购房者遇到开发商跑路的情况，应立即报案并与银行协商。如果开发企业仍存在，购房者可要求支付违约金并解除购房合同；如果开发企业也不存在，购房者应向公安局报案并协助政府部门调查，同时可要求法院查封房产并对开发企业进行破产清算。如果无法拿到购房发票，只要购房合同备案且房产被抵押或限制，购房者可凭合同及相关证明向地税部门缴纳契税、办理房产证；否则建议起诉开发商追回房款。
法律分析
开发商将抵押的房屋销售后跑路的，受害人应该第一时间向公安机关报案，再和银行协商相关的问题。
开发商法人代表跑路，但开发企业仍然存在的，购房者可凭借定金收据、购房合同等凭证，要求其支付违约金，同时解除购房合同，偿还合同中已经履行部分的房款。开发商法人代表跑路，开发企业亦不存在的，建议第一时间携带相关证据至市公安局经侦支队报案，同时向地税、城建、工商、等部门进行举证。协助政府部门进行调查。除此之外，购房者可凭借购房合同要求法院尽快查封所购房产。由法院对开发企业实施破产清算。同时对购房者进行补偿。
因开发商下落不明，无法拿到购房发票，进而导致购房者无法缴纳契税、办理房产证，该种情况下，只要商品房买卖双方签有购房合同，且购房合同已备案，同时该房产为被抵押或被司法部门限制，一般情况下，房管部门会审查购房合同，开具相关证明。购房者凭合同及证明支付房款等相关票据，便可向地税部门缴纳契税、领取完税发票，进而申办房产证。而购房合同未经备案，该种情况则较难操作。建议购房者起诉开发商并讨回房款。
拓展延伸
被抵押房屋的法律救济措施
当房子被抵押且开发商跑了的情况下，您可以采取一些法律救济措施来保护自己的权益。首先，您可以咨询专业律师，了解您在法律上的权利和可行的解决方案。其次，您可以向法院提起诉讼，要求解除抵押或追究开发商的责任。此外，您还可以联系相关监管机构或消费者保护组织，举报开发商的不当行为。同时，收集相关证据，如合同、支付记录、通信记录等，以支持您的诉讼或投诉。最后，密切关注法律法规的变化和相关案例，以便及时调整您的策略。记住，寻求法律救济是保护自己权益的重要途径，但具体的解决方案应根据您的具体情况和法律规定来确定。
结语
购房者在开发商抵押房屋销售后跑路的情况下，应立即报案并与银行协商。若开发商法人代表跑路但开发企业仍存在，购房者可凭证要求支付违约金并解除购房合同。若开发商法人代表和企业皆不存在，建议携带证据报案并协助政府部门调查。购房者可要求法院查封房产并对开发企业进行破产清算，同时获得补偿。若无购房发票导致契税和房产证问题，只要购房合同备案且房产被抵押或限制，可向地税部门缴纳契税并申办房产证。未备案的合同则建议起诉开发商追回房款。购房者可咨询律师，提起诉讼、举报不当行为，并收集证据以支持诉讼或投诉。重要的是根据具体情况和法律规定确定解决方案。
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。