项目投资成本控制

提纲

一、 建立有效的成本控制组织体系 （一）、制定项目投资成本管理制度 （二）、组织结构 （三）、订立岗位职责 二、 投资成本动态管理

三、 投资机会选择和决策阶段成本控制 （一）、投资机会选择的成本控制 （二）、项目决策分析的成本控制 四、 前期阶段成本控制 （一）、合同条件的谈判与签约 （二）、获取土地使用权 （三）、征地补偿费

（四）、规划设计阶段的投资成本控制 （五）、招标阶段成本控制

五、 项目施工阶段建筑成本的控制

（一） 、编制或审核成本计划，确定成本控制目标 （二） 、审查施工组织设计和施工方案 （三） 、控制工程设计变更、洽商及索赔 （四） 、抓好甲供设备、材料投资管理 （五） 、控制工程款的动态结算 （六） 、合同管理 （七） 、竣工决算

六、租售阶段的投资成本控制 （一）、销售形式 （二）、参与制定租售方案 七、 项目竣工财务决算

八、 附件

项目投资成本控制

一、 建立有效的成本控制组织体系 （一）、制定项目投资成本管理制度 （二）、组织结构

公司总经理

项目投资总负责人 项目1 项目2 项目预算员 项目财务人员 项目预算员 项目财务人员

（三）、订立岗位职责 二、投资成本动态管理

项目建议书和可行性研究阶段 技术设 计阶段 初步设 计阶段 施工图 设计阶段 合同实 施阶段 竣工验 收阶段 招投标 投资 估算 概算 造价 修正概 算造价 预算 造价 合同 价 结算实际 造价

三、 投资机会选择和决策阶段成本控制 （一）、投资机会选择的成本控制

面对可能出现的多种投资可能性，对每一种可能性，投资成本管理部门都要根据自己的成本管理经验，快速地初步判断其可行性，形成文件，作为决策者投资效益测算依据。

（二）、项目决策分析的成本控制

此阶段主要包括市场分析和项目的财务评价两方面工作。投资成本控制的重点是协助公司策划部门切实做好可行性研究，根据市场需要及发展前景，合理确定建设规模。对建设产品的技术来源、市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作出深入的调研和正确的评价，编制尽可能全面的投资估算，充分考虑建设期间可能出现的各种因素(如材料价格上涨系数)对工程造价的影响，使投资估算真正起到控制项目投资的作用。

四、 前期阶段成本控制 （一）、合同条件的谈判与签约

所有的合同条款由实施部门草拟，由工程部审核，最终由投资成本管理部门进行费用控制，此过程投资成本控制的重点是主动分析研究市场、积极参见谈判，最终确定合同价款。

（二）、获取土地使用权

核算土地开发成本、及时评估土地价格，为决策者提供选地依据。土地使用权获得的方式：

1、土地使用权出让

（1）、招标出让国有土地使用权 （2）、拍卖出让国有土地使用权 （3）、挂牌出让国有土地使用权

（4）、协议出让国有土地使用权 2、土地使用权划拨

3、原有划拨土地上存量房地产土地使用权 4、与当前土地使用权拥有者合作 （三）、征地补偿费 1、土地补偿费

征用耕地的补偿费，为该耕地被征前3年平均年产值的6-10倍。征用其他土地的补偿费，各省、自治区、直辖市有具体规定。

2、安置补助费

征用耕地的安置补助标准，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量来计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。征用其他土地的安置补助费，各省、自治区、直辖市有具体规定。

3、附着物和青苗补偿费

被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，各省、自治区、直辖市有具体规定。征用城市郊区的菜地，应当按照国家规定交纳新菜地开发建设基金。

（四）、规划设计阶段的投资成本控制

由公司的规划部门提供详细的规划设计方案和规划设计条件，内容包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、绿地比例、需配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他。

投资成本管理部门取得相关资料后，根据规划设计的深度编制或审查相应的设计概算、施工图预算等，初步确定投资成本。

（五）、招标阶段成本控制

标底（预算）的编制工作程序

制定审核工作规划 补充答疑资料 制定编制方案 领取编制材料 勘踏现场 结算定额工期 构工程结

确定价差 装饰工程工程量结算与复核 安装工程其他工程工程量套价 核定工、机、料 编制说明 确定费率套价审核 整理、装订、密封 送标，参加开标、评标 结算费用 清理资料、归档 1、确定招标的方式

作为投资成本管理部门，在招标前应正确评价项目的建设规模和复杂程度，形成文字报告，作为决策者选择招标方式的依据，招标的方式：

（1）、公开招标 （2）、要求招标

2、招标机构的确定 （1）、成立招标小组

根据项目的特点，投资成本管理部门可以自行编制招标文件和组织评标，同时向有关行政监督部门备案。

（2）、委托招标代理机构

根据项目的特点，委托招标代理机构编制招标文件和组织评标，投资成本管理部门积极组织成立招标小组，负责全面的招投标工作。

3、确定承包方式

作为投资成本管理部门，在工程施工承包前，应根据项目的特点准确分析市场情况，为决策者确定承包合同的方式提供依据，合同承包的方式：

（1）、总价合同、单价合同、成本加酬金合同； （2）、全部包工报料、部分包工报料、专业工程发包。 4、招标中的日常事务

投资成本管理部门在项目招投标活动中应发挥重要作用，日常事务工作主要包括：

（1） 发布招标公告或邀请招标函； （2） 编制和发送招标文件； （3） 编制或审核标底； （4） 审查投标者资格；

（5） 组织勘察现场和解答投标人提出的疑问； （6） 接受并妥善保管投标人的标函； （7） 开标、审核标书并组织评标； （8） 谈判签订协议或合同。

五、 项目施工阶段建筑成本的控制

项目施工阶段投资成本管理部门的主要工作是工程款使用计划的审核与工程合同管理、工程进度款的审核、工程变更价款的审核、工程索赔费用的审核。其目的是以工程合同为依据，达到全过程确定与控制工程造价的目标。

（一）、编制或审核成本计划，确定成本控制目标 1、 2、 3、 4、 5、

材料设备成本计划 施工机械费用计划 人工费成本计划 临时工程成本计划 管理费成本计划

（二）、审查施工组织设计和施工方案 （三）、控制工程设计变更、洽商及索赔

工程变更、现场签证及索赔审核的依据应充分，设计变更手续、签证程序应齐全，内容与实际情况应相符，所选用的计价方式应合理并符合施工合同规定，工程变更的数量（包括核增与核减）应考虑全面。工程设计变更及现场签证应由项目造价工程师或预算员审核并签发。控制的目的是尽量减少和控制工程变更的数量，设计变更、洽商及索赔的要求：

1、设计变更内容应符合规定； 2、手续符合规定； 3、内容要清楚； 4、签证要准确； 5、索赔要有理有据。

建设工程变更管理工作流程

设计人员发现图纸问题 设计变更或修改图纸 甲方总工或专业技术人员 不增加大额费用 增加大额费用 报甲方，重大变更报公司主管领导 甲方资料员编号并发施工监理和甲方专业人员和预算人员 乙方实施变更，按规定申报变更费用报监理 监理按规定申报变更费用报甲方投资成本管理部门 甲方投资成本管理部门审核并批复下发三方

（四）、抓好甲供设备、材料投资管理

业主自行采购的设备、材料必须坚持以大渠道供货为主，市场自行采购为辅。投资成本管理部门应积极开展市场调研、询价等工作，及时把握市场动态，在自行采购时，做到心中有数，并且坚持货比三家，力求质优价廉，大型的设备订货可采取招标方式，在签订的合同中要明确质量等级和双方责任义务。

大宗物资及设备采购、保管、消耗工作流程

施工队根据进度提材料、设备 登记、存库 进货、检验 造价师提材料、设备使用计划 谈判，签订采购合同 理解设计意图，提取大宗材料、设备采购清单 项目立项 分析同行业建设标准、设备使用经济效益 市场询价、生产厂家对比

建立材料、设备档案库 回访，使用情况分析 核对库存量，对比实际使用数量，找出浪费因子 出 库

（五）、控制工程款的动态结算

在承包合同中应明确工程预付款的拨付方案；进度款的支付，需由施工单位提出，并编制进度款的详细构成，由监理部门审核，投资成本管理部门复核后支付，防止超付。

1、工程款使用计划应在合理的施工组织设计及工程合同价款的基础上编制，其内容应与工程合同确定的工程款支付方式相一致，在设计或施工进度变化较大的情况下应按需进行动态调整；

2、工程进度款的审核与确定报告应符合施工合同相关支付条款的要求，所套用的计价基础上应正确，工程量的核定应与施工进度相一致，中期付款报告的签发程序及时间应符合施工合同要求；

工程进度款支付工作流程

监理工程师审批 洽商、变更和索赔费用 承包单位填写《月完成工程量报审》 监理工程师对分项分部工程签字确认

承包单位按审批的工程量填写《月付款报审表》《月支付汇总表》 监理工程师审批

3、工程决算款的支付

项目竣工并经验收达到合同规定的质量标准后，由投资成本管理部门对项目的建筑成本进行竣工决算，核算各施工单位的合同价与决算价后，方可支付决算款项，并按合同预留工程保修金。 （六）、合同管理

投资成本管理部门在合同管理中应发挥重要作用，其主要工作包括： 1、建设工程合同的总体策划

确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的正大问题、以及相关合同内容、时间、组织及技术等方面的协调等。

2、投标招标阶段的合同管理

通过对招标文件、合同风险、投标文件等文件的分析和审查，明确合同签订前应注意的问题。

3、合同分析与解释

通过合同分析具体落实合同执行战略，同时还使每一个项目管理参与者，都明白自己在合同实施过程中的位置、角色及相关内外部人员的关系。

4、合同实施过程中的控制

主要是立足于现场的合同管理。主要工作包括：合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。

（七）、竣工决算

工程项目竣工验收达到合同规定的质量标准后，承包单位应递交竣工结算报告及完整的结算资料，投资成本管理部门初步审核后，双方按照协议书预定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整的内容和方式，进行工程竣工结算。

1、项目竣工结（决）算阶段的主要工作

审核建设工程竣工结（决）算报告，其目的是反映建设工程项目实际造价和投资效果。

2、收集和整理相关资料

（1）、建设工程项目的概况，包括名称、地址、建筑面积、结构形式、主要设计单位与施工单位等内容；

（2）、项目经批准的概算或相关计划指标、新增生产力、完成的主要工程量等内容；

（3）、项目竣工验收资料，包括经认可的竣工图、相关施工合同文件、施工过程所发生的所有设计变更、签证材料及施工单位编制的竣工结算申请材料；

（4）、涉及项目后评估工作的，还需收集建设工程从开工起至竣工止发生的全部固定资产投资资料及投产后经济、社会、环境效益资料；

（5）、若项目还存在收尾工程，则应明确收尾工程的内容。计划完成时间及尚需的资金额度；

（6）、其它相关的依据资料。

3、竣工决算的校审

（1）、审核成果文件所需依据的完备性，成果结论的真实性和科学性；

（2）、项目竣工结（决）算应严格依据施工合同的规定执行，对工程量计算与计价、相关费用的核定、设计变更、工程签证的手续复合性及实际竣工项目的一致性进行审核，确保计算无误、计价正确、符合规定要求、计算和结论清楚、附表齐全； （3）、其它相关工程造价审核主要工作 ，包括投标报价书的审核、工程造价的信息咨询、工程造价的签证等内容。其目的是依据造价工程师的专业管理、监督各单位的基本建设投资。

六、租售阶段的投资成本控制 （一）、销售形式 1、自行销售

2、委托中介公司代理销售 （二）、参与制定租售方案

租赁方案包括选择出租或出售、租售进度、租售价格，投资成本管理部门应为销售部门提供整个项目的投资成本分析说明，销售策划部门根据这个说明，结合市场情况制定上市价格。

七、项目竣工财务决算

为了更有效地节约投资成本、控制建设成本，提高投资效益，投资成本管理部门应开展项目竣工财务决算，以便全面反映建设项目投资财务情况。以项目的资料来源与去向为出发点，结合项目内部控制制度评价与实质性测试，对项目的财务报表及相关资料进行审计，主要工作有：

（一）、评审内部控制制度：对项目的控制环境、会计体系控制程序等内部控制制度进行了解，做相应记录；对的业务流程进行初步划分，并相应实施一定的符合性测试，证实有关内部控制设计和执行的效果；评价项目内部控制的强弱，确定内部控制薄弱的领域扩展审计程序，降低审计风险。

（二）、审查工程概算的执行情况，工程资金的来源、使用、节余的财务情况，其他费用的分摊情况，交付使用固定资产情况。

（三）、审查工程项目合同工期、质量与结算方式的控制情况，核算各项应付账款是否真实、完整。

（四）、审查基本建设生产成本、管理费用、财务费用核算是否真实、完整、合法，预提费用是否合理、充分，有无挤占工程成本或挪用工程资金。

（五）、实施检查、监盘、观察、查询及函证、计算和分析性复核等审计程序，获取审计证据，以检查会计报表金额和披露是否正确、充分。

（六）、评价项目会计报表采用的会计政策与重大会计估计是否正确。 八、附件：

附表一：《项目总投资》 附表二：《其他费用》

附表三：《施工完成情况统计月报表》 附表四：《已完项目成本表》 附表五：《概算执行情况明细表》 附表六：《建设工程技术经济指标》

二

〇

六

年

四

刘云兵

二

X

十

三

〇

月

日