住宅工程防渗漏管理要求和技术要求

发表时间：2018-07-23T12:58:44.343Z 来源：《基层建设》2018年第18期 作者： 陈佳

[导读] 摘要：根据多年施工经验积累，总结提炼，走访物业、建管监管部门，收集业主投诉信息，筛选归类，我们发现除了材料因素以外，人的因素更有可改进性；于是联合区安全质量监督站和建筑业联合会，一起商讨，通过实际施工改良，尤其在金水苑五期项目进行大胆尝试，严控质量，把控工艺工序，方案先行，样板引领，精准实施，终于将外墙渗漏、窗盘渗漏以及屋面漏水等通病顽疾基本消除，并进行了样本观摩。

上海奉贤建设发展（集团）有限公司 上海 201499

摘要：根据多年施工经验积累，总结提炼，走访物业、建管监管部门，收集业主投诉信息，筛选归类，我们发现除了材料因素以外，人的因素更有可改进性；于是联合区安全质量监督站和建筑业联合会，一起商讨，通过实际施工改良，尤其在金水苑五期项目进行大胆尝试，严控质量，把控工艺工序，方案先行，样板引领，精准实施，终于将外墙渗漏、窗盘渗漏以及屋面漏水等通病顽疾基本消除，并进行了样本观摩。

关键词：管理；施工技术；质量控制

渗漏作为建筑工程质量通病，一直是影响建筑工程使用、导致业主投诉、返修率较高的质量问题之一。我们建筑施工单位结合多年的工程实践经验，并通过与材料供货商和门窗加工单位和劳务单位调查走访，在对渗漏问题进行了细致分析研究的基础上，对建筑工程渗漏问题产生的原因分析以及如何进行有效预防：建筑工程渗漏问题一旦发生，进行返修较为繁琐。原因一是不容易确定漏水的部位，维修持续时间相对较长；二是一次不容易修好，往往要经过多次维修，对业主的日常生活将会造成较大影响。 一、工程概况：

本项目为奉贤区土地房屋征收“三年行动计划”内的项目，并列入2016年奉贤区重大工程项目。本项目为保障性住房中的动迁安置房，南桥新城FXC0-0016单元24-03、25-04区域地块建设用地总占地面积约139114.40㎡。总建筑面积约494630.27㎡。地下建筑总面积为138027.01平方米，地上建筑总面积为356603.26平方米。容积率为2.5。绿化率35%。拥有32栋高层住宅，四个社区配套单体，建筑单体高度为18—26层，共有3480户。 二、管理措施：

为了减少项目后期的投诉，返修等工作，集团公司对项目部对工人进行有效的职业培训，才能强化他们的责任心，加强工种、工序间的协作与配合，才能减少或避免留下工程质量隐患，在施工中加强细部质量管理，采取有效措施，真正从源头对渗漏问题进行预防和治理，确保工程质量。

1、改善质量管理体系

1）首先从人的管理入手，做到思想上重视，深刻认识到防水的重要性和渗漏的危害性，行动上严格认真。实行项目经理总负责，施工员及班组分级负责制，明确各级责任制及奖罚制度，提高全员质量意识。

2）应建立各道工序的自检、交接检和专职人员检查的“三检”制度，并有完整的检查记录。每道工序完成，应经监理单位检查验收，合格后方可进行下道工序的施工。未经检查验收或验收不合格，不得进行下道工序施工，并对屋面工程已完成的部分采取保护措施，加强成品保护。

2、建立专业化施工队伍

防水工程推行专业化施工，施工工人经过专业培训，操作人员持证上岗，是提高防水工程施工质量的重要技术措施，不仅可以提高防水工程的施工质量，延长防水工程的使用年限，而且有利于新材料、新技术的推广应用，有利于防水技术向科学化、系统化、规范化方向发展。

3、实行图纸会审制度

设计图纸的会审，业主单位主持，设计院、施工单位及施工班组参加，三方共同对设计图纸进行会审。图纸会审前，各施工队伍先将各工区对图纸的疑问整理好，由总包方汇总后发给设计院；图纸会审时，设计院针对施工队的疑问进行逐一答复；最后在统一认识的基础上，对所探讨的问题逐一地做好记录，形成“图纸会审纪要”，由业主单位正式行文，参加单位共同会签、盖章，作为与设计文件同时使用技术文件和指导施工的依据，以及业主单位与施工企业进行工程结算的依据。 4、加强施工方案审核力度

技术人员应根据工程特点和防水设计的要求，制定切实可行、先进合理的防水施工方案，再经过分公司总公司的层层审核，最后确定一个合理、经济、科学、可行的施工方案。施工队伍严格按照方案施工，可有效减少渗漏现象的发生。 5、严格进行防水质量检查

在施工操作过程中，操作人员首先应进行质量自检，看所完成部分是否符合施工验收的标准。自检完成后，要报总包进行复检；通过后，再报监理进行验收，并及时做好检查记录归入技术档案，发现存在质量问题，应采取措施及时处理，合格后报监理再次验收通过后才能进行下一道工序。 6、加强成品保护

由于施工过程中，人员比较多。所以防水施工完后，必须加强对已做好的防水进行保护，防止在未干的防水上面走人，破坏防水，造成屋面漏水；禁止对外墙未经允许私自打孔，避免破坏外墙防水结构。 三、技术措施 1、外墙渗漏 原因分析：

1）对拉螺栓眼堵塞不彻底

剪力墙墙面上会留下许多对拉螺栓眼，封堵时不容易达到密实，对后续工序影响很大，导致外墙面以后容易从此处渗漏。 2）砌筑砂浆饱满度不够

在实际砌筑多孔砖时，铺摊砂浆过长，砌筑速度跟不上，砂浆中的水分被砖吸收或蒸发，使砌上的砖与砂浆失去粘结；砌清水墙时，

采取大缩口的铺砂浆方法，用干砖砌墙，使砂浆早期脱水而降低强度等级，就会产生渗水。 3）混凝土与填充砌体结构交界处理不当

应对措施：

1）对拉螺杆在支模时应设置成内高外低，降低水进入室内的可能。

2）对拉螺栓眼的堵塞：先用水将眼内的杂物冲洗干净，用发泡剂填塞对拉螺栓眼，等干燥后，用1：2水泥砂浆与墙面抹平、压光。 3）砌体砂浆饱满度：空心砖砌体的水平灰缝饱满度应不小于85%，垂直灰缝应填满砂浆，不得出现透明缝、瞎缝和假缝。 4）钢筋混凝土砌体结合部位，增设防开裂的钢筋网片，然后浇筑混凝土。 5）砌筑外墙时必须严格控制要满刀灰。

6）外墙填充墙顶部与梁底接茬处一般存在间隙，待墙体自沉收缩基本稳定后（一般二周以后），用嵌缝刀把配置好的砂浆及细石砼填充进预留缝隙内，填充一定要密实，便填充边把舌头灰刮干净。为控制后塞缝的施工质量和施工进度，采用双面施工法，两面同时施工。 2、窗盘渗漏 原因分析：

门窗框与门窗口墙体之间密封胶存在气泡、开裂，部分冬季进行打胶的门窗，密封胶失去粘结力，密封不严而渗漏。 现场窗框直接固定在保温层上，局部采取了防水加强处理，导致某些部位暴风雨后门窗膀保温层与墙体间出现渗漏。 门窗框材料拼接缝隙、螺栓孔没有打胶，或打胶不密实，导致渗漏。

部分窗台抹灰存在空鼓、裂缝、起砂，导致密封不严渗漏，部分飘窗顶板存水、渗漏，个别窗台泛水倒坡，导致存水、 应对措施：

1）窗台内高外低，有足够的排水坡度。如果长度较大宜设置钢筋，防止开裂渗水。 2）窗下口应用细石砼填塞密实；窗侧洞口应清理干净干燥后打发泡。 3）窗框内外侧均留置打胶槽口。

4）门窗边采用防水砂浆先刮糙，按照窗外框尺寸，每边留10~15㎜ 缝隙，使发泡剂施工时可操作性，使之封嵌密实。 5）外窗框采用中性硅酮密封胶，打胶要保证基层干燥，无裂纹、气泡，转角处平顺、严密，防止窗两侧渗漏。 2、屋面渗漏 原因分析：

1）整体水泥砂浆找平层不留置分格缝，导致屋面无规则的开裂； 2）突出屋面构造的根部做成直角，影响防水层铺设； 3）找平层未按要求找坡，屋面排水不畅导致积水；

4）由于找平层的砂浆配合比不准，砂浆强度低导致起砂； 5）卷材铺贴前，基层没有处理干燥；

6）搭接太小，卷材收缩后接头开缝，起泡空鼓，导致防水层渗漏； 应对措施：

1）刚性屋面防水层应采用C30 细石防水混凝土，厚度不小于50mm 分隔缝间距6米，缝宽设置20 毫米，达到防止温差裂缝。并用柔性防水胶封密。

2）突出屋面构造的根部，施工时作半径为100-150mm的弧形反水。排水的落水口周围应作成凹坑。 3）屋面找坡按设计要求进行，无设计要求天沟按1%找坡；

4）卷材铺贴要保证基层表面干燥，基层清理干净从而使粘贴面牢固。

5）卷材搭接长度不小于10 厘米，檐口内侧贴高度不小于250毫米，女儿墙收头处凹槽内用防腐木条加盖金属条固定，定距不大于450毫米，并用封密材料将上下封严。

6）细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求： a钢筋网片应采用焊接型网片。

0 0b混凝土浇捣时宜先铺2/3厚度的混凝土，并摊平，后铺1/3的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分压光；

7）各缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆等杂物，待分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂涂刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分隔缝上口粘贴不小于200㎜宽的卷材保护层。混凝土养护时间不小于14d。 8）屋面细部构造处理

a女儿墙泛水、配筋应符合下列要求：女儿墙为混凝土时，卷材的收头采用镀锌钢板压条或不锈钢压条钉压固定，钉距≤900mm，并用密封材料封闭严密；泛水宜采取隔热防晒措施，在泛水卷材面砌砖后抹水泥砂浆或细石混凝土保护。

b水落口周围500mm范围内坡度不应小于5%，并应先用防水涂料或密封材料涂封，其厚度为25mm，水落口杯与基层接触处应留宽20mm、深20mm的凹槽，以便嵌填密封材料。

因此，作为建筑行业的专业技术人员和施工单位的项目的管理者，我们有责任对建筑工程渗漏环节进行总结分析，找出渗漏问题产生

的原因，最好从设计选型、材料加工到成品安装等多个方面进行做法细化，在施工中加强细部质量管理，真正从源头对渗漏问题进行预防和治理，确保工程质量。