房屋被法院查封后又出租，应否继续履行租赁合同

一、房屋被法院查封后又出租杭XX为经营需要向某银行货款30万元，并将自有房屋一套作为货款抵钾。由于其到期未清偿银行贷款，经某银行申请，人民法院查封了杭XX用于货款抵钾担保的房屋，并到当地房地产管理部门办理查封登记手续，通知该机关不予办理该房屋过户手续。此后，杭XX将该房屋出租给巴

XX，租赁合同约定：巴XX承租杭XX的三居室楼房一套，租期自2009年6月至2011年6月；租金每月1500元，按半年一次支付。双方到当地房地产管理部门办了登记备案手续。2010年7月，该房屋被人民法院强制执行，过户给某银行。某银行要求巴XX腾退房屋，遭到拒绝，向人民法院提起诉讼。

二、应否继续履行租赁合同我国法律并未禁止房屋被依法查封后不得出租，因此，在本案中，巴XX与杭XX的房屋租赁合同是合法有效的，但是这并不是本案适用“买卖不破租赁”的充分要件。并不是所有有效合同都能得到全面有效的履行。“买卖不破租赁”是债权的一个特例，有其严格的适用条件：

（1）就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同；

（2）买卖合同与租赁合同均有效成立；

（3）租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权转于他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权转移于他人则不发生“买卖不破租赁”效果；

（4）承租人在同等条件下未主张优先购买权，若承租人主张优先购买权，则取得所有权，亦不发生“买卖不破租赁”。法律承认“买卖不破租赁”原则是对成立在先的承租人租赁权的尊重与保护，承租人凭借其成立在先的租赁权不但可以对抗买卖合同之买受人，而且可以对抗成立在后的抵押权人。但前提是承租人之租赁权先于买受人之所有权、抵押权人之抵押权存在，否则原租赁合同对买受人、抵押权人不具有法律拘束力。若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意（此时应视为一个新的租赁契约成立）。对承租人的损失，若承租人知道或应当知道租赁物已被查封的，则损失由承租人自己负担。这是因为，意思自治是民法中的一项基本理念。所谓意思自治是指当事人按照自己的理性判断去设计自己的生活，管理自己的事务。从积极方面来讲是指自主参与、自主选择；从消极方面来讲指自己责任，即自己要为自己的判断、选择负担。若承租人知道或应当知道租赁物已被查封却仍然与出租人订立租赁契约，这是他自主选择，其后果与他人无涉，由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。在此案件中，因巴XX的租赁权后于查封事实而存在，因此，不得主张“买卖不破租赁”。因为租赁物为房屋，而房屋则以登记为其公示方式，巴XX在缔约时应当知道房屋已被查封的事实，应当知道租约有不能履行的风险却仍然与杭XX订立租约，这一风险只能由巴XX自己承受，其损失也只能由巴XX自已负担。