求作认可。 3. 基层
3.1. 地坪施工前进行基层清理与验收是项目部必须控制的一个重要环节； 3.2. 除地坪基层清理的样板由工程部参加验收外，其它部位基层验收均由监理单位
组织，项目部专业工程师参加；
3.3. 基层清理的标准是：地坪砂浆与砼结构楼板能有效结合。 4. 技术要求
4.1. 基层清理干净，楼面无落地砂浆、大量灰层，楼板面毛糙；
4.2. 地坪施工前应对楼面板洒水湿润，浇筑前应先在砼楼面板上做一道结合层；
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4.3. 对地坪砂浆配合比进行严格控制，砂浆要求集中搅拌且电脑计量。 4.4. 其它技术要求参见《GY705-1996水泥砂浆地面施工工艺标准》。 5. 成品保护
5.1. 地坪施工完成后，按照砼的养护要求进行浇水养护，养护期未到前该区域不得
进行其它任何施工或堆放材料等；
5.2. 地坪施工完成达到强度以后在室内进行其它施工时，地面应铺彩条布等对地坪
进行保护，地坪上堆放材料时应垫木板。
八、 外架拆除
1. 计划安排与施工组织
1.1. 编制外架拆除的施工计划时，应遵照《VKHN/RL019深圳区域工程标准工期管
理规范》中关于主体封顶-落架的工期规定的最短时间的要求；
1.2. 外架拆除施工执行计划编制时，应兼顾外墙铝合金、栏杆、砌体、抹灰、涂料、
面砖、节点处理与修补等各个分项的施工时间和施工技术间歇以及必要的验收时间的要求；
1.3. 外架拆除施工组织时应按照流水施工的原则，分区段编排计划，保证各外墙分
项施工有序进行。 2. 安全要求
2.1. 在脚手架专项施工方案中，应包含脚手架拆除部分的内容；
2.2. 脚手架拆除之前，项目部应要求监理单位组织一次安全交底专题会； 2.3. 脚手架拆除施工时，应要求监理单位派专人、施工单位安全管理人员全程跟踪
监督和进行警戒；
2.4. 其它安全要求按照有关脚手架安全技术规范和高处作业安全技术规范等安全
生产要求执行。 3. 工序交叉管理
3.1. 脚手架拆除作业过程中，应停止该区域所有外墙立面的其它施工作业，个别配
合拆架的修补人员应作重点安全交底；
3.2. 当某一层的外架拆除前或拆除后进行外墙涂料最后一遍施工时，需作重点安全
交底，且应有专门安全管理人员监督。
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九、 建筑电气
本节内容用于指导工程管理人员对建筑电气安装工程进行全面质量控制，确保建筑电气安装工程施工全过程处于受控状态。 1. 施工程序
施工准备 →材料进场及检验→主体施工阶段的电气预留预埋→电气配管→支、吊架预制安装 →配电箱安装 →桥架敷设 → 管内穿线→电缆敷设 →基础槽钢制作安装→变压器安装→高、低压开关柜安装→封闭母线安装→电机检查接线→照明器具安装→防雷接地→导线包扎→线路检查绝缘摇测→配电箱(柜)内接线→设备接线→设备调试→系统联动调试与试运行→分项竣工验收。 2. 施工准备
2.1. 图纸会审：依据相关国家与行业的技术规范以及公司的统一技术标准等技术资
料，由项目部电气工程师及时组织施工单位、监理公司和设计单位进行图纸会审，并形成图纸会审纪要。
2.2. 电气施工方案审批：监理单位专业工程师对施工单位的施工组织设计进行审
批，项目部电气工程师对方案进行审阅。
2.3. 掌握电气专业的施工与管理资源情况：了解施工单位人员的素质和施工经验，
审查施工单位质量保证体系。审查监理人员上岗资质，检查监理人员到岗情况是否符合合同要求。
2.4. 坚持施工样板先行制度：会同设计、采购和成本部，制定工艺样板施工方案，
确定实施计划，安排作业队伍完成样板施工，然后组织相关部门进行施工样板集中验收和现场签认。 3. 材料
3.1. 有关电气工程材料与设备选用中，有相当一部分的主要材料和设备都是甲供采
购，因此在项目开工初期，项目部就应根据本项目施工计划，尽早拟定材料和设备的采购、进场和作业计划，同时做好与土建及其他专业的配合工作，以利于项目顺利实施。甲供材料或设备采购要求依据各项目施工合同及集团、区域的相关规定执行；
3.2. 材料进场后，项目部应及时组织监理、安装单位相关人员进行验收，规定需进
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行有见证送检的应及时安排有见证送检，杜绝不合格品进场。所有电气设备、材料的规格型号及电压等级均符合设计要求，并有产品合格证。 4. 主体结构阶段电气施工管理
4.1. 主体阶段电气施工主要是配合土建预埋，电气工程师应对照土建施工计划对电
气部分施工计划进行审核，确保配合一致，并跟进协调预埋工作的安排； 4.2. 预埋施工期间，应要求专业监理工程师对关键部位及首个标准层的施工进行重
点跟踪；
4.3. 施工完毕后，要求施工单位自检，监理工程师检查，确保无遗漏和达到施工要
求，最后督促办理隐蔽工程验收签证，每预埋一层均应办理工程质量隐蔽验收并做好相关资料。 5. 装修阶段电气施工管理
5.1. 要求监理单位组织施工单位对主体施工期间的电气预埋进行检查与整改，检查
内容主要包括：预埋管线是否畅通、管内杂物是否清除、开关、插座等接线盒安装座标及标高是否正确等等。
5.2. 配合户型样板施工，进行电气工程户型样板安装施工，在户型样板验收时一并
进行验收；
5.3. 配合土建装修进程安排电气工程安装，要求施工单位在每期施工计划必须包含
安装部分施工安排，项目部专业工程师负责审阅；
5.4. 电气安装与其它工种施工之间需发生工作面交接和隐蔽交接时，要求监理单位
做好相关隐蔽与交接验收；
5.5. 电气工程施工完成后，按《GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规范》要
求进行检验批验收及分项、分部工程验收。同时还应按照《工程品质验收作业指引》要求，由项目部组织电气安装工程品质验收； 6. 质量控制要求
6.1. 防雷保护、安全措施及接地系统：按照《东莞公司工程技术统一标准》及东莞
市防雷设施检测所相关规定施工；
6.2. 电缆敷设、开关插座安装、配电箱安装：按照《GBT50312-2000建筑与建筑群
体综合布线系统工程验收规范》、《工程建设标准强制性条文（第三篇）》、《GB50303-2002建筑电气工程施工及验收规范》、《东莞公司工程技术统一标准》等要求施工；
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6.3. 机房高低压配电柜安装：按照《GBJ147-90电气装置安装工程高压电器施工及
验收规范》、《GB50254-96电气装置安装工程低压电器施工及验收规范》等规范与标准要求施工。
7. 临时用电安全
项目临时施工用电的安全管理直接关系到所有参建单位的人身安全与公司利益，项目部必须高度重视，因此如何切实采取一切必要的管理手段和方法，在施工过程中就应充分规划、实施、监管好。
7.1. 技术措施：临时用电系统一般应采用TN-S供电系统；设置漏电保护器，应坚
持三级保护和“一机一闸一漏”的原则；特殊场所应根据有关要求使用相应安全电压等级供电；电气设备的安装及防护、安装位置、配电分级、导线选择及布线、接线等均要符合临时用电规范要求。电气设备应由专人操作及负责维护保养检查。并留有记录。电气设备的操作与维修人员必须由经过培训后取得上岗证书的专业电工完成。各类用电人员均应掌握安全用电基本知识和所用设备的性能及操作规程。
7.2. 组织措施：建立临时用电施工组织设计和安全用电技术措施的编制、审批制度，
并建立相应的技术档案；建立技术交底制度，并应在技术交底文字资料上履行签字手续；建立安全检测制度：从临时用电工程竣工开始，定期对临时用电工程进行检测；建立电气维修制度，加强日常和定期维修工作，及时发现和消除隐患，并建立维修工作记录；建立工程拆除制度：建筑工程竣工后，临时用电工程的拆除应有统一的组织和指挥；建立安全检查和评估制度，定期对现场用电安全情况进行检查评估；建立安全用电责任制；建立安全教育和培训制度。
十、 建筑给排水 1. 施工准备
1.1. 图纸解读与设计优化：安装工程施工前，项目部和监理、安装单位必须认真识
读设计图纸及其技术说明文件，明确设计意图，了解设计要求。并对管道安装位置、管径的合理性以及水表、阀门安装位置的合理性等进行优化； 1.2. 方案制定：项目部应督促安装单位根据设计图纸、工程量大小、工程复杂程度、
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工程施工和技术难点，以及**对工程的要求，尽早编制出详细的管道专业工程施工方案和重点、难点、关键过程及特殊过程专题施工作业方案，并联合监理审定最佳方案。在施工方案中，对管道工程的施工进度网络，操作程序和施工方法、工程技术、质量、安全、施工目标等进行明确地规定。
1.3. 施工交底：督促安装单位和监理根据设计图纸、施工方案、施工验收规范，专
门安排好对参与安装工程施工的现场操作人员进行工程技术交底和质量安全交底，并检查安装工程施工技术交底记录。
1.4. 工序交接：项目部会同土建施工单位、安装单位以及监理，按设计图纸、施工
规范验收设备基础、预埋构件、预留孔洞、预埋件、有关的沟槽，办理工序交接与验收流程，以利于下一工序施工。 2. 材料要求
2.1. 由专业工程师负责落实甲指乙供和甲限品牌材料的施工方订货与采购计划与
供货保障；
2.2. 材料进场验收与送检：对各类给排水材料设备组织完成必须的进场验收与送检
等工作；进场设备、材料的规格种类应符合设计要求，采用的镀锌钢管、PP-R管、无缝钢管、塑料管及管件、型钢、阀门、卫生器具、保温材料等应使用具有产品合格证、材质证书的国标产品。外观检查合格。需做专项试验的材料必须按规定进行试验。各类设备必须具有制造厂的产品证明书和合格证，铭牌应清晰、完整，随机文件齐全，经开箱检查合格。
2.3. 经检查合格后，根据不同的材质、批次，不同要求，按照安装先后顺序存放，
做好标识，分别堆放在专门的堆场或仓库内，防止锈腐、损坏和重复搬运。对于个别实行甲供的材料和设备，还应按《工程品质验收作业指引》要求履行进场品质验收。 3. 施工过程管理
3.1. 专业工程师及时跟进工程进度，督促监理要求施工单位严格按计划施工，不得
影响其他工序的正常施工进度；
3.2. 专业工程师随土建工程进度要求，组织协调好给排水预埋及留洞与土建的配
合。要求填写《预留洞一览表》，安排监理在施工过程中认真对照检查，避免遗漏。
3.3. 在楼板、梁、墙上留孔、洞和预埋件等施工时，应要求施工单位由专人负责位
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置、标高测定与标记，同时在浇注混凝土过程中应有专人配合校对，看管模盒、埋件，以免移位。
3.4. 在结构板或墙浇筑砼前，完成安装在其中的穿板或墙套管的预留，给水管道的
预埋和水压试验；
3.5. 配合户型样板施工，在大规模施工之前，进行户型样板中管道的安装和验收，
保证户型样板需要并兼具使用功能及美观要求。
3.6. 内墙砌筑完成并在抹灰之前，完成墙体切槽和给水管道的预埋和水压试验；在
墙体抹灰之后，完成排水管的吊码及管道安装，注意明装管道的成品保护； 3.7. 在土方回填夯实之后，完成埋地管道的土方开挖、安装、给水管的水压试验、
排水管的灌水及通球试验、土方回填，夯实；
3.8. 管道安装过程中，注意管口及地漏的临时封堵，以免建筑垃圾堵塞；管道安装
完成后，必须进行给水系统的水压试验，排水系统的灌水和通球试验。 4. 验收和整改
4.1. 严格按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》落实验收制度，现场出
现安装质量等问题，要求及时整改并复验； 4.2. 监理组织给排水工程竣工验收，专业工程师参加。 5. 质量控制要求
5.1. 给排水管道安装，必须严格检查施工单位施工工艺，严格按照《GB50242-2002
建筑给排水与采暖工程施工与验收规范》及《工程技术统一标准》中相关规定的要求验收，避免管道渗漏。
5.2. 严格审查室内管道与室外管网图，避免室内与室外管网标高冲突。
十一、 通风与空调 1. 施工准备
1.1. 项目部组织施工单位及监理单位，根据国家设计及验收规范和东莞公司《工程
技术统一标准》进行图纸会审。
1.2. 检查施工单位的管理人员及施工仪器，必须要求其配备专业的检测人员及检测
仪器。 2. 材料要求
对于通风与空调工程中所用到的主要材料、成品、半成品以及设备进场都必须
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进行验收并应形成记录。对于有防火等级要求的材料必须严查材料合格证、性能检测报告，并且现场做点燃试验观察，确保其防火等级符合设计要求。 3. 主体结构施工阶段通风与空调施工
根据土建进度要求，组织协调通风与空调的预埋件、预留孔洞以及风井砌筑等相关工作。 4. 质量控制要求
4.1. 严格控制施工工艺，风管的制安必须按要求检查其严密性及强度。 4.2. 设备就位前必须对其基础进行验收，符合要求后方可安装设备。
十二、 电梯工程 1. 主体施工阶段要求
在设计扩初阶段，项目部就应及时将各拟用电梯的规格、层数、载重等技术要求跟电梯厂家进行充分沟通，同时根据沟通结果将厂家签认过的各电梯井道土建布置图正式移交给设计院，督促设计院完善电梯机房和井道的建筑、结构等设计专业的技术细节。
主体施工阶段，主要是根据电梯土建布置图做好电梯井道的预留预埋工作的监督与检查，包括电气管线、承重构件的预埋。其次，重点复核以下各环节：
（1） 机房的面积、高度是否符合设计图纸要求； （2） 机房是否设置通风洞口及尺寸； （3） 曳引机承重梁埋入承重墙的有效长度； （4） 电梯井道内的土建结构尺寸；
（5） 井道不得装设有与电梯无关的设备或电缆等； （6） 导轨支架等所用的预埋铁件位置、尺寸与深度； （7） 底坑与四周不得出现渗水、漏水或积水，且应平整。 2. 电梯安装控制要点
2.1. 电梯机房灯具不得安装在电梯曳引机或控制柜上方，给运行和维修造成不安全
因素；
2.2. 检查电梯电源柜、控制柜配线情况，配线应整齐，厂家自带的电源线护套颜色
应分相色，电梯安装单位导线用色应一致，不得用淡蓝色线做PE线用； 2.3. 两根导轨接头不应在同一水平面上；
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2.4. 避免电梯存在关门太快、载重太小、运行不稳或噪声过大的现象； 2.5. 电梯曳引机的金属支座须接地，电梯导轨顶端应与接地装置连接； 2.6. 电梯设备电源线的金属导管须做可靠保护接地。 3. 电梯施工验收
3.1. 设备开箱验收：项目部会同监理、电梯安装单位，根据随机文件清单进行逐一
清点核对，同时检查设备外观是否存在明显损坏，出厂合格证与试验证书的复印件与合同技术要求的一致性；
3.2. 施工安全检查：电梯安装期间做好各洞口处的安全围护和日常检查，即各层门
的围护情况，高度不得低于1.2米；
3.3. 接地安全检测：电梯机房、设备、金属线管、导轨、层门以及轿箱等外露可导
电部分均应安全可靠接地（PE），其截面应符合规范要求，要有隐蔽验收记录； 3.4. 安装检测与验收：主要包括检查层门门套、指示灯、召唤盒、消防开关盒等安
装的平整、牢固、美观；轿箱平层准确度检测；限速器、安全钳、缓冲器、门锁装置四大装置的安全运行检测；系统运行的噪音检测；电梯运行速度检验。
十三、 燃气工程
燃气工程由于其行业特点，目前公司普遍采取设计、报建、施工、监理、日常管理等所有内容打包招标的方式直接分包。此方式下，项目部进行现场燃气工程施工管理的主要要求如下： 1. 施工准备
1.1. 项目部负责向燃气承包单位提供燃气工程设计的必要资料，如：施工场地工程
地质、地下管网线路资料，小区建筑物平、立面图纸，楼栋单体图，室外地下管线设施、水、暖、电及道路平面图等电子版资料和用气情况等等； 1.2. 专业工程师负责跟进燃气工程图纸设计及报政府有关部门审图等工作，负责组
织图纸会审，督促承包方在规定的时限内完成燃气工程报建等工作； 1.3. 燃气工程承包单位进场后，专业工程师负责协调工作面移交和总分包配合等相
关工作；
1.4. 专业工程师组织燃气工程施工材料的进场验收与取样送检等工作，要求：燃气
输配工程使用的管子、管件、密封填料等附属材料应符合国家现行有关标准。管子、管件及附属材料应有出厂合格证；
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1.5. 进行燃气工程施工条件检查确认：包括：地下管道铺设前的回填土检查，穿墙
穿楼板预留管洞检查、标高基准线检查及土建进度确认等等。 2. 施工过程控制
2.1. 施工期间，专业工程师负责监督检查工程质量、进度，以及设计图纸问题的处
理、设计变更的签证等等；
2.2. 专业工程师负责组织燃气工程隐蔽工程验收、检验批验收以及分项工程验收； 2.3. 协调处理燃气工程承包单位与其它各施工单位和人员在施工过程中的关系，协
助其处理与政府各职能部门的关系。 3. 施工要求
3.1. 地下管道铺设必须在房心土回填夯实或挖到管底标高，沿管线铺设位置清理干
净，管道穿墙处已留管洞或安装套管，其洞口尺寸和套管规格符合要求，坐标、标高正确。
3.2. 暗装管道应在地沟末盖沟盖或吊顶末封闭前进行安装，其型钢支架均应安装完
毕并符合要求。
3.3. 明装托、吊干管安装必须在安装层的结构顶板完成后进行。沿管线安装位置的
模板及杂物清理干净，托吊卡件均已安装牢固，位置正确。
3.4. 立管安装应在主体结构完成后进行。高层建筑在主体结构达到安装条件后，
适当插入进行。每层均应有明确的标高线，暗装竖井管道，应把竖井内的模板及杂物清除干净，并有防坠落措施。
3.5. 支管安装应在墙体砌筑完毕，墙面末装修前进行（包括暗装支管）。 3.6. 燃气设备应在各种支架固定装置已装好，房间内的装饰工程已经完成后，再进
行安装。 4. 质量要求
4.1. 符合：GB50028-2002《城镇燃气设计规范》、CJJ33-2005《城镇燃气输配工程
施工验收规范》、CJJ94-2003《城镇燃气室内工程施工及验收规范》等国家、地方及行业规范、标准要求；
4.2. 管道的耐压强度和严密性试验结果及管材、器具的型号、规格必须符合设计要
求；管道的坡度必须符合设计要求；煤气引入管和室内煤气管道与其它各类管线、电力电缆、电线和电气开关的最小水平、垂直和交叉净距，必须符合设计要求或规范规定。
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5. 验收
燃气工程的承包单位负责办妥政府规定的与燃气工程有关的全部手续，项目部协助其进行调试和组织竣工验收；并督促其按合同约定取得相关验收证明文件。 项目部负责与燃气工程承包方落实管道燃气收费与安全使用问题，并签订《管道天然气供气协议》。
十四、 弱电工程－智能化、电话（含网络）、电视 1. 施工程序：
施工准备 →材料进场及检验→主体施工阶段的弱电线管及底盒等预留预埋→弱电系统配管→支、吊架预制安装 →桥架敷设 → 管内穿线→系统主线或光纤的敷设 →设备及控制箱的安装 －调试 2. 材料
主要材料（如：面板、设备、控制箱、线、光纤等）进场时，项目部专业工程师负责组织材料进场验收。
3. 施工准备、质量控制、主体阶段及装修阶段的施工管理要求基本同 “电气部分”
部分，由项目专业工程师负责跟进各项工作。 十五、 其它
1. 住户水表及电表的报装、开通由项目部工程师负责，营销部配合提供住户的相
关资料。
2. 燃气、电视、网络及电话的系统开通由项目部工程师负责，各分户的报装由住
户负责。
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第六章：室外工程
在项目开发计划中，室外工程也需占据部分关键线路，也直接影响整个项目的工期与品质。室外工程主要包括：室外管网、室外道路、室外配套建筑和园建、园林绿化等几个分项的施工内容。 一、 室外管网
1. 室外管网关系到整个小区的规划设计，因此在总平规划阶段、施工图阶段都应
组织对室外管网图纸的会审，会审由项目部与设计部协同组织完成； 2. 室外管网的主网设计确定后，项目部根据现场实际情况与工程施工计划，应考
虑在建筑物施工之前完成室外主管网的施工，以避免后期施工时对主体施工产生影响；
3. 室外管网施工计划应纳入工程总施工计划进行统筹考虑。同时，对能够提前的
工作应尽量提前，以缩短施工占用总工期关键线路上的时间；
4. 室外管网施工的材料应满足合同约定的对于主要管材与配件的限定品牌的要
求，所有材料进场后由监理单位组织进场验收与送检，其中甲供材料进场后还应由项目部负责进行材料品质验收；
5. 室外管网施工应满足《GB50242-2002建筑给排水与采暖工程施工与验收规范》、
《GB50303-2002建筑电气工程施工及验收规范》及《工程技术统一标准》中相关规定的要求；
6. 项目部专业工程师应重点关注室外管网工程的材料验收、施工隐蔽验收，对于
材料不合格、施工质量存在重大风险等问题应知会工程管理部。
二、 室外道路
1. 项目部在编制工程总施工进度计划时，应将室外道路工程的内容协同考虑后编
入其中，在保证施工合理工期的前提下，尽量考虑穿插，以缩短对总工期的影响；
2. 在项目总平规划确定后，项目部组织进行有关室外道路施工的专项研究。条件
充许的情况下，与室外管网一起，考虑在工程开工前提前施工完成主干道的路基部分施工，并将之利用为施工临时道路；
3. 工程落架后进行室外道路的后期施工，应安排分段分区域施工，减小对整个工
程现场其它分项工程施工的影响；
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工程管理指导书
4. 室外道路施工的技术要求依照《工程技术统一标准》、深圳区域《沥青道路工程》
等相关技术标准和国家规范的要求；
5. 室外道路工程施工完成后，除按相关验收规范要求进行分项工程验收外（监理
单位组织），还应由项目部通知工程管理部进行分项工程品质验收。
6. 项目部专业工程师在室外道路工程中应重点监控的内容（质量控制的关键）：回
填土密实度检验、稳定层及基层的材料配比与密实度、配套预埋、轴线与标高复核、道路面层施工实体质量与观感等。
三、 室外园建与配套建筑
1. 室外园建与配套建筑主要包括：小区入口门亭、围墙、独立的变配电房、垃圾
站、景观亭、花池、水池、建筑小品等等。
2. 独立的变配电房、垃圾站等与建筑主体结构施工不相冲突时，应作为一个单体
与主体建筑平行安排施工，以缩短园建施工的工期；其它配套建筑与园建的施工计划编制时，应以何时具备施工条件为原则，尽早安排施工；
3. 所有室外配套建筑与园建工程的装饰材料，均应先进行材料样板确认，进场时
由项目部组织材料品质验收。
4. 主要部位的配套建筑与园建的装饰工程应先做施工样板，由项目部组织设计、
工程等部门进行施工样板验收； 5. 项目部负责施工全过程中的质量监控；
6. 室外园建工程完工后，由监理单位先组织项目范围内的自检，自检合格后，由
项目部通知工程部进行品质验收。
四、 园林绿化
1. 小区内园林绿化工程由项目部与设计部共同进行施工管理，项目部主要进行施
工条件提供与施工计划编排，设计部主要对施工过程的技术要求进行监控；项目部应与设计部一起编制主要绿化材料的进场计划，提供给采购部门； 2. 项目部在进行施工总进度计划编排时，应对与绿化施工有关的相关分项作出工
作面提供时间的要求和场地标准的要求；
3. 项目部组织进行总包单位和园建、绿化单位之间的工作面移交过程，并协调安
排有关交叉施工事宜；
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工程管理指导书
4. 园建材料进场时由项目部与设计部共同进行材料进场验收，并优先安排绿化的
施工；
5. 绿化工程施工中的技术控制要点参照《城市园林绿化工程施工及验收规范》、《园
林绿化工程质量验收规范（深圳市）》、《园林绿化工程验收标准（试行）检验批表格》的要求执行；
6. 绿化工程完工后由设计部通知成本管理部进行绿化工程品质验收。
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第七章：精装修工程
工程精装施工管理由全面家居中心负责，全文主要说明精装修工程施工过程中，项目部需配合的有关事宜。精装房的外墙装饰、铝合金、栏杆、消防电梯间等精装修工作内容之外的分项的施工仍由项目部负责工程管理；
精装修工程施工前，全面家居中心应编制各工程的《精装修工程管理指导书》，全面指导精装修的施工过程。 一、 毛坯-精装的工作面移交：
1. 精装修交楼的工程，由项目部与全面家居中心共同协商制定毛坯-精装的工作面
移交计划；
2. 目前，一般工程均在外墙落架完成后移交给精装修单位施工。在移交前，项目
部应组织监理单位和施工单位对整个工程的施工质量进行一次普查，并做好记录。检查内容主要包括：天棚平整度、高低差，墙体位置尺寸、阴阳角、垂直度偏差，抹灰空鼓、预埋水电线路的位置与畅通等等。发现问题及时组织施工单位整改；
3. 毛坯-精装的工作面移交由项目部组织，由项目部、全面家居中心、监理单位、
总包单位、精装修施工单位共同参加并确认，必要时通知工程部参加；工作面移交可分批进行，但应逐户确认。检查工作可由监理组织总包与精装单位提前进行。
4. 对于不符合精装修工程接收标准的工程毛坯，精装修单位可拒绝接收。 5. 对于已进行工作面移交的工程的土建施工缺陷仍由总包单位负质量责任，但不
负工期影响责任，项目部对此应与全面家居中心协调由谁进行整改。 二、 精装修施工期间配合：
1. 精装修施工需要的现场生活、生产（如水、电等）条件由项目部统筹安排，精
装修进场后服从项目部的施工现场管理；
2. 工程精装修施工期间，项目部应负责进行精装修施工单位与总包及其它施工单
位之间的工作协调，为精装修施工提供便利条件；
3. 项目部组织的本项目部总进度协调会应通知全面家居中心和精装修施工单位参
加，会上对精装修工作进行协调；
4. 对于精装修施工过程中发现的工程主体或其它分包单位质量缺陷，全面家居中
心要求时，项目部负责组织相关单位整改，全面家居中心自行组织整改且需执
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工程管理指导书
行相关扣款时，应通知项目部组织相关单位确认。 三、 精装修工程验收：
1. 精装修施工过程中的检查验收由精装修监理和全面家居中心负责；
2. 精装修工程分项验收（外部验收，作为竣工验收的前提），由精装修监理单位组
织，全面家居中心可要求项目部、工程部协同验收；
3. 精装修工程交付前的（内部）品质验收，由全面家居中心组织，由客户关系中
心负责验收。
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工程管理指导书
第八章：工程验收
一、 基础验收
±0.00以下工程完工后，组织基础工程验收，由项目专业工程师具体负责。 二、 主体结构验收
1. 地下室主体结构完工，砼达到强度后，组织基础及地下部分主体结构中间验收，
验收由建设工程质监部门、设计、施工、监理及建设单位参加；
2. 工程±0.00以上主体结构完工，砼达到强度，砌体工程完工后，由项目部组织
进行主体结构验收。验收由建设工程质监部门、设计、施工、监理及建设单位参加；
3. 验收合格后，填写“主体结构中间验收证明书”，施工、设计、监理、建设单
位签字盖章。 三、 分项工程验收
1. 根据GB50300-2001《建筑工程施工质量统一验收标准》要求，建筑工程各分项
工程完工后，由监理工程师（建设单位项目技术负责人）组织施工单位项目专业质量负责人等进行验收；
2. 验收合格后，由施工单位填写“分项工程验收记录”，施工、监理、建设单位技
术负责人签字。 四、 地下室人防工程验收
1. 有地下室人防工程的项目，项目部专业工程师负责在防空地下室工程开工前组
织设计、施工、监理单位及人防设备厂家进行技术交底；
2. 人防工程完工后，由项目部组织监理、设计、质监、安监、施工单位、人防设
备厂及人防办进行现场验收，验收合格后填写《人防工程技术档案》，报市人防办备案。 五、 电梯验收
1. 电梯工程一般均作专项分包，由专业单位供货与安装。电梯工程施工完成后，
由电梯分包单位负责向有资质的专业检测验收单位申请电梯专项验收。项目部专业工程师负责跟进电梯验收的计划执行和相关证明文件的获取。 六、 规划验收
1. 验收条件：建筑物主体、立面必须完工，室外工程设施必须完工，施工场地内
临时设施拆除，现场清理整洁干净。按照政府及验收部门的要求准备好相关申
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工程管理指导书
请资料。
2. 验收组织：规划验收由项目事务部组织，项目部协助收集整理规划验收资料提
供给项目事务部，由事务部填写《建设工程规划验收审批表》，报送给验收部门，并协调组织验收部门到现场进行规划验收。 七、 环保验收
1. 在项目勘察设计阶段，由项目部依据《室内环境污染及噪声控制作业指引》要
求，组织专业检测单位对场地氡浓度进行检测；
2. 在工程施工阶段，项目部负责依据《工程材料设备应用指引》对各类施工材料
进行审核和控制。在大面积施工前，组织检测单位对施工样板间进行环境检测； 3. 在工程施工完成后，竣工验收前，组织检测单位进行环保验收监测；
4. 检测合格后，由项目部通知项目事务部向环保部门提出验收申请，由项目事务
部组织现场环保验收。
八、 消防验收 1. 验收条件：
1.1. 建筑消防设计已经消防部门审核同意，取得合格的《建筑工程消防设计审核意
见书》，且按原设计施工完成，变更部分内容、程序符合法规及技术规范要求； 1.2. 有消防施工单位的资质证书且符合有关法规授权施工范围；
1.3. 按东莞消防验收的有关规定要求，准备好消防验收的有关资料：如：《建筑工
程消防验收申报表》、工程竣工图、《消防产品供货证明表》及相关证书和检验报告、施工记录和隐蔽工程记录等(详见东莞建筑工程消防验收本档案目录表)、《建筑工程消防设计审核意见书》(复印件)等等。 2. 验收组织：
2.1. 项目部负责按要求收集、整理有关消防验收所需的资料并提供给项目事务部，
由项目事务部填写《建筑工程消防验收申报表》；
2.2. 项目事务部负责向本工程的消防验收部门申请进行消防验收；
2.3. 项目事务部负责联系消防验收部门进行现场消防验收，跟踪《建筑工程消防验
收意见书》的获取，过程中项目部予以协助。
九、 分户验收
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工程管理指导书
1. 验收条件：工程按设计图纸要求施工完成，施工单位组织完成自检，并认为质
量达到合格标准； 2. 主要验收方法与内容：
2.1. 方法：在确保工程地基基础和主体结构安全的基础上，以实测实量、检查观感
质量和使用功能为主；
2.2. 内容：建筑结构外观及尺寸偏差；地面、墙面和顶棚面层质量；门窗安装质量;
栏杆、护栏及安全玻璃的使用；防水工程质量；给水、排水系统安装质量；室内电气工程安装质量。 3. 验收组织：
3.1. 项目部专业工程师负责组织监理、施工单位相关人员按照《东莞市建设局住宅
工程质量分户验收管理规定》及有关施工质量验收规范要求逐户进行检查。 3.2. 验收过程中，在检查每户住宅和公共部位时填写《住宅工程质量分户验收表》，
发现工程有实测实量、观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，由监理单位书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查。
3.3. 分户验收合格后，必须由项目部、施工、监理单位负责人在《住宅工程质量分
户验收表》上签字确认，并加盖公章。
3.4. 工程质量监督机构应当在监督工程竣工验收过程中，抽查《住宅工程质量分户
验收表》，核实分户验收内容及施工单位对分户验收中提出问题的整改情况。 十、 竣工验收 1. 竣工验收条件：
1.1. 达到《建设工程质量管理条例》中规定的建设工程竣工验收应当具备的条件： ① 完成建设工程设计和合同约定的各项内容；; ② 有完整的技术档案和施工管理资料；
③ 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； ④ 有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； ⑤ 有施工单位签署的工程保修书。
1.2. 按地方法规及建设主管或质监部门要求，完成建筑工程质量分户验收、建筑工
程初验与资料验收等竣工验收的前提准备工作。 2. 竣工验收组织与备案：
2.1. 施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后，自行组织验收，进行自评质
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量等级、编制竣工报告，提交给项目监理单位；监理单位核查竣工报告，对工程质量等级作出评价后由施工单位向项目部申请竣工验收。
2.2. 项目部应在组织竣工验收之前，组织或跟进完成分户验收、规划、消防、环保、
燃气、人防、质量技术监督、档案等专项验收。
2.3. 项目部监督落实施工单位完成各专项验收所提问题的整改，跟进并取得相关的
证明或准许文件。
2.4. 项目部审查施工单位的竣工报告，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验
收，可通知公司设计、工程、采购、成本、客服等部门共同参加，提出意见。 2.5. 竣工验收合格后，项目部负责编制建筑工程竣工验收报告。并按相关法律法规
和政府主管部门的要求，准备相关的工程竣工备案资料。向建设行政主管部门申请建筑工程竣工验收备案。
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