关于对农村宅基地使用权流转的看法

关于对农村宅基地使用权流转的看法

摘要：农村宅基地宅基地使用权是在保有集体土地所有制基础之上，为农民建造方便而创建的一种用益物权。近20多年来，,伴随着经济的高速发展,我国正经历着一个经济和人口高速增长、城市化进程加快、土地需求旺盛的时期，随着农村经济的发展以及城镇化的进程，现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。农村宅基地使用权流转制度方面的存在不足。结合存在的问题，本文最后还提出几点建议。

关键字：农村宅基地；存在问题；建议 1、我国当前宅基地使用权的基本特征 1.1 集体所有

不同于公有土地，我国1982年《宪法》规定:“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。 就我国目前状况，宅基地使用人能够依法在宅基地上建房等活动，但农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民申请取得宅基地后只能自己建房，不可私自进行转让。 1.2 使用无限期

不同于城市公有土地，农村宅基地使用期是无限期的。宅基地使用人能够长期、永久地使用宅基地。即使当地上物消失后，宅基地使用人仍可以翻建、改建并且长期拥有。 1.3 权能有限制

1998年《土地管理法》规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”。在我国现阶段，宅基地使用权是不能自由转让的，只允许在集体组织成员之间进行转移。2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，城镇居民即使购买了农村住宅，也不能取得宅基地使用权。同时还明确禁止城镇居民在农村购置宅基地。《担保法》规定，耕地、宅基地、自留地等为不得抵押的财产。 1.4 “一户一宅”原则

根据《物权法》以及相关法律，宅基地的取得应坚持“一户一宅”的原则。这是在我国人多地少的国情下决定的，另外，一宅在一般情况下能够保障农民的住宅权。

2、 对我国农村宅基地使用权流转现象的现状分析 2.1 不同用途之间的流转 2.1.1农村宅基地转变成建设用地

因国家规划建造的需要，需征用农村的土地包括宅基地进行经济开发建设。例如高速公路建设、经济开发区的建设等，经过的村庄农民必须搬迁，原宅基地变为建设用地；在城市化进程的推进中，按照新的城市规划，原宅基地被改造为城市建设用地。或者，部分房地产公司为了谋取利益，从农民手上通过非法手段取得宅基地使用权进行房地产开发。

2.1.2 农村宅基地转变成耕地

在部分地区对土地整理时，将破旧房改造和宅基地复垦结合起来，连片拆

除破旧房、闲置房，重新规划建新房，多余宅基地复垦为耕地。 2.2 不同主体之间的流转

2.2.1农村居民与城镇居民之间的流转

宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅的权利。因为法律法规的不完善、农民的法律意识薄弱、我国正处于经济和人口高速增长、城市化进程加快、土地需求旺盛的时期，宅基地使用权不同主体之间的流转的隐形市场广泛存在，矛盾丛生。宅基地使用权流转是部分人的迫切需求，私下、变相转让农村宅基地使用权的现象大量存在。部分非农村居民为了谋取利益，变相违法向农民购买或获得宅基地使用权。 2.2.2 农村居民与农村居民之间的流转

1998年《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。但是在现实生活中，部分农村居民都是拥有“一户多宅”，甚至在城里购买了房子。超

占、多占、一户多宅现象的比较普遍存在。

3、农村宅基地使用权流转现状的成因分析

3.1流转是现代物权发展、我国经济体制变革的必然体现。

我们知道，所有的法律规范、法律制度和法律活动，归根结底都是以有效地利用资源，最大限度地增加财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置。因此，现代物权法更强调对物的经济效益的价值追求，由过去单纯的强调归属转向对利用价值的追求。

自20世纪80年代，我国开始了由计划经济转向市场经济的变革。经济体制的变革要求由市场配置资源，要求资源主体自主支配其财产，形成可流转的物权或财产权体系。农村村民的财产除承包地（农地使用权）外，唯有对宅基地的使用权。财产的匮乏使农民创造财富的机会减少，如果再对唯一的可资利用的财产作出禁止或限定，就使农民丧失了融通资金的基本手段。 3.2 价格的低廉性促进了宅基地使用权的流转。

城市化导致大量农民向城市转移，留下大量空余宅基地，在经济迅速发展的时期，农民的生活日益困难，迫切以低廉的价格出卖，转让，租赁宅基地使用权。 3.3 休闲养老需求增多。

随着经济的不断发展，城市环境污染的日益严重，很多市民则向往农村的田园风光，农村较好的生态更是吸引着城镇居民。他们希望在农村购买宅基地用作休假和疗养

3.4 宅基地是一块巨大的，还未被开发的，具有强大潜力的土地市场。 3.5 城市化所带来的必然结果。 3.6 农民的法律意识薄弱。

3.7 农村宅基地的登记制度、分配制度、监督制度还不够完善。 4、对我国完善农村宅基地使用权制度的建议 4.1 提高农民对农村宅基地流转的思想认识

,要加强农民对集体土地流转的认识,加大宣传力度,让农民深刻认识到一些土地(流转)常识。如今城乡结合部的农民在进行其房产交易的同时,他们并不知道自己的宅基地也随着在交易,只认为这样可以增加自己的收入。这是因为农民是典型的“经济人”,追求的是经济利益最大化,所以其行为方式往往受到经济利益的驱动,这也是城乡结合部土地市场如此混乱的重要原因之一。 4.2 政府尽快完善土地管理制度

政府应该加强立法，尽快完善农村宅基地的登记制度、分配制度、监督制度，建立和完善农村特别是城郊集体建设用地流转的法律法规，确保农民宅基地使用权的合理流转,确保流转收益分配的公平和公正。 4.3 可以建立农村宅基地使用权的有偿使用制度。

我国现行的农村宅基地使用权制度实行的是无偿使用制度，但由于现阶段“一户多宅”的现象严重,如果再贯彻无偿使用的原则势必鼓励农村居民多占、超占宅基地,影响农村宅基地资源的合理分配,造成宅基地资源的紧张,进而占用耕地，所以可以对多占、超占的宅基地的使用进行收费。 4.4建立农村宅基地使用权流转制度。

目前,农村宅基地使用权的流转是被严格禁止的,宅基地使用权不能出租、出卖、抵押、入股或以其他形式非法转让。这一规定已经不适应市场经济发展的需要了。现实经济的发展状况迫切需要建立农村宅基地使用权交易市场。与其限制发展，不如放宽农村宅基地使用权人身份的限制,在政府宏观调控的前提下，非本农村集体经济组织成员的人可以通过转让、承租等非申请的方法获得农村宅基地使用权等。

4.5 完善实施宅基地使用权流转外部影响内部化

在宅基地使用权流转时，提高宅基地使用权的土地出让或转让金的同时，可以要求并提高买主对卖主所补偿的土地补偿费、安置补助费以及地上附着物等。特别的可以把流转所造成的外部影响进行内部化，要求买主补偿给国家或者相关集体合理费用。

4.6 政府合理提高宅基地使用权流转的税收

与其完全限制其发展，不如放宽农村宅基地使用权人身份的限制,非本农村集体经济组织成员的人可以通过转让、承租等非申请的方法获得农村宅基地使用权等。在这中间提高流转程序的费用和流转后买主取得使用权后的税收。一定程度上提高宅基地的价值。

4.7 政府合理提高农民从事农业积极性

现阶段，农民种地已经取得了太大的利益，加上城市化，导致大量农民向城市转移，留下大量空余宅基地，在经济迅速发展的时期，农民的生活日益困难，

迫切以低廉的价格出卖，转让，租赁宅基地使用权。所以，应该提高农民种地积极性，比如说降低农用肥料得价格，增强研究农业的科技费用，提高农民的社会保障制度等，从而能一定程度限制农民出卖宅基地使用权的数量。