房屋抵押注意哪些

房屋抵押注意事项有：抵押人的名称与产权证书上的所有权人的名称是否一致的产权问题；某些特定的、特别目的和特别设计的资产不能按市场价值评估的资产问题；需单独评估计算出土地使用权出让金的数额、以划拨方式取得的土地使用权问题；增加贷款额度重新估值的比例、资产再抵押的问题；其他法律审查的问题。

一、企业倒闭后厂房谁处置

企业破产处置财产前，应由破产清算组委托具有国务院国有资产管理行政主管部门认证的资产评估机构进行评估，并由国有资产管理行政主管部门确认评估结果。

其中，涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让合同条件的土地使用权价格评估的，须由具有土地估价能力的资产评估机构进行评估，并由土地行政主管部门确认评估结果后，并入整体资产评估结果。企业破产财产应以评估确认的价格为依据，按国家有关规定确定底价，以拍卖方式为主，依照有关法律、法规转让。转让价格由市场确定。

二、土地使用权证抵押的条件有哪些

1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。

2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。

3、土地使用权抵押应当进行地价评估。

(1)以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押；

(2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

4、抵押人向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的用地性质规定该宗地抵押率，最高抵押金额。同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明，在贷款，抵押协议签订后，应到国土部门办理抵押登记，未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。

三、在建工程第三方担保的风险有哪些？

权属风险

在建工程的权利是由土地使用权和建安工程的所有权组成的。土地使用权可以是通过划拨方式或是出让方式取得的。主要的风险有：权利主体是否明确、权属是否有纠纷、设定的土地面积是否界定清楚、土地的使用年限是否短于贷款期限等。

建筑安装工程是完成一定的报建程序后，由承包商承揽施工，并完成一定建筑安装工程量的建筑物。一方面风险是是否完成了一定的报建程序，即是否办理了规划局的“一书两证”(《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》)和建设管理局的《建筑工程施工许可证》；另一方面风险是承包商垫资的风险。因此，在建工程的抵押权人不能享受正常房屋所有权、土地使用权的抵押权人的优先受偿权，使得发放的贷款不能正常收回，增加了风险。

价值风险

价值风险的产生原因有：评估原因、市场原因和权属界定原因。

由于房地产评估机构繁多，估价人员的估价水平参差不齐。当评估结果高出正常、合理的市场价值后，使得贷款的风险剧增。有时，贷款银行为了给开发商节约有关费用，信贷人员自行估算，由于缺乏专业评估知识，估算结果误差可能很大，也有可能造成贷款风险。

《房地产估价规范》规定：房地产抵押价格的评估是以估价对象在发放贷款时的正常市场价值。有可能出现发放贷款时的评估价值与处置抵押物时的处置价格有很大差异，从而造成贷款风险。

房地产开发项目有的是联营合作开发的，特别是在一方提供土地，开发商提供开发资金这种联合开发中，提供土地方提供的可开发土地可能是划拨用地，也可能是出让用地。划拨用地的抵押价值比出让用地的抵押价值要低，

划拨用地上的在建工程(开发经济适用房除外)可能因无法办理《商品房预售许可证》，使得该项目不能正常预售，开发资金不能按期回收，同时银行贷款也有可能不能按期回收，造成贷款风险。另一方面，该类联营合作开发项目的在建工程评估价值只能按照联营合作开发合同上所载明的有关条款进行合适的分割，而不能视为开发商全部拥有，从而造成贷款风险。

质量风险

开发商为了降低开发成本，在建筑工程招投标过程中，实行工程量清单后，以合理最低价为中标条件之一，使得承包商为了能够中标，以很低的报价投标。中标后，在施工过程中可能会有偷工减料、以次充好、以劣充优等违法行为，从而造成质量隐患。当抵押权人处置该在建工程时，出现了质量问题，其处置价格会比正常价格低很多，由此造成贷款风险。

登记风险

抵押物只有在办理抵押登记后，贷款银行才是真正的抵押权人，才能享有优先受偿权。有的贷款银行根据开发商的信誉，擅自不办理抵押登记、公证和保险手续。当开发商不能履行合同时，会造成贷款风险。

重复风险

在土地管理部门和房产管理部门相分离的地方，土地抵押在土地管理部门登记，在建工程(含土地)在房产管理部门登记。当开发商用单独的土地和在建工程(含土地)在不同的银行办理抵押贷款，同时由于房产管理部门和土地管理部门信息不互通，而分别办理了抵押登记，造成了同一宗土地办理了两次抵押，可能会造成贷款风险。

在建工程在办理了抵押登记后，仍然进行销售，并由另一家银行办理按揭，按揭款没有归还原该套房在建工程抵押的贷款额度，造成该套房产重复抵押，也会有贷款风险。

处置风险

在建工程处置时，会影响开发商形象和开发项目的形象，同时处置行为乃非公平市场行为，使得该项目的处置价值远低于市场价值，从而造成贷款不能全额收回的风险。

在建工程抵押能很好的规避以上风险，才能很好的保证在建工程的抵押。

【本文关联的相关法律依据】

《城市房地产抵押管理办法》第八条

下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（六）依法不得抵押的其他房地产。