浅析宅基地使用权的性质及流转

浅析宅基地使用权的性质及流转

作者：田静萱 王春博

来源：《山东青年》2017年第05期

摘要：宅基地使用权是一种在特殊国家土地制度和时代背景下形成的中国特色社会主义的权利产物。《物权法》中将宅基地使用权编在用益物权下，但由于宅基地使用权的权利客体是农民集体所有的土地，因此相关权利关系复杂，这也使得宅基地使用权的性质与流转存在众多争议，宅基地使用权的现状也颇为混乱，规定其性质与流转的具体措施和办法，以适应现代经济社会发展的需要。

关键词：宅基地使用权；性质；流转 1.引言

于2007年开始实施的《中华人民共和国物权法》首次规定了宅基地使用权将其作为一种用益物权，规定在第一百五十二条至一百五十五条。整部《物权法》中未提及“宅基地使用权”概念、权利的内涵、权利的行使、权利的丧失等等。因此，形成了独特的景象： 未设置农村宅基地所有权制度之下的“宅基地使用权”。[1]不可否认的是，《物权法》在起草时，遵从的一个原则也是“宜粗不宜细”，这就使得宅基地使用权制度在实践过程中要面对各种各样的问题，而这些问题也正是相关法律的空白，因此我们需要深入研究宅基地使用权的性质，制定出具体切实可行的法律法规，最终作用于流转领域，从而促进经济流通领域的发展。 2.宅基地使用权性质及流转相关文献综述 2.1宅基地使用权的性质

农村深受我国传统文化观念的影响，在人们的传统思想观念中认为地皮与房子理所应当是一体的，没有土地，房子就是不可能存在的，有了房子就代表这块地是为我所有。人们对于宅基地法律性质的认识不够，宅基地的法律性质可概括为以下五点：第一，集体所有性。第二，使用主体特定性。第三，使用数量规定性。第四，无固定使用期限性。第五，福利性。[2] 关于学术界对宅基地使用权性质的争议，目前大致可以归纳为以下几类：第一，地上权说；第二，“我国特有用益物权”说；第三，人役权说[3]；第四，自物权说；第五，独立的用益物权说[4]。

2.2宅基地使用权的流转

宅基地使用权的流转是必要的，它不仅是城乡一体化的要求，还是农村土地资源的有效利用和市场经济发展的有力推动。[5]当前学界围绕农村宅基地使用权应适用什么样的流转制度产生了三种代表性观点：禁止流转说、限制流转说、自由流转说。

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3.对宅基地使用权的现状分析

目前看来，我国法律对宅基地使用权的性质没有一个明确具体的规定，对于其流转除了在农村集体经济组织内部的可以流转和政府主导下的宅基地使用权置换流转之外，其余流转方式基本上是不允许的，并且规定禁止流转的法律法规还十分多。例如：2004 年出台的《关于深化改革严格土地管理的决定》，禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定；严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的房屋发放土地使用权证。

此外，我国《担保法》还规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押，法律另有规定的除外。但是我国目前实际存在的宅基地流转的现状是存在很多不被法律所认可和保护的流转方式，“隐形流转”占主导。例如，市场化与城市化背景下的农民宅基地“被迫”或非正常流转，城市近郊区域的农民宅基地“被规划”、房屋被强拆；宅基地使用权赠与、转让、出租、抵押、作价入股、有偿收回等等[6]。 4.宅基地使用权的立法完善

宅基地使用权虽被《物权法》编入用益物权一章，但这个私权却并没有得到与物权法规定的其他权利一样的保护。原因是什么？

除却《物权法》，《土地管理法》《土地管理法实施条例》《基本农田保护条例》《担保法》《关于深化改革严格土地管理的决定》等一系列法律法规条例都对农村宅基地使用权做出了诸多限制，可以说是不合理的制约，使得农村宅基地使用权形同虚设。没有达到《物权法》设立的目标——保护平等民事主体的物权。其权能是不完整的，在宅基地使用权的流转方面表现得最为突出，尤其是收益权和处分权（特指对宅基地使用权的处分）两项权能。

对于宅基地流转制度的完善已经刻不容缓，立法者要明确宅基地使用权流转的基本原则、前提条件、流转规则、流转程序、退出制度。[7]要结合实际的国情和具体的社会状况，要促进社会经济发展，要考虑商事活动重视的效益原则，还要从以下几个方面建立起与宅基地使用权自由流转制度相配套的相关制度：其一，农村土地利用管理制度的完善。其二，宅基地使用权确权登记制度的完善。其三，宅基地使用权产权自由流转市场的建构。其四，宅基地使用权收回制度的完善。其五，农村社会保障制度的完善。[8] 5.结论与展望

宅基地使用权是中国特色社会主义的产物，随着物权法的出台使得人民的这种用益物权有了法律上的规定，是私权利发展和进步的表现，但是我们也要承认的是有关宅基地使用权方面的国家法律法规确实还有待完善，在这种立法上还是“宜细不宜粗”，只有细致明确的法律规定才能从公权力的层面更好地保护私权利，要不然就失去了设立这种权利的意义。总而言之，目前作为“用益物权”存在的农民宅基地使用权，面临维护难的问题，而宅基地使用权的流转，不

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能简单地放任或者禁止方式来一概而论，统筹规划，认清国情，因地制宜预测好未来的发展方向，适应时代和社会发展的宅基地使用权流转制度才是目前迫切需要的。 [参考文献]

[1]郑尚元宅基地使用权性质及农民居住权利之保障[J]中国法学，2014，（02）：142-157 [2]余彦霖论宅基地的性质及其使用权流转[D].西安：西南交通大学，2015

[3]解玉娟农村宅基地使用权性质探析[J]河南财经政法大学学报 ，2008，（03）： 140-143 [4]王崇敏论宅基地使用权性质[J] 河南财经政法大学学报2014（05）： 14-21 [5]王越农村土地改革背景下的宅基地使用权流转研究[D]云南：云南大学，2015 [6]王崇敏宅基地使用权制度现代化构造[D]武汉：武汉大学 2013

[7]孙淑云，吴海玲论我国宅基地使用权流转制度的完善[J]湖南科技大学学报（社会科学版）2012，15（01）：57-60

[8]贺日开我国农村宅基地使用权流转的困境与出路[J] 江苏社会科学 2014（06）：68—77 （作者单位：大连理工大学文法学院 知识产权学院，辽宁 盘锦 124221）