对宁波市工业用地发展的若干思考

国对宁波市工业用地发展的若干思考Ｉ波ｉｉｉ暑波纛懒院，浙江宁…。帆，［摘要］宁波工业用地扩张型的发展模式与未来几（４）工业用地的扩张型、外延式的现状发年工业产业的高速发展要求存在矛盾，应建立市场经济的土地产权制度，打破行政界限，规范管理，发挥城市规划对企业区位的决策引导作用。［关键词］宁波；工业用地；问题；对策［文章编号］１００６－００２２（２００４）０１—００３８—０２［中图分类号］ＴＵ９８４．１１＋３［文献标识码］８ＳｏｍｅＰｏｎｄｅｒｉｎｇｏｎｔｈｅＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆＩｎｄｕｓｔｒｉａｌＬａｎｄｉｎＮｉｎｇｂｏ／ＷａｎｇＹｕｌｉ瞩啊椭绷ＴｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐａｔＩｅｍｏｆｅｘｐａｎｓｉｏｎｆｏｒｔｈｅｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｌａｎｄｉｎＮｉｎｇｂｏｉｓｉｎｃｏｎｔｒａｄｉｃｔｉｏｎｗｉｔｈｔｈｅｄｅ—ｍａｎｄｆｏｒｈｉｇｈ－ｓｐｅｅｄｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｉｎｔｈｅｎｅｘｔｆｅｗｙｅａｒｓｔｏｃｏｍｅ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ，ｉｔｉｓｎｅｃｅｓｓａｒｙｔｏｅｓｔａｂ—ｌｉｓｈａｓｙｓｔｅｍｏｆｌａｎｄｐｒｏｐｅｒｔｙｏｗｎｅｒｓｈｉｐｕｎｄｅｒｔｈｅｍａｒｋｅｔｅｃｏｎｏｍｙｓｙｓｔｅｍ，ｂｒｅａｋｕｐｔｈｅａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｖｅｌｉｍｉｔｓ，ｓｔａｎｄａｒｄｉｚｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｂｎｎｇｉｎｔｏｆｕｌｌｐｌａｙｔｈｅｒｏｌｅｏｆｃｉｔｙｐｌａｎｎｉｎｇｉｎｔｈｅｒｅｇｉｏｎａｌｇｕｉｄａｎｃｅｏｆｅｎ－ｔｅｒｐｒｉｓｅｓｉｎｔｈｅｉｒｄｅｃｉｓｉｏｎｍａｋｉｎｇ．＝＝ｌｍｎｌ＝ｌＮｉｎｇｂｏ，Ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｌａｎｄ，Ｐｒｏｂｌｅｍ，Ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａ－ＳＵｒｅ圆划师ＰＬＡＮＮＥＲＳ万　方数据固！婆皇三兰竺！竺垄垦竺翌鲨堡皇展模式，不能适应未来城市工业的高速发展要（１）宁波已进＾工！世化中期，对工业用地的需求。求急剧增加。目前，宁波工业不仅在技术、资源等方面还处改革开放２０年来，宁波实现了从工业化初期于粗施！的发展阶段，在土地禾０用楱磷挝蝣忽视内涵向中期的跨越，工业化程度高于全国、浙江省的平的提高，走的是扩张型、外延式的发展道路。均水平，已形成了以传统工业、高新技术产业和临用地规模匕，至２０００年底宁波市中，０蜮的港工业为主的三大产业结构雏形。２０００年国内生工业用地面积为３９．７５Ｋｍ２，占城市总建设用地的产总值１１９１．５亿元人均２２０２６．５元城市化２８．６％，人均工业用地３３．１ｍ２，远远高于我国规水平５１．２％。根据宁波经济总量、工业结构和城划建设用地结构指标中大城市的工业用地比例指市化程度的分析，考虑到居民实际购买力和生活环标，也高于工业城市的用地指标，与相关城市比境质量，宁波已进入以重化工业开嘀加工度化制造较，也位于用地量的高水平。业为主导的工业化中期发展阶段，对工业用地的需工业用地产出率上，中心城２０００年底工！Ｉｋ增求急剧增加。加值以当年１ｍ十为２１９．４５亿元，匀我市工业用地产（２）城市化商塞发晟工业布局呈现向大规模出的工业增力口值沩５．５２亿元，用地产出率较低。的园区集聚的新特点。发展趋势Ｅ，１９９５年～２０００年，宁波中心城工业化导致了人口向城市集聚，是城市化的的工业用地增加９１％，而工业产值只增加了７９％根本动力；而城市化又促进工业的进—步发展。工（１９９０不变价），现状单位工业用地的产出低于业需要城市服务、大规模的基础设施支持、大量的１９９５年ｏ劳动力和产！世集聚的效益，这—切决定了工业分布的城市取向。宁波的新—轮产！ｌｋ发屣工业布局呈现出从分散布局转向大规模的园区集聚模式的特征。宁波市政府提出在中心城外围建设十大工业园（１）工业用地整体效益较低，新批工业用地存区，总规划面积近２５０Ｋｍ２。余姚市提出发展姚北在一定的圈地现象。新城规划面积３１．６ｋｍ２；慈溪市已开始建设杭±地政策Ｅ，根据工业区开发刿琢经验目前州１湾新区，规封Ｊ面积１２０ｋｍ２，集聚＾口５０万一６０宁波普通工业区的基础设施投＾为１亿元／Ｋｍ２～万。这是新—轮产业发展中出现的新特点。２亿元／Ｋｍ２，投＾较高的工业区基础设施为４亿（３）杭州湾大桥建设对宁波发展影响已初见端元／Ｋｍ２—５亿元／Ｋｍ２。按照目前土地的价格约倪新城与外围工业区的建设方兴未艾。１５０元／ｍ２计算，则土地产出率为１．５亿元／ｋｍ２，区域Ｉ生基础设施、特别是大型对外交通设施从土地经营匕来ｔ泡基本ｔ每玲工业区工业用地均在引导城镇集聚和城市化发展中起重要作用，是城是亏本的。工业用地的地㈣氐力吐目前西哆褰对市发挥集聚和辐射功能的重要条件。杭州湾大桥、工业用地用途的改变成本也较低这就不可ｊ盛哓地沿海国道主干线、沿淘纠茚咨、甬金锣茚咯、甬金高速会造喊以土地经营、土地囤积为目的多要地、多批公路等区域ｌ生基础设施的建设将改变城市地区的地现象。显然，排除土地升值因素目前这部分的时空距离，使城市的进—步发展成为可能。特别是工业批地本身产出的社会经济效益将甜尉氐而且杭州湾大桥建设对宁波城市发展影响已初见．端倪，对城市来说，更为将来二次改造提高了门槛。余姚、慈溪都已提出利用梳Ｈ１湾大桥建设新城鄞管理体制上，“分灶吃饭”的财税体制使得各州、江北两区纷鳓癌－蜩ｒ市外围圈定大面积±地发展区均设有大大ＪＪ，ｌＪ，的工业区，导致整体上用地零工、也碎、效益低下，彼此之间恶性竞争，竞相压阶另一方面，工业区的管理上各自为政，出现了盲目和无序，许多工业区的管理水平低下，对工业用地的管理缺乏依据，对工业圈地的倾向控制力较弱，也是形成工业用地效益低下的～个因素。（２）工业用地土地级差效益未能体观。根据对中心城各区域和各县市的土地价格的分析，土地的级差效益并未体现，中心城市的区位、人才优势也未能明显发挥。表现在工业用地的产出效益上，中心城各区的单位面积生产值和容积率并没有高于其它县市，主导行！址的选择档次处于同一水平，这说明了市场机制没有在工业区的±地上发挥完全的、充分的作用，工业用地的市场化程度尚待提高和完善。（３）工业发展仍以粗放型为主，发展水平低，产业发展需要提升。虽然城市政府一直在为提升工业园区的档次而努力，但工业发展水平仍然较低，高效益、高产出的高新技术产业比例还是很低。各工业区在招商时对企业入园缺乏选择，仍然停留在以量取胜的低层次上。企业选择的盲引生直接导致了各地工业园区特色的丧失、招商吸引力的下降以及产！世集群效是由于我国目前农村土地产权不明晰。此外，工业园区经营涉及到各种基础设施的问题，而工业园区的大部分收益又是通过政府税收、地区就业以及周边地区地产升值体现出来的，所以，要建立市场化的土地产权制度并非易事，需要一个长期的过程。②宁波市现阶段的主要矛盾是产业过于分散，企业自发向区位更好的地区集中的趋势受到地方保护主义、条块分割等体制障碍的束缚。所以目前的关键问题是降低企业自主流动的障碍，使土地价格真正发挥价格信号的作用。工业区作为招商引资的主体，应该以独立的经营者身份参与市场竞争。政府的职能是组织制定规划和保证规划的实施，产业空间的集聚应该是市场竞争的结果，而不是规划的结果。③严格限制土地无序竞争，建议根据全市各地的经济发展水平和土地资源供给状况，按级差地租的原则制定分区域的工业用地基准地价，园区实行统—征地、开发和出让，出让价不得低于基准地价，努力克服地价的无序竞争现象。④加强土地管理，建议对全市工业园区进行普查，对未完成首期开发目标或者开发质量低下的工业区，要严格限制其后期的开发征地要求；加强对入驻企！止开工时间、最低开发容量、土地用途转（３）加强规划的引导和控制，发挥城市规划对企业区位的决策引导作用。城市规划和国土规划是具有法律效力的规范手段，它们的主要作用是平衡各方面利益，引导和控制城市空间的合理发展，公共基础设施的投入对未来产业空间的布局具有非常强的空间引导作用，因此，要加强规划的引导和控制，发挥城市规划对企业区位的决策引导作用。同时，要认识到规划作为一种具有预测性质的科学，由于信息不对称、未来不确定因素多，特别是我国目前正处于经济社会的剧烈变动期，其合理性只能是相对的，所以，规划需要给实施留有一定的弹性空间，如提高基础设施的可扩充性、预留发展用地以及保持用地控制指标的弹性范围等。圈［参教阑［１］宁波市经济委员会．新世纪宁波工业发展展望［Ａ］．２００１．［２］宁波市规划设计研究院．宁波市工业园区布局规划［Ｚ］．２００２．［３］宁波市埘沛崽体规划（２００１—２０２０）［Ｚ］．［４］北京大学城市与环境学系．加快提升宁波市工业园区发展水平对策研究［Ａ］．２００２．［５］于同申．发展经济学［帕．北京：中国人民大学出版社２０００．应的无处发摊从而在更大范围内导致工业用地的整体的竞争力。整体玩封氐下、区域Ｅ徽势的弱化刚氐了城市移等的管理，提高门槛努力避免以炒卖土地为目的的工业批地。（２）打破行政界限，规范管理，建立全市范围内的工业区协调管理机制。［作者简介］王聿丽（１９７２一），女，硕士，注朋城市规划帆现任职于宁波市规划浣柏Ｈ究院。［收稿日期］２００３—１２－０８宁波市目前城市工业发展扩张型、外延式的模式将与未来几年工业产业的高速发展产生矛盾，规划如何有效引导和调控工业用地的建设，集约使用有限的土地资源，防止盲目圈占土地、随意开发建设的现象是我们面临的新课题。（１）建立市场经济的土地产权制度基础，限制土地无序竞争，避免以炒卖土地为目的的工业批地。①工业用地的批租和建设大多位于备工业区，工业园区的建设涉及的交易主体远比—般企业复杂得多。ｌ纠±地价格无序竞争为例，其根本原因正各级政府之间在发展工业园因司题上的竞争焦点，实际上是政府内部利益分配和政绩指标问题。所以，一方面要打破行政界限，建立全市范围内的工业区协调管理机制，设计合理的工业区的产权分配和激励机制，使得各方投资主体能合理共担经营风险、分享未来长期的发展收益；另一方面要白上而下地规范各级政府行为，使各工业区之间能毛刮西色、透明、平等的条『爿Ｉ下，真正做到公平竞争。管理的规范化是克服一些工业区通过特权获得低价土地。盲目追求规模擗长’而造成土地资源浪费的基本保证。万方数据　…、…’Ｖ１’●１’’…一一～一一～………………………………一王聿丽：对宁波市工业用地发展的若干思考２ｆＪ０４年第ｌ期黜卷圈