2009年安陆房地产业发展现状与趋势预测

2009年安陆房地产业发展现状与趋势预测

根据市政府办公室关于开展总结今年和部署明年调研工作的要求，我们对元——9月以来房地产各项重点工作进行了回顾、调研、总结和预测，形成了调研工作报告。

第一部分 住房保障（民生改善）工作

一、元——9月以来工作进展情况

（一）扎实做好廉租住房租赁补贴发放工作。根据市政府安排，今年我市廉租住房租赁补贴保障目标是800户。为落实好廉租住房保障租赁补贴申报复核工作，房产、物价、统计三部门研究确定了新的保障标准，将今年的保障范围划定为人均住房面积13㎡以下、年人均可支配收入4400元以下的低收入住房困难家庭；保障标准仍为低收入家庭每平方米补贴2.2元，最低收入家庭每平方米补贴3.2元。在此基础上，根据国家保障政策和确定的保障范围，按照符合保障条件的家庭“应保尽保”的总体要求，认真细致地做好申报复核工作。一方面，认真做好上年度的复核工作。从今年4月份起，开始对2008年度的保障对象进行逐一复核，先后到全市9个社区、11家单位开展入户调查，详细进行登记、深入了解情况，将上年度新增的277户廉保家庭的租赁补贴全部发放到位，发放补贴资金37.78万元，在孝感各市县区率先将保障范围由城市最低收入家庭扩大到低收入家庭。另一方

面，积极稳妥开展今年的申报工作。今年是将廉租住房保障统一纳入到社区管理的第一年，面对新情况、新问题，我局组织召开了城区廉租住房租赁补贴申报复核工作会议，会后分组到个各社区（单位）进行督办。到7月中旬，受理廉租住房保障对象申请863户，完成第一轮廉保对象调查审核，审核合格785户、2348人。8月中旬，完成了该轮补贴发放，共发放补贴资金118万元。目前，我们正着手第二轮廉保对象的申报和入户调查，计划在年底前，将补贴发放到位。

（二）稳步推进廉租住房项目建设。为突破廉租住房项目建设滞后这一瓶颈，开年以来，一方面，积极申报争取项目建设资金。在市政府为廉租住房建与不建、如何建反复权衡时，我局一刻也未放松对廉租住房项目建设的申报，通过反复与市发改委、土地局、规划局、环保局等部门沟通协调，动员他们为早日争取廉租住房项目开工建设“开绿灯”。至今已经申报建设项目共3期，规模达5万㎡，已获批准项目2个，面积达3万㎡，先后争取中央投资廉租住房专项补助资金900万元已到位。另一方面，适时建议加快推进廉租住房项目建设进程。我们将住房保障相关政策印制汇编成册，多次向市政府提出书面建议，并拟定多套建设方案供市领导决策，同时，在局分管领导的带领下，组织到周边兄弟县市参观了解当地廉租住房项目建设情况，将汇总后的综合资料分别呈送市里有关领导，为市委、市政府早日下定决心起

到积极的推动作用。建设方案确定下来后，我们专门成立了项目建设工作联络组，主动与城建、规划、设计、建管、监理等职能部门联系办理相关手续，分别与两家房地产开发企业签订了《廉租住房配建合同》，并按照合同约定，协助房地产开发企业做好开工前期准备工作。目前，廉租住房项目建设已全面展开。一期林语花都廉租住房项目配建面积5000㎡，工程建设至第五层，计划在今年12月底前交付使用；二期凤凰城廉租住房项目配建面积5000㎡，由于基础处理复杂，工程进度稍慢，目前建设至第二层；三期河西府河大桥拆迁安臵小区廉租住房项目配建面积5000㎡，工程已开工。随着廉租住房项目建成，将填补我市住房保障实物配租空白，使我市城区低收入家庭住房保障体系更加完善，保障力度更大，保障效果更好。

（三）加大住房公积金制度执行力度。一是不断强化公积金归集力度。开展了《住房公积金管理条例》颁布十周年庆典暨大型宣传活动。通过大力宣传住房公积金政策，使全市广大干部职工对住房公积金政策有了更深的认识。与此同时，组织宣传专班，带宣传资料，巡回深入到各乡镇进行住房公积金政策宣讲，使住房公积金制度向乡镇部门延伸。通过多途径地政策宣传，提高了归集覆盖面，有效地促进了催建催缴工作的开展。截止今年9月底，已实现归集额2494.9万元，占今年市政府下达绩效考核目标任务2000万元的124.75%，较去年同期增长70.9%。二是提高

住房公积金使用率。向符合贷款条件的缴存职工提供低利率的住房公积金贷款，是住房公积金制度互助性作用的重要体现。元——9月，共发放贷款125笔，贷款总额达922万元，逾期率为1.6%；支取住房公积金432.2万元，实现住房公积金增值收益88.7万元。住房公积金贷款的投放，使一部分干部职工从中得到了实惠，提高了住房公积金管理的信誉度和使用率。三是实现了住房公积金“提标扩面”。针对群众反映住房公积金财政配缴不到位和配缴率过低的问题，今年上半年，我局多次向市人大、市政府汇报，及时传达基层群众呼声，在市人大、市政府有关领导的重视下，住房公积金财政配缴不到位和配缴率过低的问题已得到较好解决。此次住房公积金“提标扩面”范围较广，共涉及全市110个行政事业单位，包括城乡各学区教师都涵盖在内。住房公积金配缴基数，从2008年前按个人基本工资计算调整为按个人总额（含津补贴）计算；住房公积金配缴比例，从2008年以前的5%提高到目前的8%。为此，市财政预算安排资金868万元已全部到位。下一步工作重点，是将住房公积金配缴范围进一步向民营企业延伸，让住房公积金政策发挥其更大的保障作用。

二、存在的主要问题

（一）廉租住房建设地方配套资金不足。根据中央政策规定，中部地区新建、配建廉租住房，国家每平方米补助300元，资金缺口部分由地方政府匹配。《国务院关于解决城市低收入家庭住

房困难的若干意见》（国发[2007]24号）明确规定：“地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金。一是地方政府要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。”目前我市申报了50000㎡廉租住房，即使三期项目都顺利立项，中央投资补助资金1500万元（50000㎡×300元/㎡=1500万元）全部到位，要形成50000㎡廉租住房实物量，仍有较大的资金缺口。根据我们测算，廉租住房在土地实行划拨、建设规费全免的前提下，每平方米建设成本在800元左右，除中央补助的每平方米300元外，市政府每平方米还要投入500元，完成50000㎡廉租住房建设任务共需地方政府配套资金2500万元，就我市目前财力来说，较难承受。

（二）廉租住房项目建设启动慢。由于我市在廉租住房建与不建、如何建的问题上权衡过久，延误了较多时间，使廉租住房项目建设进展与上级政府要求有相当差距，实事求是地讲，安陆廉租住房建设在孝感各县市是较慢的，已启动的三个廉租住房项目，今年能完工的，只有林语花都廉租住房配建项目。这在较大程度上影响到尚未到账的中央投资补助资金的争取，因为中央投资资金是根据廉租住房项目建设进度分批拨付的，达不到立项报

建规模，未形成廉租住房实物量，中央专项资金就难以到位。 （三）廉租住房规模超出了现实需求。已经申报的50000㎡廉租住房若形成实物量，按每套50㎡计算，可建廉租住房1000套，能安臵1000户住房困难家庭。但据我们开展入户调查统计，目前符合廉租住房实物保障条件的城区低收入住房困难家庭不到这么多，申报规模已超出实际需求。

（四）民营企业建立住房公积金制度启动难。据不完全统计，全市各类大小民营企业340余家，从业人员2.2万余人。其中仅规模以上的工业企业就有84家，从业人员达1.3万多人。而目前已启动住房公积金的唯独爱仕达一家，并且还是因为去年集团要上市，被迫于今年才开始启动的。对于一些骨干型民营企业，我们以政办的名义下发过文件，也多次上门做了不少的政策宣传工作和督建督缴工作，但总是以企业效率不好为由予以推脱，都是既不反对，也不启动。

（五）事业单位建缴住房公积金难度大。目前，全市事业单位中，除教育系统因落实了财政配缴而建缴之外，市直和乡镇其他部门的事业单位参缴甚微，大多数单位都是由于单位自身经济支配能力不及，财政补贴又未落实，而应建不建、应缴未缴。

三、明年工作安排

（一）继续做好廉租住房租赁补贴发放工作，保障户数达到1200户；对部分单位原公有住房，按廉租住房政策落实实物配

租达到100户。

（二）继续做好廉租住房项目申报，积极争取廉租住房项目建设中央补助资金；加快廉租住房项目建设，做好已竣工廉租住房的实物配租工作。

（三）做好调查研究，科学拟定棚户区改造方案，积极向市政府建议，适时启动棚户区改造工程。

（四）继续开展住房公积金扩面工作，争取归集额突破3000万元；投放住房公积金贷款1200万元；住房公积金贷款逾期率控制在1.5%以内;实现住房公积金增值收益100万元。 （五）进一步完善住房分配货币化方案，争取政策早日出台。

第二部分 房地产管理工作

一、元——9月以来工作进展情况

（一）住宅产业持续健康发展。1——9月，我市共有房地产开发项目25个。其中，新开工项目5个，上年结转项目20个，在建项目15个，已竣工项目10个。共完成房地产开发投资3.45亿元，占全市固定资产投资总额的10.3%。城区商品房施工面积30.21 万㎡，较上年同比增长27.9%；商品房竣工面积18万㎡，较上年同比增长32.06%；商品房销售面积13.63万㎡，实现商品房销售收入2.11亿元，较上年同比增长270%。征收销售不动产营业税、契税、企业所得税等房地产行业税收2300余万元。

房地产市场运行情况总体表现出三个方面的特征：一是新开工项目明显减少。开年以来,我市新开工项目减少，上年结转项目占到在建开发项目的80%。在续建大项目拉动下，房地产开发投资额较上年度依然保持增长态势,商品房施工量、竣工量均有一定程度增长。二是楼市由冷转热。据统计，1—3月份我市商品房销售合同签约共150套，4—5月商品房销售合同签约共185套，到了6—9月份，商品房销售合同签约达到783套，商品房签约率迅速回升。从安陆首届房展会反馈的情况看，房展会期间，现场签售商品房101套，实现商品房销售收入1841万元，从一个侧面反映出楼市回暖趋向。三是商品房销售价格保持一定幅度上扬。1—9月，城区商品房均价为1547元/㎡，同比增长16.49%。围绕市场管理，重点做了六个方面的工作。一是开展了城区房地产开发企业调研走访活动。针对我市目前楼市低迷，商品房成交萎缩，商品房出现供大于求的状况，为推动我市住房消费，促进房地产业健康发展，从今年3月份起，利用半个月的时间，集中对全市19家房地产开发企业进行了调研走访，深入了解开发企业当前面临的主要困难和需要解决的实际问题，在认真分析近三年来我市房地产开发市场运行特征和存在的问题基础上，向市政府提交了《2006—2008年安陆城区商品房市场情况分析与2009年发展趋势预测专题调研报告》，提出了盘活存量房、激活二手房的一些建议和举措，为市政府领导决策提供了参考依据。二是严把商品房预（销）售关。在以往办理商品房预（销）售许可证

基础上，我们改进了工作方法，加大了审查力度，规范了我市商品房预（销）售行为，做到严格审查、要件齐全、程序到位，对所有申报预售项目亲临现场勘查、拍照、取证、调查核实后，发放商品房预（销）售许可证，切实保障商品房交易双方当事人的合法权益。三是严格执行商品房合同备案制度。在商品房销售合同登记备案的过程中，严格审查《商品房买卖合同》是否有违法、违规和“霸王条款”，杜绝合同欺诈，一房多卖和面积缩水等现象；实行了售楼现场规范化管理制度，售楼现场必须在醒目的位臵悬挂土地证、规划两证、预售许可证等合法证件和资料，让消费者享有最基本的知情权。四是落实开发项目意见审查书制度。为做好《安陆市人民政府关于进一步加强房地产开发市场管理促进房地产业健康发展的意见》（安政发[2008]17号）文件对接工作,我局从上半年开始实施房地产开发建设项目意见审查书制度，在意见书中明确了开发资质、开发项目资本金比例、商品房套型面积比例、房屋拆迁安臵补偿、物业管理用房及电子监控设施等建管要求。在前期规划审批过程中，我局要组织各相关职能股室认真查验资料，填写意见审查书并签署意见后，作为规划部门前期规划管理的要件。在房地产开发项目竣工验收时，对照意见审查书中提出的要求进行有效的监督。五是依法查处违法违规开发项目。从查处无资质开发、无证预售、合同欺诈、非法交易、虚假广告等方面入手，重点查处房地产市场开发和交易中的违规违法行为，对非法从事房地产开发经营的行为进行严厉打击查

处，通过依法查处违规违法案件，进一步整顿和规范了开发市场秩序。全年共查处并结案的违规违法案件3起，一定程度上震慑了违规违法开发经营行为。六是积极配合完成我市重点项目拆迁工作。依照法定程序，做好德安植物园建设项目房屋拆迁工作，加强矛盾纠纷的调处和化解，并依法审批发放了该项目拆迁许可证，保证了市政府重点工程项目建设的顺利启动。七是成功举办首届秋季房产交易展示会。为展示近年来安陆房地产开发建设成果，推荐精品楼盘，推动住房消费，促进房地产业持续健康发展，经过一个多月的精心筹划，首届安陆秋季房产交易展示会于9月30日至10月2日在太白广场顺利举行。本次展示会参展的楼盘16个，家装企业2个，著名建材品牌4个，家电品牌1个，另外还有地税和2家银行参与。展会期间，我局在广场树立宣传牌，将产权登记、房产交易、白蚁防治、住房公积金等政策法规以漫画、图片、传单等方式向群众进行宣传，还设立了房地产管理政策法规咨询处，工作人员能够热情接待，耐心解答，受到群众好评，三天时间共接待咨询对象162人次。本次房展会共吸引2万余群众观展，成交各类房屋共103套，面积12855平方米，交易金额达1956万元，其中商品房成交101套，面积12740平方米，交易金额1841万元，另外，通过观展达成购房意向883人，整个活动效果明显。

（二）房屋登记和服务工作不断优化。今年上半年，共办理各类房屋登记业务2933宗，登记面积117万㎡。其中，房屋初始

登记120宗，登记面积24.75万㎡；转移登记1097宗，登记面积27.35万㎡；变更登记119宗，登记面积5.68万㎡；办理抵押登记871宗，登记面积58.27万㎡；遗失补证56宗，登记面积0.95万㎡。一是认真贯彻落实《房屋登记办法》。按照住房和城乡建设部、省建设厅的统一部署和要求，在全国范围内实行“房屋登记官”制度，我们积极向上级主管部门申报“房屋登记官”9名。房屋登记做到了依法登记、要件齐全、程序合法、服务到位，及时登簿、缮证、发证，进一步加大了登记簿岗位的规范化管理。二是实行房地产报建审批制。不管是历来未办结项目还是新建开发项目都要填写《房屋权属登记前臵审批结论表》，实现了测绘、评估、交易、白蚁防治、权属登记一体化管理，做到 “一站式”服务，“一单清”办结，“一个窗口”收费，简化登记程序，缩短办事时限，各司其职，各负其责，建立健全了一套完善的科学管理体系，既方便了群众办事，又提高了自身工作效率。三是加强办事程序和管理制度的落实。制定并形成了《关于落实办事程序和管理制度的意见》，该意见从申请受理、实地勘查、初审、复审、审批、登簿、缮证、校对、盖章、登记、传递等业务办理程序，严格收费政策和收费纪律，两税征收把关，落实《首问负责制》、《过错责任追究制度》等相关制度方面进行了明确，规范了程序，提高了效率。四是依法办事，热情服务。对办事的群众热情接待，耐心解答，让群众办明白事，交明白费。在收费上严格按市政府出台的企业改制、破产、招商引进、工业

项目建设，企业贷款等一系列优惠政策办事，坚决不撞红线，积极配合做好引进企业落户工作。五是积极做好权属档案管理工作。新建档案录入工作做到日清月结，历史档案整理录入工作得到巩固和加强，目前，正在着手整理乡镇权属档案，为下一步乡镇和城乡结合部房屋办证工作步入规范化轨道打下坚实基础。与此同时，电子数据和电子档案实行多重备份，确保了档案数据安全管理。

(三)物业管理和服务工作日趋规范。截止目前，住宅小区物业管理面积达到136.24万㎡。除部分机关单位自建自管房外，新建小区物业管理覆盖率达到100%，老小区物业管理覆盖率达到55%，全市物业服务企业发展到14家，物业管理服务不断向广度和深度延伸。一是组织物业服务人员培训，轮训人员192人，其中取得建设部全国房地产行业物业岗位经理证书的有76人。二是开展平安小区创建，督促所有新建小区完善了安防设施,实现了水电终断收费。三是会同环保部门开展了绿色小区评选活动，金榜名城、双龙桥小区、佳禾花园获得“绿色小区”称号。 四是加大住宅维修基金征收力度，征收维修基金273.66万元,占全年任务的78%。五是会同物价部门对各小区收费项目进行了清理检查，重新核定了泰合乐园停车收费标准，积极协助金秋御园、府城明珠物业公司取得收费许可，使物业服务收费有据可依、有章可循，进一步规范了物业行业从业行为。

二、存在的主要问题

（一）商品房空臵量较大。商品房总量供大于求，特别是距离城区较远、零星插建、设施不配套的楼盘销售形势不好，商品房积压较多。部分分期建设的开发项目开发战线长，商品房卖不动，资金回笼慢，但为避免楼房“乱尾”，还得想方设法投入，以期把项目建成，其结果是投资风险更大。

（二）拆迁安臵项目多而滥。由于城市建设、招商引进、工业项目扩能等对土地的需求，城市规划区范围内拆建还建、安臵规模较大，拆迁安臵项目多，且建设手续不完善，一定程度上冲击了房地产市场。

（三）物业服务专业化水平有待提升。住宅小区物业管理配套设施虽不断改善，但总的来说，在商品房交付使用前，物业管理硬件“先天不足”的情况依然存在，物业服务人员专业化水平不高，物业服务的面还不宽，与业主日益多样化的物业服务需求还不相适应。

三、明年工作安排

（一）加强房地产市场总量调控，严格新建项目的审批和安臵房建设，合理控制开发规模和总量，确保商品房市场供求大体平衡。年开发发总量计划按20万㎡安排。

（二）以房地产业协会为平台，组织开发企业开展多种形式的住房促销活动，积极消化存量商品房。

（三）严格落实《市人民政府关于进一步加强房地产开发市场

管理促进房地产业健康发展的意见》（安政发<2008>17号），加大开发市场监管力度，完善房地产市场监测机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，引导房地产开发企业理性投资，营造房地产市场良好发展氛围。 （四）贯彻实施《房屋登记办法》，做好房屋登记工作，规范和加强房屋登记簿的管理，适应房屋登记工作的新要求。 （五）加强房屋拆迁市场管理，严格房屋拆迁行政许可制度，及时排查和化解拆迁矛盾纠纷，切实房屋拆迁当事人的合法权益。

（六）加强物业企业资质管理和日常考核工作，培育良好的物业市场环境；积极争取供电、供水部门的支持和配合，推进水电直抄到户工作的落实；关注物业管理企业的运营成本变化，支持物业管理企业发展；加强对业主委员会指导，强化自治自律意识，引导其在法规框架内发挥作用；要做好物业信访、投诉的处理工作，营造和谐的物业管理氛围。

（七）加大住宅维修基金征收力度，争取维修基金归集额突破1000万元。

二00九年十月十六日